地產(chǎn)管理制度
在發(fā)展不斷提速的社會中，很多場合都離不了制度，制度是國家法律、法令、政策的具體化，是人們行動的準則和依據(jù)。你所接觸過的制度都是什么樣子的呢？下面是小編為大家整理的地產(chǎn)管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
地產(chǎn)管理制度1
房地產(chǎn)公司工程管理部經(jīng)理崗位職責
1.負責制訂部門年度、月度和周工作計劃,經(jīng)批準后實施;
2.負責整理總結(jié)部門工作總結(jié);
3.主持制定、修改部門的規(guī)章制度,經(jīng)上級領(lǐng)導批準后實施;
4.處理部門日常文件;
5.主持召開部門會議;
6.組織對部門管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的檢查;
7.負責擬訂部門各崗位職責,配合人力資源部做好崗位職務說明書的起草工作;
8.負責部門員工的績效考核,配合人力資源部做好績效考評工作;
9.根據(jù)工程需要,擬定項目管理方案,負責項目管理部人員的.推薦,報上級領(lǐng)導批準任命;
10.指導、監(jiān)督、檢查部門員工的各項工作;
11.負責定期組織部門現(xiàn)場巡視檢查工作;
12.對部門內(nèi)的工程項目進行統(tǒng)籌,使其進度、質(zhì)量滿足公司要求;
13.對部門員工的提拔、晉級、任用提出意見;
14.綜合協(xié)調(diào)與工程管理相關(guān)的政府部門、專業(yè)公司的關(guān)系,保證工程項目的順利進行;
15.主持制定部門員工培訓學習計劃,對計劃落實情況進行考評;
16.發(fā)現(xiàn)培養(yǎng)人才,根據(jù)工作需要提出人才需求,參與工程技術(shù)人員的招聘工作;
17.負責對各項目部工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督和考核;
18.及時處理工程管理中出現(xiàn)的問題,重大問題應及時向上級匯報;
19.上級領(lǐng)導安排的其他工作。
地產(chǎn)管理制度2
四月天案場管理條例
一、客戶接待規(guī)定:
1、接待順序以銷售員考勤簽到的先后為準。
2、從第一個簽到的銷售員到最后一個銷售員接待完畢為一個接待輪回,依次類推。
3、銷售員按照排班表的時間上班,早到或遲走可以按照正常的接待順序接待客戶。
4、若當值銷售員未打任何招呼不在現(xiàn)場,則被跳過,由下一個銷售員接待,該銷售員不給予補接。
5、接待已成交客戶回訪不計接待名次,跳過可優(yōu)先補接一輪,接待未成交老客戶回訪,計接待名次,不給予補接。(成交客戶指已經(jīng)買籌或已經(jīng)購買了的客戶。)
6、未成交的老客戶帶新客戶到訪,只計銷售員一個接待名次,已成交老客戶帶新客戶來訪,新客戶未做客戶登記的,則不計名次,新客戶做客戶登記的,則計名次。
7、當天新客戶或未成交老客戶當天重復多次到現(xiàn)場,只計一個接待名次。
8、已被接待的客戶未離開現(xiàn)場前,當事銷售員未經(jīng)項目經(jīng)理許可,不得再接待新客戶。
9、銷售員接待客戶期間,如有其未成交老客戶到訪,銷售員可選擇同時接待或指定他人代接老客戶,無指定則由排位最后的銷售員幫忙接待,如當事銷售員選擇接待新客戶,則不論老客戶是在當事銷售員還是在幫手銷售員上當日成交分半。老客戶當日未成交,則計當事銷售員接待名次,幫手銷售員可補接一次,如當事銷售員選擇接待老客戶,則新客戶完全歸屬按次序接待的銷售員。
10、銷售員在接待客戶過程中,如發(fā)現(xiàn)該客戶為同事在本項目的老客戶,須第一時間通知該同事并交由該同事接待,并計該同事接待名次,銷售員則可優(yōu)先補接,如該同事休息,應電話通知,由其指定同事接待,聯(lián)系不到,則繼續(xù)接待,當天成交為分半,不成交則為義務接待,可優(yōu)先補接新客。
11、來訪客戶必須留下真實姓名和電話(包括英文名),并經(jīng)銷售員簽名,才視為有效客戶登記,所有客戶歸屬問題,均以此為原則:
1)以有效客戶登記的先后秩序確定其歸屬權(quán)�？蛻舻怯浻行跒�15天,如超出15天而銷售員登記跟進本里又無近期客戶跟進記錄的,視為歸屬權(quán)喪失。
2)不完整的客戶登記視為無效登記,發(fā)生爭議時,不擁有客戶歸屬權(quán)。
3)同姓名不同電話,得不到證實則屬無效登記。
4)同電話不同姓名,則視乎是否直系親屬關(guān)系。
5)客戶成交的歸屬權(quán)追溯期為成交當日起七天。
6)成交客戶與登記姓名不同以直系親屬關(guān)系為判斷依據(jù)。
7)直屬親屬關(guān)系是指父母、夫妻、兄弟姐妹。
12、同行、建筑、裝修、廣告、記者、推銷等非購房身份的人員,其一開始就表明身份,或者銷售員在接待時三分鐘內(nèi),或是在沒有出到售樓處大門,知道其身份,要向項目經(jīng)理報備(如果項目經(jīng)理不在場,則由銷售主管負責),項目經(jīng)理安排接待次序里最后的銷售員接待或由該銷售員接待但可以補接。
13、客戶拒絕銷售員接待亦計銷售員的接待名次。
14、銷售員不以任何理由中斷正在接待的工作而要求接待新客戶。
15、老客戶帶來的新客戶的歸屬權(quán)原則上屬原銷售員,但新老客戶必須同時到場或新客戶表明自己的身份并點銷售員的名接待,如新客戶自己先到現(xiàn)場,與老客戶分批進來,已被正常接待后才知道,則新客戶歸屬正常接待的銷售員。
16、未成交老客戶帶新客戶到訪,如原銷售員不在場,應電話通知原銷售員。如聯(lián)系不到或原銷售員表示不能到現(xiàn)場,則由當值銷售員接待,如老客戶成交則見前面條款,新客戶則歸屬于當值銷售員,如新客戶與老客戶有直系親屬關(guān)系分單,反之不分單。已成交老客戶帶新客戶來訪發(fā)生上述情況,成交分半,歸屬權(quán)屬當值銷售員,并由其負責跟進。
17、如新老客戶同時又帶另一新客戶到訪,新老客戶其中之一指定接待過他們的任一銷售員接待,則另一新客戶歸屬該接待的銷售員,如新老客戶不指定,則由該兩名銷售員當天簽到順序前者接待,成交分半,歸屬權(quán)屬接待銷售員所有。
18、有效老客戶回訪,如當天所有銷售員都未能確認其身份,由當值銷售員接待,當天成交至少可分半,不成交則屬義務接待,可優(yōu)先補接。如原銷售員在此老客戶成交后在有效追溯期內(nèi)查出并確認,與當值銷售員分半,逾期查出不能分半,同時此客戶完全歸屬當值的銷售員。
19、其他地盤幫忙的銷售員的老客戶來訪則由當值銷售員接待,當場成交分半,不成交則補接,不分歸屬權(quán)。
20、凡銷售員間發(fā)生客戶歸屬權(quán)爭議,由項目經(jīng)理作最終裁定,銷售員必需服從。
二、地盤紀律:
1、 整體遵守公司《二級市場管理條例》的相關(guān)規(guī)定。
2、 必須至少排好一個星期的上班表,不得隨意更改排班表和隨意互換班,如確因特殊情況,必須在前一天12:00前請示項目經(jīng)理;
3、不得遲到和早退,一個月里遲到或早退第一次,口頭警告,并罰款10元,遲到或早退第二次,書面警告,當日按曠工處理,并罰當天或第二天不許接待客戶,只能在售樓處做義務的服務工作,遲到或早退第三次,回公司打卡并交由公司處理。
4、上班時間,必須佩帶“工牌”及“徽章”穿戴整齊符合公司要求的著裝,在工作崗位就位,不許再做與工作無關(guān)的事情。
5、每天的10:30前,在不影響正常工作的情況下可以看報紙,但必須要在接待區(qū)以外進行。
6、中午的.用餐時間是12:00―13:00,而且為了不影響正常的客戶接待工作,必須分批用餐。
7、保持接待前臺的整潔,與工作無關(guān)的東西不許擺放在前臺,電話要擺放好,電話連線要整理平放在桌面上,離座后所有的資料要放在抽屜或椅子上,椅子要歸位。
8、輪到接待客戶的前兩位銷售員必須做好接待客戶的準備,如輪到接待客戶的銷售員脫崗,則當次輪空,不補接,如當日兩次脫崗,則第二天不許接待客戶。
9、保持自己抽屜和共用抽屜的整潔,清楚資料的擺放位置。
10、所有人有義務保持接待區(qū)、辦公室、洗手間的整潔,不許在以上地點吸煙,如確因接待客戶的方便除外。
11、維持音響的持續(xù)性,光碟等要擺放整齊。
12、時常留意售
樓處的燈光,玻璃墻,地板等情況,如有異常,及時知會項目經(jīng)理。
13、每位銷售員接待完客戶后都必須把椅子擺放整齊。
14、 不得與客戶發(fā)生爭執(zhí),發(fā)生事情報告項目經(jīng)理來處理。
15、 一般情況下,不得呼叫現(xiàn)場的保安人員或清潔人員為“保安員”或“清潔工”,要稱呼其姓名。
16、工作時間:早班8:30――16:30(中間有1小時用餐時間)
晚班12:30――19:30
周六周日分三班,中班工作時間:10:00――18:00
(如果發(fā)展另有要求則除外)
17、每周每位同事有一天休息時間(節(jié)假日或忙時除外),具體安排由銷售主管負責排休。
18、現(xiàn)場清潔實行排班制,銷售人員按表輪流協(xié)助清潔人員打掃衛(wèi)生;
19、當日值日人員須負責下班后打掃衛(wèi)生,并負責與值班人員及保安人員做好交接。
20、當日值日人員須負責保證地面無灰塵、紙片,總臺臺面無雜物,洽談桌、椅無浮灰,擺放整齊,模型上無塵土、無雜物,并負責衛(wèi)生間、樣板間的衛(wèi)生工作;
21、銷售人員接待完畢必須及時清理桌面,并將桌椅擺放整齊。
22、銷售員必須按照公司規(guī)定及時填寫各種表格、資料等,未能按時完成的,每次罰款10元。
23、每位銷售員都有義務保護客戶的個人隱私,不得泄露客戶的一切個人資料,否則,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以1000元的罰款及沒收所得,公司立即給予辭退處理,情節(jié)嚴重者須承擔法律責任。
24、若銷售員因工作錯失或服務態(tài)度差,受到發(fā)展商或客戶投訴,查明屬實者,交由公司處理。
25、銷售員不得在發(fā)展商的復印機上復印個人資料,否則,每次罰款10元用于買復印紙。
26、會議結(jié)束以后,參與人員全部簽名,沒有參與的人員閱后簽名。
27、價格表、戶型圖禁止放在前臺,必須放在指定的抽屜中,否則,罰款10元/次。
三、接待流程:
1、銷售員按每日簽到順序接待客戶。
2、輪到接待客戶的前兩位銷售員必須準備好接待的資料,坐在售樓處門口的小接待臺迎接客戶。
3、客戶進來要熱情、主動問好。
客戶一進入售樓處輪到接待的銷售員一定要主動打招呼:“您好,歡迎光臨四月天!”“請問有什么幫到您”“請問是第一次來嗎”“請問之前是哪位同事接待您的呢”“請問是來交錢還是來簽合同呢”等。
坐在接待前臺的銷售員也要主動向客戶問好,簡單問候:“歡迎光臨!”或“你(們)好!”。
不管在案場的任何地方,只要見到客戶或其它同事、其它部門的人員,都要以熱情的微笑,主動問好或點頭示意。
4、自我介紹,遞名片給客戶,先推銷自己。
5、結(jié)合樓盤模型、分戶模型、展板、現(xiàn)場的情況向客戶介紹“四月天”,親自帶到樣板房進行解說和介紹,并煽情描繪園林的情況和周邊的生活、配套等情況。邊走邊介紹,利用一些生活細節(jié)去感染客戶,讓客戶始終被你所吸引,而且要多向客戶提問問題,趁此機會了解客戶的更多資料和需求:如想購買的面積、購買意圖、付款方式,客戶的職業(yè)、居住區(qū)域、工作區(qū)域、置業(yè)次數(shù)、關(guān)心的問題等。
6、將客戶帶回銷售中心,在洽談桌前坐下,上茶水。
7、對無意談判的客戶做好客戶登記,填寫《來訪客戶登記表》后,熱情送出大門。
8、有意向的客戶進一步洽談,了解客戶的需求:喜歡樓層、面積、方向、付款方式選擇等,根據(jù)客戶的情況進行相關(guān)的解說,適時、適量、肯定地推薦,計算首付款、月供款及各種相關(guān)手續(xù)費用,銷售員所有解說、介紹的內(nèi)容必須遵照發(fā)展商明文規(guī)定認可的資料及銷售統(tǒng)一口徑。
9、主動、適時營造現(xiàn)場的銷售氣氛,與同事交流、與項目經(jīng)理交流,強化客戶的購買欲望。
10、接待期間,其他銷售員應主動為客戶及工作中的銷售員提出幫助,如營造銷售氣氛、為客戶和銷售員倒茶水、相互問銷控情況、幫助帶客戶簽合同和交款,顯示良好的服務和團隊協(xié)作精神。
11、不管任何一個客戶都要嘗試成交,執(zhí)著、永不放棄,隨時隨地地逼定。
12、如客戶能即時落定,則進入認購程序,否則,禮貌地請客戶做好客戶登記,填寫《來訪客戶登記表》和《來訪客戶問卷表》后,將客戶送出大門外。
13、未成交的客戶要積極進行跟進,勤打電話,要知道:電話是你的好朋友。
14、接待完畢后要自己或請保潔員即時將談判臺收拾干凈,椅子歸位。
15、一定要做好《來訪客戶登記表》的工作。立即在客戶跟進表上做好客戶資料的登記整理工作。
四、成交流程:
1、 銷售員在銷控單位,或更換單位時,都必須經(jīng)項目經(jīng)理(項目經(jīng)理不在則由銷售主管)確認單位后方可銷售或更換。未經(jīng)項目經(jīng)理同事,任何人都不得銷售或更換保留單位,否則,當天或第二天停止接待客戶。
2、確認單位和付款方式后,立即帶領(lǐng)客戶到經(jīng)理室交款,并及時通知財務開據(jù)收據(jù)。
3、再一次確認銷控,并在公共銷控本上做好銷售單位的銷控和在考勤簽到表上注明應該注明的事項。
4、根據(jù)客戶付款方式和交款情況,填寫《認購書》等,嚴格按照付款要求,正確、清晰地填寫相關(guān)內(nèi)容,并由其它銷售員核對簽名后交由發(fā)展商李紅磊經(jīng)理核對簽名。
5、絕對不允許在《認購書》上填寫發(fā)展商未明文規(guī)定的承諾,或者是隨意延長客戶付款時間,如有需要,則必須經(jīng)過項目經(jīng)理或發(fā)展商銷售經(jīng)理簽字確認方可,否則責任自負。
6、辦完客戶定房手續(xù)后,將《認購書》及收款收據(jù)復印件(用b5紙)放在黃英飚的抽屜中或另成立統(tǒng)一文件夾,以便統(tǒng)計。
7、簽署《商品房買賣合同》及補充協(xié)議時,必須嚴格按照發(fā)展商的提供的范本認真準確填寫,未經(jīng)發(fā)展商許可不得加入任何內(nèi)容。否則,責任自負。
衛(wèi) 生 制 度
為保證銷售現(xiàn)場每天都以嶄新的面貌迎接客戶,同時也為大家創(chuàng)造一個干凈、舒適的工作環(huán)境,特制定以下制度:
1、銷售人員必須提前10分鐘到崗協(xié)助清潔員做清潔工作,如未按時值日則按遲到一次處理;
2、銷售人員需早上、下午各兩次協(xié)助清潔員維護整個售樓部的衛(wèi)生,包括地面、模型、談判桌、衛(wèi)生間(輪流打掃)、總臺、玻璃等;
3、除正常的清潔外,客戶用的煙灰缸,紙杯等應由其接待人員負責及時清理,如接待人員正在接待其它客戶則由暫未輪值的銷售人員幫忙清理,否則給予10元處罰;
4、個人物品、公用物品應整齊的擺放在指定地點,保持現(xiàn)場物品的擺放井然有序,談判桌桌面隨時保持整齊、簡單;
5、報紙取閱后應歸放原位,銷售員不得在接待前臺看與銷售無關(guān)的資料;
6、所有人員都有維護售樓部衛(wèi)生的義務。
地產(chǎn)管理制度3
一、制訂部門發(fā)展規(guī)劃的必要性
1.外部環(huán)境的要求
(1)房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一,對gdp增長的貢獻越來越大;
(2)與發(fā)達國家和地區(qū)相比,我國居民現(xiàn)有居住條件與需求仍有較大差距;
(3)國內(nèi)社會秩序穩(wěn)定,經(jīng)濟穩(wěn)定增長,居民收入逐步提高,對生活質(zhì)量的要求也越來越高;
(4)中國申奧成功和加入wto,給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更大的機遇;
(5)深圳居住環(huán)境日益優(yōu)化,深港兩地往來不斷加強,港人置業(yè)成為房地產(chǎn)發(fā)展的另一個契機;
(6)消費者對居住質(zhì)量的要求越來越高,對工程項目管理提出了更高的要求;
(7)消費者的法律意識不斷增強,對工程在質(zhì)量、進度等方面的管理工作要求嚴格;
(8)國內(nèi)優(yōu)秀地產(chǎn)商在管理上不斷提升自己,形成了比較完備的工程管理體系,已具備了很強的競爭力;
(9)行業(yè)發(fā)展日趨規(guī)范,法規(guī)日益完善,對工程的組織和管理要求也逐步提高。
2.公司發(fā)展的要求:
(1)公司'服務社會、實現(xiàn)企業(yè)、客戶利益最大化'的經(jīng)營宗旨要求加強工程管理工作;
(2)公司'精品'、'創(chuàng)新'的經(jīng)營理念,要求工程管理工作加強過程控制;
(3)公司'誠信、敬業(yè)、務實、進取'的企業(yè)精神要求部門工作不斷發(fā)展前進;
(4)公司的發(fā)展目標,要求部門擁有一支適應其發(fā)展的高素質(zhì)的工程管理團隊;
(5)公司業(yè)務的快速擴張,要求工程管理體系不斷調(diào)整和完善,并與之相適應。
3.內(nèi)部發(fā)展的要求
(1)為部門發(fā)展確定基本方向;
(2)為部門建設(shè)明確基本方針;
(3)為形成符合公司業(yè)務發(fā)展的工程管理體系確立基本要求;
(4)為部門員工綜合業(yè)務素質(zhì)的提高提出要求;
(5)為形成部門的核心競爭力,提供發(fā)展思路和行動指針;
二、部門發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和機遇
1.面臨的挑戰(zhàn)
(1)市場競爭日益激烈,對工程管理的要求亦越來越高;
(2)社會法制日益健全,工程管理的行為也逐步規(guī)范;
(3)公司業(yè)務發(fā)展較快,要求工程管理的質(zhì)量、方法和手段與之相適應;
(4)公司有關(guān)管理制度還未健全,還未形成完善的工程管理體系;
(5)部門的規(guī)章制度還需健全和不斷完善;
(6)部門員工的知識結(jié)構(gòu)與作為工程管理人員的要求還存在差距;
(7)部門員工的綜合業(yè)務素質(zhì)還需要提高;
(8)部門還未形成自身的技術(shù)核心;
(9)部門核心競爭力還有待提高。
2.面臨的機遇:
(1)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間廣闊,公司業(yè)務發(fā)展有著美好的前景;
(2)公司的經(jīng)營宗旨和理念符合市場的要求和企業(yè)的發(fā)展;
(3)公司的發(fā)展目標和規(guī)劃切實可行,指導性強;
(4)公司領(lǐng)導層團結(jié)、務實、開明、進取,對公司有著良好的示范效應;
(5)公司有良好的企業(yè)文化
(6)部門員工認同公司企業(yè)文化,愛崗敬業(yè),團結(jié)協(xié)作,銳意進取,;
(7)部門員工專業(yè)能力強,有著豐富的工程管理經(jīng)驗,
三、發(fā)展規(guī)劃的.制定依據(jù)
1.公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和實施計劃
2.公司組織機構(gòu)圖、各部門職能
3.公司領(lǐng)導對部門建設(shè)提出的各項要求;
4.工程項目管理體系的內(nèi)在要求;
5.部門核心競爭力的內(nèi)涵要求。
四、發(fā)展規(guī)劃目標的制定
1.發(fā)展目標
通過工作中不斷地探索、創(chuàng)新、實踐、總結(jié),建立完善的工程項目管理體系,摸索出一套符合公司發(fā)展的工程管理模式,培養(yǎng)出一批綜合業(yè)務素質(zhì)高、工程管理能力強的項目管理團隊,培育本部門的核心競爭力,為實現(xiàn)公司'鑄樹精品、創(chuàng)新無限'的經(jīng)營理念和發(fā)展目標提供部門保證。
2.部門核心競爭力的內(nèi)涵
(1)管理制度完善,管理體系完備;
(2)項目管理人員具有良好的職業(yè)道德;
(3)項目管理人員知識結(jié)構(gòu)全面,綜合業(yè)務素質(zhì)高,工作和協(xié)調(diào)能力強;
(4)有部門核心技術(shù)力量,具備處理較為復雜工程問題的能力;
3.核心技術(shù)力量的內(nèi)涵
(1)建筑專業(yè)
工程師具有扎實的專業(yè)知識;
了解本專業(yè)的最新發(fā)展;
具備對建筑設(shè)計進行技術(shù)經(jīng)濟分析的能力;
熟悉結(jié)構(gòu)專業(yè)的質(zhì)量控制要點和質(zhì)量控制措施;
熟悉建筑專業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預防和處理辦法;
對建筑和結(jié)構(gòu)的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理建筑專業(yè)較復雜問題的技術(shù)能力和組織能力;
對本專業(yè)的設(shè)計具備進行技術(shù)經(jīng)濟性比較的能力
(2)結(jié)構(gòu)專業(yè)
工程師具有扎實的專業(yè)知識;
了解本專業(yè)的最新發(fā)展;
具備對結(jié)構(gòu)設(shè)計進行技術(shù)經(jīng)濟分析的能力;
熟悉結(jié)構(gòu)專業(yè)的質(zhì)量控制要點和質(zhì)量控制措施;
熟悉結(jié)構(gòu)專業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預防和處理辦法;
對結(jié)構(gòu)和建筑的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理結(jié)構(gòu)專業(yè)較復雜問題的技術(shù)能力和組織能力;
對本專業(yè)的設(shè)計具備進行技術(shù)經(jīng)濟性比較的能力
(3)電氣專業(yè)
對高低壓、供配電、弱電專業(yè)具有扎實的專業(yè)知識;
了解上述專業(yè)的最新發(fā)展和成果;
具備對上述專業(yè)設(shè)計進行技術(shù)經(jīng)濟分析的能力;
熟悉上述專業(yè)涉及設(shè)備的性能指標、商家信譽、技術(shù)經(jīng)濟指標;
熟悉上述專業(yè)的質(zhì)量控制要點和質(zhì)量控制措施;
熟悉上述專業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預防和處理辦法;
對上述專業(yè)的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理上述專業(yè)較復雜問題的技術(shù)能力和組織能力;
對本專業(yè)的設(shè)計具備進行技術(shù)經(jīng)濟性比較的能力
(4)水暖專業(yè)
對給排水、供暖、空調(diào)、通風、燃氣專業(yè)具有扎實的專業(yè)知識;
了解上述專業(yè)的最新發(fā)展和成果;
具備對上述專業(yè)設(shè)計進行技術(shù)經(jīng)濟分析的能力;
熟悉上述專業(yè)涉及設(shè)備的性能指標、商家信譽、技術(shù)經(jīng)濟指標;
熟悉上述專業(yè)的質(zhì)量控制要點和質(zhì)量控制措施;
熟悉上述專業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預防和處理辦法;
對上述專業(yè)的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理上述專業(yè)較復雜問題的技術(shù)能力和組織能力;
對本專業(yè)的設(shè)計具備進行技術(shù)經(jīng)濟性比較的能力
(5)各專業(yè)間的協(xié)調(diào)和整合
各專業(yè)工程師對其他專業(yè)有較全面的認識;
專業(yè)工程師開展本專業(yè)工作時,能夠敏銳地認識到對其他專業(yè)或部門的影響,并及時反饋有關(guān)信息;
對其他專業(yè)或部門的配合要求,能夠提供及時有效的支持。
(6)工程管理模式的適應性
根據(jù)項目的不同特點,有足夠的靈活性;
針對參與單位的配合程度,具備有效的協(xié)調(diào)和控制手段;
針對不同的施工水平,有嚴格的保證質(zhì)量、進度、投資目標的管理措施。
五、發(fā)展規(guī)劃目標的實現(xiàn)
1.方法和手段
(1)通過制定規(guī)范的、科學的管理規(guī)章制度,建立完善的項目管理體系;
(2)通過工程實踐,檢驗制度的可行性和嚴密性,以及程序的運行效率;
(3)通過觀摩,開展討論和總結(jié),取長補短;
(4)通過多種途徑和方式,培養(yǎng)團隊良好的職業(yè)道德;
(5)通過對公司發(fā)展前景和企業(yè)文化的研討,提高團隊工作熱情;
(6)組織跨學科跨專業(yè)的學習,完善團隊知識結(jié)構(gòu);
(7)通過多種方式的學習交流,形成互相促進、互相競爭、共同提高的良好的工作氛圍,建立一支團結(jié)、高效、責任心強的工作團隊。
2.步驟
(1)20xx年底,通過部門討論,對如何做好工程管理達成共識,并形成較為完善的規(guī)章制度;
(2)20xx年,通過利是佳和威尼斯港灣項目的工程實踐,對規(guī)章制度的完善性、可操作性,進行檢驗評估,形成完善的管理制度;
(3)根據(jù)部門發(fā)展規(guī)劃,制定20xx年員工培訓計劃,并在工作中加以落實;
(4)通過部門內(nèi)的工作交流,互相學習,取長補短,使員工在管理水平上有一個較大的提高,以適應公司業(yè)務的發(fā)展;
(5)通過引導,培育良好的工作作風,高效廉潔的工作團隊,形成本部門的骨干隊伍;
(6)用一至兩年的時間,通過工程實踐的磨合和鍛煉,達到以下成果:
a.建立一套完善的管理制度;
b.摸索出符合公司發(fā)展的工程管理模式;
地產(chǎn)管理制度4
�。ㄒ唬橐�(guī)范房地產(chǎn)中介公司體系vi的正確使用，保證品牌在全國的統(tǒng)一形象，特制定此管理辦法。
本《辦法》所稱之'vi'，為英文'visual identity'的縮寫，如無特別指出，系指房地產(chǎn)中介公司體系標志、商標、圖案、物品等的外觀識別。
�。ǘ�、房地產(chǎn)中介公司的vi管理制度采用申報審核制。
�。ㄈ�、申報范圍：凡涉及房地產(chǎn)中介公司標志、商標及房地產(chǎn)中介公司相關(guān)信息的文件、宣傳品、物品等（簡稱物品），包括但不限于以下示例：區(qū)域分部之文件模板、裝修方案、宣傳品、廣告的內(nèi)容、辦公用品、禮品等；區(qū)域分部內(nèi)各中介店之文件模版、裝修方案、宣傳品/廣告、辦公用品、禮品等。
�。ㄋ模�、管理責任分工：
1、房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部vi專員審查、監(jiān)督武漢中介店vi情況
2、房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域各中介店：執(zhí)行vi規(guī)定，保證視覺傳播的一致性
�。ㄎ澹�、房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部在收到關(guān)于vi設(shè)計，制作的申報后，24小時內(nèi)給予回復意見
�。⒎康禺a(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部有權(quán)禁止區(qū)域內(nèi)的中介店正在使用的不符合vi管理規(guī)定的.物品（包括文件、宣傳品、辦公用品或其他）的繼續(xù)使用，由此產(chǎn)生的一切損失由中介店自行承擔。
（七）、對不能符合vi規(guī)定的特殊情況，中介店應及時向房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部市場部進行申報，經(jīng)批準、備案后方可正式投入使用。
�。ò耍�、房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部市場部隨時對發(fā)現(xiàn)中介店違反本辦法及其他vi管理規(guī)定的情況以電子郵件或傳真的形式進行提醒，中介店應在收到該郵件或傳真的24小時內(nèi)以電子郵件或傳真形式做出答復，并予以及時糾正。
（九）、房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部有權(quán)在本辦法及其他vi管理規(guī)定確定的最低標準之上，對中介店進行更高標準的管理規(guī)定。
�。ㄊ�、房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部對中介店的監(jiān)督與處罰
1、中介店違反本辦法及其他vi管理規(guī)定，房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部有權(quán)發(fā)出《整改通知書》，責令其改正。
2、如中介店在收到《整改通知書》后3日內(nèi)拒不改正的，房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部有權(quán)對其處以500元金額的罰款，并可責令其限期改正；該罰款可每7日連續(xù)適用直至該區(qū)域分部改正其錯誤行為為止。罰款所得費用將記入年度經(jīng)紀人嘉獎基金。
3、中介店在6個月內(nèi)連續(xù)兩次發(fā)生違反本辦法的行為，經(jīng)通知后雖予以及時改正的，房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部仍有權(quán)就每次違規(guī)行為對其處以1000元金額的罰款。前述'6個月'期間的計算以《整改通知書》發(fā)出之日為準。
4、如中介店嚴重違反vi管理辦法，致使房地產(chǎn)中介公司體系的聲譽與形象受到嚴重影響，房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部可依區(qū)域特許經(jīng)營合同的約定單方解除合同，將該區(qū)域分部開除出房地產(chǎn)中介公司體系。
5、各中介店必須保持店容店貌整潔美觀，符合房地產(chǎn)中介公司vi要求。以《中介店vi形象及物品擺放管理細則》為準。區(qū)域分部將不定期對各中介店店容店貌進行檢查，并將檢查結(jié)果在網(wǎng)站公布。檢查不合格的中介店將被下達《整改通知書》，3日內(nèi)改正不規(guī)范行為，逾期不改者將視程度不同處以200元的罰款。
6、為了房地產(chǎn)中介公司在中國各個區(qū)域的廣告宣傳口徑統(tǒng)一，各區(qū)域的中介店嚴禁私自以任何借口、任何形式在任何媒體上刊登任何廣告。有需要刊登者請將設(shè)計樣稿發(fā)至武漢區(qū)域市場部進行審核，經(jīng)過同意簽字方能刊登。如發(fā)現(xiàn)隨意刊登者，房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部有權(quán)發(fā)出《處罰通知書》處以500元罰款。
7、經(jīng)紀人著裝標準：
（1）、女經(jīng)紀人著裝標準：金色制服（體系統(tǒng)一定制的西裝外套）、白色襯衣、深色正裝西褲、深色正裝皮鞋。男經(jīng)紀人著裝標準：金色制服（體系統(tǒng)一定制的西裝外套）、白色襯衣、體系內(nèi)領(lǐng)帶、深色正裝西褲、深色正裝皮鞋。不按規(guī)定著裝，違規(guī)經(jīng)紀人房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部有權(quán)發(fā)出《處罰通知書》并處罰金人民幣50元每次。
�。�2）、中介店經(jīng)紀人參加營銷活動如社區(qū)活動、房展會等，經(jīng)紀人必須統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一使用帶區(qū)域標志、標識的物品。違規(guī)經(jīng)紀人房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部有權(quán)發(fā)出《處罰通知書》并處罰金人民幣50元每次。
�。�3）、中介店經(jīng)紀人參加區(qū)域活動如嘉獎大會、培訓等必須統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一使用帶區(qū)域標志、標識的物品。違規(guī)經(jīng)紀人房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域分部有權(quán)發(fā)出《整改通知書》并處罰金人民幣50元每次。
8、廣告與促銷：
�。�1）、店需按中介合同的規(guī)定向房地產(chǎn)中介公司體系交納全國廣告基金。
�。�2）、店一旦經(jīng)過核準予以正式開業(yè)，必須按照武漢區(qū)域分部的安排參加聯(lián)合廣告，除交納全國廣告基金外，中介店必須保持武漢區(qū)域分部確定的最低廣告標準。
�。�3）、店可自行決定如何做本店的店內(nèi)廣告，但如是幅面展示必須通知區(qū)域確定vi形象。
�。�4）、店可盡量尋找那些愿意為自己的房屋做廣告付費的客戶。在公司管理者批準的情況下，經(jīng)紀人也可以為客戶做廣告，但須自己付費。
9、燈箱使用辦法：燈箱開啟時間
夏季：開啟時間為20：30—10：30分
其他時間：開啟時間為20：00—10：00分
違反規(guī)定的中介店武漢區(qū)域分部有權(quán)發(fā)出《整改通知書》，責令其改正。6月內(nèi)連續(xù)兩次發(fā)生違反本辦法的行為，經(jīng)通知后雖予以及時改正的武漢區(qū)域分部仍有權(quán)就每次違規(guī)行為對其處以1000元金額的罰款。前述'6個月'期間的計算以《違規(guī)行為糾正通知書》發(fā)出之日為準。
備注：《整改通知書》示例：見附件三
《處罰通知書》示例：見附件四
《中介店vi形象及物品擺放管理細則》示例：見附件五
地產(chǎn)管理制度5
隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發(fā)建設(shè)的整個過程中（立項、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、結(jié)算、銷售）每一個環(huán)節(jié)的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理，尤其是在立項和規(guī)劃設(shè)計階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財務成本，而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費者的消費成本。
（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制
1、新項目立項時必須提交詳細的《可行性研究報告》，《可行性研究報告》除應具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容（《可行性研究報告》詳細內(nèi)容詳見《可行性研究報告指引》）：
1.成本費用估算和控制目標及措施；
2.投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；
3.稅務環(huán)境及其影響；
4.資金計劃；
5.《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；
6.投資風險評估及相應的對策；
7.項目綜合評價意見；
（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制
1、規(guī)劃設(shè)計單位的選擇應遵循以下原則：
1）能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應由公司內(nèi)部自行完成；
2）需委托設(shè)計院進行的規(guī)劃設(shè)計工作，應采取招標方式，擇優(yōu)確定。
2、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標，即目標成本：詳見附錄1－目標成本的編制與審核），應首先上報由公司領(lǐng)導牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設(shè)計。
3、施工圖設(shè)計合同應具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。
4、設(shè)計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本、用戶使用成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費。
5、材料設(shè)備之品牌／標準、參數(shù)的選用應與工程項目的品質(zhì)、技術(shù)要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質(zhì)量超標。
6、對工程之做法應當結(jié)合工程項目的實際情況，對規(guī)范、圖集的做法進行適當調(diào)整，使之更加經(jīng)濟、合理。在設(shè)計規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。
（三）招標環(huán)節(jié)的成本控制
1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其它工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。
2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。
3、應對投標單位進行資格預審，審查單位包括工程、預算、財務、設(shè)計四大專業(yè)人員。
4、應組織設(shè)計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。
中國文秘資源網(wǎng)-您身邊免費貼心的文秘專家-歡迎訪問5、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。
6、凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材料設(shè)備、工程造價高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須采用招投標方式。
7、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。
8、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。
9、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。
10、開標后，對回標單位進行至少兩輪閉門談判，每次談判的回復文件必須密封送達（按投標程序處理）。
11、合同簽訂必須按規(guī)定程序進行，詳見附錄2：合同審批與簽訂規(guī)定。
12、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。
13、對投標人的設(shè)備報價不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定設(shè)備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。
14、出包工程應嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。
（四）施工過程的成本控制
現(xiàn)場簽證（洽商及設(shè)計變更）
1.現(xiàn)場簽證范圍項目施工過程中凡是由乙方提出須經(jīng)甲方現(xiàn)場簽認的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項及合同明確需現(xiàn)場簽證的內(nèi)容均屬于現(xiàn)場簽證范圍的，可以辦理現(xiàn)場簽證，包括：工程量增減、材料設(shè)備價格變化等�，F(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。
2.現(xiàn)場簽證審批權(quán)限
一般簽證2萬元以下（含2萬元）項目公司工程部、預算部2—5萬元（含5萬元）除以上人員簽字外，報項目經(jīng)理或主管副總批準重大簽證5—20萬元（含20萬元）公司分管副總審批20萬元以上公司總經(jīng)理審批
2.1上述金額范圍是指單筆單項變更簽證的總金額，不得分筆分項拆分變更簽證金額，并報公司審計以備抽審。
2.2同一單體建筑物每個專業(yè)現(xiàn)場簽證次數(shù)超過10次的，要由提案人寫分析報告，報告應至少包含原因、責任人、后續(xù)是否還有簽證以及減少費用的應對方案，并報公司批準。
2.3為提高效率，預算部經(jīng)理、項目經(jīng)理、公司領(lǐng)導可根據(jù)項目具體情況進行授權(quán)。
3.現(xiàn)場簽證辦理
3.1對現(xiàn)場發(fā)生需簽證的工程內(nèi)容，要求提案人詳細列明事發(fā)原因、簽證理由及合同依據(jù)。在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生前五天內(nèi)（特殊情況可在事先征得項目經(jīng)理同意且在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生后的當天）一式五份（加蓋單位印章）及時上報。
3.2對涉及隱蔽工程或其它事后無法再現(xiàn)的簽證，提案人應及時通知監(jiān)理工程師、業(yè)主工程部專業(yè)工程師和造價人員共同到現(xiàn)場勘查、核定。
3.3對重大的簽證，要求提案人應于施工前7天上報，項目部和監(jiān)理工程師在接獲承包人的申請后三天內(nèi)就該簽證的必要性、可行性、經(jīng)濟性進行審核，并將審核意見上報公司。
3.4每月10日前，對于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價的簽證費用預算，甲、乙雙方應進行綜合性核對和價格商談，并形成核對與商談記錄清單。
4.現(xiàn)場簽證的審批
4.1項目工程部在接到經(jīng)監(jiān)理工程師簽署處理意見的簽證單后，一般工程簽證必須有監(jiān)理公司、項目部現(xiàn)場工程師、預算部經(jīng)理、工程部經(jīng)理簽字審核、然后報項目經(jīng)理簽批后方可生效。對重大的簽證須上報公司主管部門，并經(jīng)得分管副總經(jīng)理或公司總經(jīng)理批準。具體按第2條審批權(quán)限執(zhí)行。
4.2承包人意見必須由現(xiàn)場專業(yè)工程師和項目經(jīng)理簽署；監(jiān)理公司意見必須由現(xiàn)場專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)簽署。
中國文秘資源網(wǎng)-您身邊免費貼心的文秘專家-歡迎訪問4.3原則上現(xiàn)場簽證按量價分離要求進行，即工程量由工程部負責，價款由預算部負責。但如發(fā)現(xiàn)量價有重大偏離時，發(fā)現(xiàn)方須立即向上一級領(lǐng)導報告，上一級領(lǐng)導作出審查意見。
4.4項目部在接獲承包人呈交的經(jīng)監(jiān)理工程師簽署意見的簽證單后，一般在5天內(nèi)（重大簽證為10天內(nèi)）予以批復，并反饋予承包人。
4.5現(xiàn)場簽證沒有實施或未全部實施，監(jiān)理工程師、工程部現(xiàn)場代表應及時注銷或按實重新核定該項簽證單，并及時通知造價人員。
4.6辦理現(xiàn)場簽證要填寫現(xiàn)場簽證審批單，詳見附錄3：現(xiàn)場簽證審批單。
5.附則監(jiān)理工程師及項目職能部門相關(guān)人員應認真、仔細、準確、合理地對簽證簽署意見。尤其是要注意對于承包單位為減項的現(xiàn)場簽證要及時辦理。如項目部職能部門相關(guān)人員發(fā)生瀆職行為將給予內(nèi)部處分和相應的罰款，直至追究法律責任。
工程質(zhì)量與監(jiān)理
1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。
2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。
3、應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。未經(jīng)預算人員參與驗收的隱蔽工程，在結(jié)算時不予計價。
工程進度款
1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。
2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：
1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表，見附件4：工程驗工計價審批表；
2）工程、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；
3）預算部門整理復核工程價值量；
4）經(jīng)財務部門審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳。
3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。
4、工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。
（五）工程材料及設(shè)備管理
1、項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：
2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；
3、實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應盡量不支付采購保管費。
4、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。
5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：
能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；
2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；
3）能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；
4）售后服務和信譽良好的供貨商。
5）工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。
6）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。
7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。
8）對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認定的質(zhì)量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進場時應要求出具檢驗合格證。
9）材料的代用應由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導批準。
10）甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。
（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制
1、單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。
2、設(shè)計、工程、審計、預算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。
3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。
4、工程移交后，應按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。
5、采取一次性扣留保修金，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。
6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中明確由乙方承擔。
（七）工程結(jié)算管理
一、工程結(jié)算
1.定義
1.1工程結(jié)算是指合同價格的結(jié)算。
1.2合同價格應為合同價款加上按合同規(guī)定進行的合同價款調(diào)整（增加或減少）。
1.3合同價款是承發(fā)包雙方在合同中約定，發(fā)包人用以支付承包人按照合同約定承包人完成承包范圍全部工程并承擔質(zhì)量保修責任的款項。
1.4合同價款調(diào)整是指在合同履行中發(fā)生、按照合同約定或承發(fā)包雙方協(xié)商同意需要調(diào)整（增加或減少）合同價款的情況，經(jīng)發(fā)包人確認后按計算合同價款的方法調(diào)整的合同價款。主要包括：
a）由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整：如工程變更、發(fā)包人違約等等；
b）由于非發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整：承包人違約、合同缺陷等增加的合同價款。
1.5工程變更是指工程范圍變更、設(shè)計變更。工程范圍的變更包括新增工程和刪減工程（新增工程分為附加工程和額外工程。所謂附加工程是指那些該合同項目所必不可少的工程，如果缺少了這些工程，該合同項目便不能發(fā)揮合同預期的作用�；蛘哒f，附加工程就是合同工程項目所必需的工程。所謂額外工程是指工程項目合同文件中“工作范圍”中未包括的工作。缺少這些工作，原訂合同工程項目仍然可以運行，并發(fā)揮效益。）；設(shè)計變更是經(jīng)發(fā)包人統(tǒng)一并發(fā)出指令更改工程有關(guān)部分的標高、基線、位置和尺寸及材料等等。
中國文秘資源網(wǎng)-您身邊免費貼心的文秘專家-歡迎訪問1.6專業(yè)分包工程合同結(jié)算是指發(fā)包人直接分包的專業(yè)分包工程完工后，按專業(yè)分包工程合同條件進行的工程驗收、結(jié)算。
1.7項目工程總結(jié)算是指項目工程竣工之后發(fā)包人與承包人進行的總承包合同工程竣工結(jié)算和尚未進行結(jié)算的專業(yè)分包工程合同的工程竣工結(jié)算。
2.工程結(jié)算的條件
2.1工程質(zhì)量合格或達到合同要求并按照合同要求取得驗收證書是工程結(jié)算的必要條件。結(jié)算以工程計量為基礎(chǔ)，計量必須以質(zhì)量達到要求為前提。所以不是對承包商已完的工程全部結(jié)算和支付，而只結(jié)算和支付質(zhì)量達到要求的部分，對于工程質(zhì)量達不到要求的部分一律不予結(jié)算和支付。
2.2一切結(jié)算均需要符合合同規(guī)定的要求。
2.3變更項目必須有發(fā)包人的變更通知。沒有發(fā)包方的指示承包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進行變更的話，他無理由就此變更的費用要求補償。
2.4及時、完備的結(jié)算資料。
3.結(jié)算資料完整的結(jié)算資料包括（但不限于）以下內(nèi)容：
3.1合同約定對合同價格構(gòu)成影響的文件及資料：
3.2承包人履約情況：
a）工程竣工驗收資料；
b）發(fā)包人對承包人履約情況的說明，包括：
i.雙方確認的已完和未完工程項目一覽表；
ii.工期或質(zhì)量未達到合同要求的項目應提供相應明確責任的.說明；
iii.承包人違約給發(fā)包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項目除外）；
iv.合同約定的設(shè)備清單和工程實際使用的設(shè)備材料清單一覽表。
3.3工程結(jié)算書：
�。╝）結(jié)算書編制說明，其內(nèi)容應包括2.1-2.3條有關(guān)需要說明內(nèi)容。
�。╞）合同價款范圍內(nèi)規(guī)定工程內(nèi)容的結(jié)算（結(jié)算明細表、匯總表）。
�。╟）合同規(guī)定合同價款調(diào)整范圍內(nèi)（增加和/或減少）工程內(nèi)容的結(jié)算。
4.工程結(jié)算的審查原則及要點工程結(jié)算應嚴格按照合同規(guī)定，明確承發(fā)包雙方的權(quán)利義務，按照合同規(guī)定的結(jié)算方式進行結(jié)算，在承包人風險及責任范圍內(nèi)的工程費用支出不予調(diào)整工程價款。
4.1合同價款范圍內(nèi)的結(jié)算，應區(qū)分不同的發(fā)包方式和合同類型進行審查：
（a）對于總價合同，嚴格按照合同價款進行結(jié)算，嚴格審查合同內(nèi)的工作內(nèi)容是否在實際施工中按合同要求完成，包括產(chǎn)品設(shè)備的型號是否和合同相符；
�。╞）對于單價合同，應按照合同約定的工程量計算規(guī)則、依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實際情況進行工程量的計量，乘以合同單價計算合同價款，審查重點為工程量的計量；
�。╟）對于未進行招投標，合同約定按照施工圖預算加調(diào)整計算合同價格的工程，應依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實際情況、按照合同規(guī)定采用定額的工程量計算規(guī)則計算工程量和計價。審查重點分為工程量的計量和價格的來源與計算是否合理。
中國文秘資源網(wǎng)-您身邊免費貼心的文秘專家-歡迎訪問d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實際消耗量和施工單位領(lǐng)用量之后，方進行計量和計價工作。對于超額使用的單位要追究違約責任。
4.2調(diào)整合同價款的結(jié)算：（由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整。）
4.2.1工程變更部分工程范圍變更內(nèi)容，對于合同范圍內(nèi)已有工程項目的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工程量計算規(guī)則和計價方式進行結(jié)算；對于屬于合同工程內(nèi)，但工程量清單或工程定額內(nèi)沒有的工程項目，雙方協(xié)商議定工程量計算規(guī)則和價格進行結(jié)算；對于不屬于合同范圍內(nèi)的工程項目：
（1）要根據(jù)簽發(fā)的變更通知單明確的雙方的權(quán)利義務和結(jié)算方式，
�。�2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計算規(guī)則和計價方式進行結(jié)算，
（3）如果原合同或工程定額中無相關(guān)價格，由雙方協(xié)商議定工程量計算規(guī)則和價格進行結(jié)算。審查重點為變更手續(xù)是否及時、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。
�。╝）對于設(shè)計變更內(nèi)容，主要審查變更手續(xù)是否及時、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。
�。╞）對于進度計劃變更內(nèi)容，應首先審查進度計劃變更的手續(xù)是否及時、完備，進度計劃變更的責任方是發(fā)包人還是承包人，對于由于承包人的原因?qū)е碌倪M度計劃變更，由此產(chǎn)生的工程內(nèi)容的增加或人工、機械降效等不予調(diào)整工程價款。其次審查進度計劃變更的計算是否合理，應對照合同規(guī)定的工程進度計劃和變更的工程進度計劃，計算對工期的影響，從而計算由此產(chǎn)生的施工措施費用、工程內(nèi)容增加費用和人工、機械降效費用等等。
�。╟）對于施工條件變化導致的合同價款的調(diào)整，應首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應承擔的風險范圍，如屬于發(fā)包人的責任，如地質(zhì)勘察錯誤等，應予調(diào)整工程價款。其次，因為此部分內(nèi)容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應重點審查變更手續(xù)是否及時、完備，看是否符合工程實際情況。工程價款調(diào)整的審查參考上述原則。
4.2.2由于雙方違約或合同缺陷導致的合同價款調(diào)整應首先正確理解合同條款，正確劃分違約責任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時限和程序的規(guī)定。如果符合上述規(guī)定，則應審查索賠的計算方法和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定，有否重復計算，還應剔除承包商違約、失誤或不作為導致的損失。對于承包商違約給發(fā)包人造成的損失，則應及時、合理的進行反索賠。對于雙方就違約事項達不成一致意見或由于合同本身的缺陷而導致爭議時，雙方應首先協(xié)商解決，協(xié)商不成應按照合同規(guī)定提交仲裁或訴訟。
4.2.3合同價格的結(jié)算，應參照財務往來狀況進行相應的調(diào)整。如參照：發(fā)包人為承包人代繳的，但未轉(zhuǎn)賬的各項稅費；發(fā)包人直接支付給分包人，但未轉(zhuǎn)賬的款項；發(fā)包人負責采購材料設(shè)備并交付給承包人使用，轉(zhuǎn)賬的款項（用以計算該材料、設(shè)備的價格）；發(fā)包人負責采購材料設(shè)備并交付給承包人使用，未轉(zhuǎn)賬的款項（即甲供材料、設(shè)備）（用以計算按照合同規(guī)定承包人節(jié)約、超額使用材料時的獎勵或懲罰）；以及其他對于工程結(jié)算需要的財務轉(zhuǎn)賬明細。
5.甲供設(shè)備和材料的結(jié)算
5.1核對實際的品牌、規(guī)格、型號及技術(shù)要求是否和合同要求一致；
5.2供貨單位必須提供收料單原件，且收料單數(shù)量應與現(xiàn)場核對，以證其真實性；
5.3所有供貨必須落實貨物的使用單位，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；
5.4必須到現(xiàn)場核對已安裝的貨物是否符合安裝規(guī)范，外觀及內(nèi)在品質(zhì)是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；
5.5供貨單位必須提供產(chǎn)品證明書以證明其產(chǎn)地及質(zhì)量，以及供貨合同要求的其它資料。
（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制
1、正式發(fā)售前，應組織銷售、設(shè)計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預算逐項審核；對配套設(shè)施，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)�！朵N售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報公司審查通過。
2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報公司批準后方可實施。
3、應盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。
4、應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。
地產(chǎn)管理制度6
第一節(jié) 總 則
1.總則：薪酬是職員的勞動報酬，是公司對職員勞動成果的評價，公平合理的薪酬有利于激勵職員的積極性、敬業(yè)精神，增強公司凝聚力和團隊榮譽感。
2.薪酬分配的原則：
本著公平合理的原則，充分體現(xiàn)價值觀念、績效評估、責任和收益及團隊意識。
價值觀念：創(chuàng)造的價值和薪酬成正比;
公司文化：團結(jié)、進取、務實、開拓;
績效評估：注重實效、注重人才、講求誠信，提倡發(fā)揮個人能力，提倡時間觀念;
責任和收益：責任越大、風險越大、收益越高。
第二節(jié) 薪酬的組成結(jié)構(gòu)
1、薪酬的組成架構(gòu)圖
說明：(1)此架構(gòu)圖在薪酬等級方案表的基礎(chǔ)上設(shè)置而成;
(2)關(guān)于非金錢報酬部分，金錢報酬里的不固定報酬及間接金錢報酬除根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行外，需報請董事長批準。
2、薪酬說明表
姓名： 部門： 職位：
本人簽名： 代領(lǐng)人姓名：
企業(yè)實際負擔成本：
明 細 說 明
項 目 金額/備注
一、基本薪酬
二、假期補償金
三、績效薪酬
四、稅金(個人所得稅)
五、扣除社會保險金
六、獎金(津貼)
實發(fā)金額： RMB
說明：(1) 此表用來說明員工每月領(lǐng)取薪酬的各項組成部分;
(2)職員如對本月薪酬有異議可向財務部門或人力資源部門咨詢，財務部門或人力資源部門出具此表進行解釋說明;
3、薪酬等級方案(附表一)
4、薪酬的調(diào)整
一般情況下，根據(jù)職員工作能力及年度工作考評結(jié)果，并結(jié)合公司的效益，每兩年調(diào)整一次崗位及薪酬。特殊情況除外，如：能力或貢獻特別突出的可以破格晉升、提薪。
第三節(jié) 薪酬的發(fā)放制度
薪酬的發(fā)放工作由財務部門負責，薪酬的制訂及考核工作由人力資源部門完成。目前公司的薪酬發(fā)放實行的是下發(fā)制度;各子公司的薪酬發(fā)放由各子公司單獨負責。薪酬發(fā)放本人簽名后方可領(lǐng)取;代領(lǐng)薪酬，代領(lǐng)人需簽名。即將離職人員的薪酬須本人親自領(lǐng)取，不可代領(lǐng)。
第四節(jié) 薪酬待遇的考核
1.公司根據(jù)實際情況以子公司、部門為單位按年度展開適度考核，集團人力資源部進行全面性的職員考核，通過召開座談會、填寫考評表(互評、直接上級評、下屬對上級評)、攥寫述職報告等形式進行考核。
2.部門經(jīng)理以上的職員與一般職員的考核指標及考核方法會稍有不同，但都要遵守公司的各項規(guī)章制度及《職員手冊》。
3.考核要素：
(1)業(yè)績考核—對職員分擔的職務情況和工作完成情況進行觀察、分析和評價。 子公司部門經(jīng)理以上人員的.業(yè)績考核以子公司的經(jīng)營業(yè)績?yōu)榭己嘶A(chǔ)。
(2)態(tài)度考核—對職員在職務工作中表現(xiàn)出來的工作態(tài)度進行觀察、分析和評價。
(3)能力考核—通過職務工作行為，觀察、分析和評價職工具有的能力。
4.考核主體與客體
(1)主體：考核者—人事考核工作的執(zhí)行人員。
(2)客體：被考核者—接受人事考核的人員。
5.考核辦法：
對部門經(jīng)理以上人員的考核，采取自我述職報告、上級主管考核綜合評判及下屬評價的方法，每年考核一次;一般人員的考核，采取填寫一般職員工作考評表及互評表的方法，每年考核一次。
考核結(jié)果在薪資待遇方面有如下體現(xiàn)：
(1)年度綜合評判為“A”者，績效薪酬100%發(fā)放，根據(jù)實際情況有獎勵;
(2)年度綜合評判為“B”者，績效薪酬100%發(fā)放;
(3)年度綜合評判為“C”者，績效薪酬100%發(fā)放，但是上級主管應督促其工作，糾正其工作態(tài)度、提高其工作能力;
(4)年度綜合評判為“D”者，扣其一個月績效薪酬的50%—100%，公司將視其違反紀律的情況給予行政處罰直至辭退，并保留追究其他責任的權(quán)利。
(5)對未完成任務指標的有關(guān)責任人， 按完成任務的百分比計發(fā)浮動薪酬，超額完成任務指標的視情況給予獎勵。
注明：
(1)以績效薪酬為考核的基礎(chǔ)。
(2)考核由人力資源部門組織負責，由考評委員會全面指導。堅持獎罰分明原則。工作確實有特殊貢獻的要獎勵，獎勵辦法參照公司相關(guān)制度，特殊情況報請董事長批準。
6.考核結(jié)果評定
(1)因考核結(jié)果與薪酬掛鉤，每次考核結(jié)束后職員若有疑義可向有關(guān)部門咨詢(考核部門)，如發(fā)現(xiàn)考核評定不公平或有徇私舞弊行為可以按照如下程序申訴。
代表申訴的意思。申訴人可以書面形式提起申訴，但是必須具名，否則無法把結(jié)果反饋下來�？梢杂秒娮余]件的形式進行申訴。
地產(chǎn)管理制度7
1 .目的
為鼓勵職員長期服務,并維護退休職員權(quán)益,特制定本規(guī)定。
2.適用范圍
本規(guī)定適用于正式編制內(nèi)的'從業(yè)人員,但訂有服務協(xié)議期限的雇傭契約者和臨時工除外。
3.退休定義
3.1申請退休,從業(yè)人員有下列情形之一者可申請退休:
3.1.1服務5年以上,年齡滿55歲。
3.1.2服務滿15年以上。
3.2命令退休,從業(yè)人員有下列情形之一者可命令退休:
3.2.1年滿60歲。
3.2.2因工傷病逾24個月未復職者或身體殘廢不勝職務者。
3.3以上規(guī)定的退休年齡,如其主管因業(yè)務需要而認為必需留用者,經(jīng)呈請項目總經(jīng)理核準,酌情延長或反聘為顧問。
4.退休待遇
4.1退休金為一次性給付形式。
4.2員工的退休金以退休職員最后服務日的基本工資為基數(shù)乘以工作年份一次性發(fā)放退休金。
4.3退休職員最后一年的獎金按在職時間比例仍予一次性給付。
4.4退休職員在服務期間對本公司業(yè)務有特殊貢獻者,可經(jīng)項目總經(jīng)理提請董事局核定,酌情加發(fā)退休金。
4.5退休金于職員經(jīng)核準退休,辦妥離職手續(xù)后即予給付。
4.6因工傷而接受命令退休者,除一次性給付退休金外,其余工傷賠款由社會保險管理機構(gòu)的規(guī)定給付。
4.7人事部門在員工辦理退休時,應協(xié)助辦理社保養(yǎng)老金領(lǐng)取手續(xù)。
5.本規(guī)定之修改權(quán)和解釋權(quán)屬于集團公司的董事局。
地產(chǎn)管理制度8
第一章總則
第一條為規(guī)范物品管理,加強物品采購價格監(jiān)督管理,降低物品采購成本,降低庫存,增加企業(yè)效益,特指定本辦法。
第二條本規(guī)定適用于公司各部門購買原材料、輔料、零部件、保潔用品、辦公用品、勞保用品以及其他物品等采購過程中的決策、價格監(jiān)督、領(lǐng)用監(jiān)督、財務核算等行為。
第三條物品采購要樹立采購經(jīng)濟批量觀念,物品驗收要堅持獨立原則,物品的領(lǐng)用要樹立需用原則。
第二章物品采購的管理
第四條各部門每月應根據(jù)部門需要,編制部門'采購計劃明細表'(一式兩份,部門一份,倉庫保管員一份,見表一),經(jīng)各部門主管簽字確認后,報綜合管理部(以下簡稱綜合部)。綜合部每月(25日前)應根據(jù)各部門提交的部門采購計劃明細表及現(xiàn)物品庫存狀況編制'采購計劃匯總表'(一式兩份,綜合管理部一份,倉庫保管員一份,見表二),采購計劃匯總表后附各部門所需物品明細。'采購計劃匯總表'必須經(jīng)倉庫保管員、物業(yè)公司經(jīng)理確認后,審批方可生效。對采購計劃外的物質(zhì)需求,必須填寫'用品特批單'(見表三),經(jīng)上述人員確認同意,財務審批后方可采購。
第五條綜合管理部每月應編制采購計劃,并建立采購明細臺帳(保存期限為二年),接受主管領(lǐng)導檢查,定期和財務進行核對。采購計劃應以合理的庫存和經(jīng)濟批量為前提,堅持'先利庫,后采購'的工作程序,誰提供采購依據(jù),誰承擔經(jīng)濟責任。
第六條綜合管理部每半年需對重要、主要物品供應商進行一次綜合評定,并建立供應商檔案,對于評審不合格的供應商予以淘汰,補充新的合格供應商。
第七條綜合管理部負責處理公司庫倉的冷、背、殘、次物品。
第三章物品驗收的管理
第八條所采購的貨品到達公司前,采購人員應事先通知庫倉人員做好驗收準備。
第九條采購的物品到達公司后,必須由采購人員、負責檢驗人員(使用部門、工程部技術(shù)人員)和倉庫人員一起根據(jù)供貨方發(fā)貨單(或發(fā)票)上所列物品進行逐一驗收。
第十條采購物品的入庫驗收包括數(shù)量(直觀上物品的.完好度)、質(zhì)量(規(guī)格、型號、產(chǎn)地等)、價格三個方面。數(shù)量和價格驗收由倉管人員負責,質(zhì)量驗收由使用部門(或公司專業(yè)技術(shù)人員)或倉管人員負責。
第十一條公司所采購的物品到達后,應在當日辦理完驗收入庫手續(xù)和財務入庫手續(xù)。
第十二條公司購進物品,經(jīng)驗收合格后,倉管人員必須及時填制有編號的入庫單,一式三聯(lián)。對驗收不合格的物品,倉管員不得辦理入庫手續(xù),由采購員辦理換貨或退貨;對入庫后發(fā)現(xiàn)不合格的,倉管人員應及時通知采購人員辦理換貨或退貨,給公司造成損失的,追究有關(guān)人員的責任。倉管人員填寫入庫單,應以獨立保管的實體作為入庫單位。
第十三條物品入庫后,應當按照種類分區(qū)擺放整齊,按種類設(shè)置貨物標識,嚴禁將不同種類的貨物混放。
第十四條付款時必須持合同、入庫單、發(fā)票經(jīng)總經(jīng)理(或其授權(quán)人)審批后,方可到財務部辦理付款手續(xù),手續(xù)不全財務有權(quán)拒絕付款。
第四章物資領(lǐng)用管理
第十五條確需領(lǐng)用物品的人員、部門,必須填寫公司統(tǒng)一印制的領(lǐng)料單'及'采購計劃明細表'并經(jīng)部門負責人簽字,領(lǐng)用人持'領(lǐng)料單''采購計劃明細表'到倉庫領(lǐng)料,領(lǐng)料單的有效期限為3天。保潔用品,辦公用品等日常使用頻繁的物品,由各部門憑'領(lǐng)料單'、'采購計劃明細表'按月一次領(lǐng)出。
第十六條倉管人員根據(jù)完備、有效、準確的領(lǐng)料單填寫一式四聯(lián)出庫單,按照出庫單上的項目逐一發(fā)放,并在各部門'采購計劃明細表'上蓋'已領(lǐng)用'章,定期將出庫單傳遞給財務部門。
第十七條保潔班月領(lǐng)料計劃應由保潔部主管按掌握的日常消耗所需量嚴格編制,并經(jīng)主管簽字后,報項目經(jīng)理審批。由月領(lǐng)料計劃分解產(chǎn)生的旬計劃、日計劃由其主管審批后連同物業(yè)經(jīng)理審批過的月領(lǐng)料計劃應于計劃月上月末送至倉庫管理員,倉管人員嚴格按第二十條和二十一條的要求發(fā)料。
第十八條每月末,由倉庫管理員對保潔部領(lǐng)用物料匯總,與月領(lǐng)料計劃進行核對,若有差異報其物業(yè)經(jīng)理并責成其說明原因。
第十九條工程部主管根據(jù)歷史數(shù)據(jù)、經(jīng)驗,編制維修用料月計劃,對于經(jīng)常使用的替換配件、物品、維修材料等,由工程部主管提出申請,經(jīng)財務部審核并經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審核批準后,可實行定額備用量,一般保證7天的庫存量。根據(jù)批準后的申請?zhí)顚?領(lǐng)料單'(見表四),一次領(lǐng)出備用。并指定專人負責,建立明細臺帳,月末工程部應將庫存量結(jié)出,報倉管人員核對,財務部定期或不定期檢查領(lǐng)用、庫存情況。
第二十條對于不經(jīng)常使用的物料,憑完備、有效的手續(xù)領(lǐng)用。
第二十一條需要維修的客戶或公司部門,工程部必須根據(jù)客服中心填制的報修單'(一式三聯(lián),財務、工程、客服各一聯(lián),見表五)進行維修,所需更換的物料或所需工費必須經(jīng)客戶或報修部門有關(guān)人員簽字確認,月末客服中心應將報修單匯總后交倉管部門、財務部進行核對、核算。對于虛假的報修,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)予以嚴肅處理,工程部主管應承擔相應的責任。
第二十二條實行'以舊換新'領(lǐng)用物料的部門或人員,必須持舊物料和完備、有效的領(lǐng)料單',到倉庫更換。倉管人員應在領(lǐng)料單備注欄中注明'以舊換新'字樣,對回收廢舊物料有變賣價值的,倉管人員應歸類存放,無使用價值的,也應獨立存放,定期按程序由綜合管理部處理。
第五章附則
第二十三條采購必須按上述規(guī)定的程序辦理,指定專人負責采購、驗收和保管,公司將定期或不定期的進行全面檢查(包括價格、合同、程序等),并將檢查結(jié)果以書面形式上報公司領(lǐng)導;同時將此作為部門及個人的考核指標之一。
第二十四條本管理辦法自下發(fā)之日起試行,原與此辦法有抵觸的,以本辦法為準。
第二十五條本辦法由財務部負責解釋。
地產(chǎn)管理制度9
1.營銷策劃管理
營銷策劃是市場經(jīng)濟條件下的(物業(yè))營銷策略及計劃，是物業(yè)營銷成功的關(guān)鍵，是企業(yè)拓展市場、實現(xiàn)預期效益的重要手續(xù)。營銷策劃管理是地產(chǎn)部的重要工作內(nèi)容。
a、營銷策劃工作由公司主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理直接主管，地產(chǎn)部具體負責，由分別負責市場調(diào)研、銷售策劃、地產(chǎn)估價工作的管理人員組成地產(chǎn)部營銷策劃隊伍。
b、市場調(diào)研人員應結(jié)合專題調(diào)研，經(jīng)常性地收集廣州市土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的市場信息，力求透徹了解廣州市房地產(chǎn)市場動態(tài)、整體及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，匯編有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，及時整理樓盤價格、市場走向等有商業(yè)價值的房地產(chǎn)信息，定期向主管副總經(jīng)理、地產(chǎn)部經(jīng)理，供營銷策劃時參考。
c、在項目開工后，負責地產(chǎn)估價的管理人員著手制定樓宇銷售報告書，確定樓價系數(shù)方案，報請總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審批。
d、在預售前三個月委托并督促房地產(chǎn)管理部門認可的測繪所，進行可銷售面積測算，辦理商品房(車位)預售許可證。
e、銷售報告書批準后，即制定銷售價目表、付款方式、購房須知，編寫合同文件及起草其它有關(guān)銷售文件，報總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審批后實施。
f、選擇和管理好廣告公司，把項目的包裝做好。地產(chǎn)部擬定合適的廣告公司參加招標，通過評審，報總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理批準后確定廣告公司。地產(chǎn)部對廣告公司關(guān)于項目的包裝要嚴格把關(guān)，力求達到公司的項目的銷售目標。
2.銷售管理
樓宇銷售是實現(xiàn)地產(chǎn)發(fā)展項目預期收益的最終環(huán)節(jié)。其管理的核心在于按既定的銷售計劃，采取一切行之有效的措施，最大限度、最快速度地推動樓宇銷售工作的展開和完成。
a、樓宇銷售職能由地產(chǎn)部具體履行，財務部負責做好樓款的結(jié)算工作，工程部、地盤及物業(yè)公司協(xié)助地產(chǎn)部及時解決客戶提出的合理的工程改建、整修方面的要求。
b、銷售方式。樓宇銷售業(yè)務以公司售樓處直銷為主，委托代理商為輔。
c、銷售程序:
�、抛稍儭魄⒄劇翘顚懻J購書→⑷收款→⑸簽訂契約→⑹催交樓款→⑺收樓→⑻辦證
d、培訓、考核與獎勵
�、哦ㄆ诮M織銷售人員學習政策法規(guī)和業(yè)務知識，全面了解和熟悉公司發(fā)展項目情況和現(xiàn)行政策法規(guī)。
�、聘鶕�(jù)工作::業(yè)績對銷售人員及銷售管理人員實施獎勵，逐步建立一套既能體現(xiàn)按勞分配，又能促進公司樓盤銷售的獎勵機制。
�、敲堪肽赀M行一次銷售人員業(yè)務知識培訓，并進行應知應會考核，建立考核檔案，作為年終獎勵參考依據(jù)之一。
e、分工負責
�、配N售人員應認真對等每筆業(yè)務，及時掌握客戶線索，跟蹤老客戶，不斷挖掘新客戶。對銷售客戶實行一人負責制，誰負責登記，誰負責跟蹤，一跟到底。實行對客戶從洽談→簽訂認購書→簽訂預售契約→收款交樓，由一人負責服務，以方便與客戶聯(lián)系。
�、浦付▽Ｈ素撠煒怯钿N售統(tǒng)計工作，按時、準確填報各項銷售統(tǒng)計資料，真實反映公司的.經(jīng)營業(yè)績和存在的問題，為公司領(lǐng)導經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。
�、侵付▽Ｈ素撠熶N售合同管理工作，做到合同填寫清楚，簽署程序合法化，并及時將合同整理歸檔，建立電腦客戶資料系統(tǒng)。
f、常規(guī)要求
�、艑碓L客戶建立登記制度并進行跟蹤服務。
�、其N售人員每周遞交一份銷售書面報告，及時反映銷售情況。
⑶銷售人員必須每天記錄工作日志，對當日來電、來訪客戶情況建立登記制度，掌握原始資料。
3.銷售人員守則
a、基本素質(zhì)要求
�、欧e極主動、盡職盡責、自覺奉獻、忠于職守。
�、其N售人員必須以公司利益和聲譽為第一生命，秉公辦事，不得有任何損害公司利益的言行。
�、卿N售人員應熟悉銷售資料，掌握銷售技巧，嚴格按照有關(guān)政策、法規(guī)辦事。
�、茸杂X遵守公司各項規(guī)章制度，在工作時間內(nèi)不做任何私事。
⑸服從領(lǐng)導安排，做好本職工作，完成領(lǐng)導交辦的各項工作。
b、基本操作要求
�、艑Υ蛻粢獞B(tài)度誠懇、以禮相待、熱情大方，保持與客戶的良好關(guān)系。
⑵接聽客戶電話要禮貌，逐步摸清客戶需求心理，掌握交談技巧，吸引對方前來現(xiàn)場洽談。
�、窃谂c客戶接觸過程中，銷售人員必須有整體觀念、團結(jié)和睦、相互配合、溝通協(xié)作，不得爭搶客戶。
⑷售樓處應保持整潔、干凈，備齊資料夾、計算器、簽字筆等銷售工具，每日工作結(jié)束后將桌面和環(huán)境收拾干凈。
c、服裝儀容要求
�、配N售人員必須儀表端莊、精神飽滿。男士必須著襯衫、領(lǐng)帶、西服;女士必須化淡妝，穿統(tǒng)一制服。
�、茠炫粕蠉彛⑿Ψ⻊�，誠懇親切，以博得客戶信賴。
�、鞘蹣翘幉坏么舐曅鷩W嬉鬧，不得相互聊天、閑談，不得擅自離崗。
d、禁止事項
�、盼唇�(jīng)公司許可，嚴禁私自為已購客戶轉(zhuǎn)讓樓盤。
⑵未經(jīng)公司許可，嚴禁對外泄露公司客戶任何資料，包括姓名、電話、地址、購買或擬購買之物業(yè)名稱。
�、菄澜帐芑蛩魅】蛻艋蚺c公司業(yè)務有關(guān)的任何人士之打賞或利益。
�、任唇�(jīng)授權(quán)之事，不得擅自書面或口頭答應客戶要求。
⑸未經(jīng)公司許可，不得私自接受他人委托代管、代租樓盤。
⑹不允許在工作時間內(nèi)看報紙和打私人電話。
4.銷售合同管理
a、指定專人負責樓宇銷售合同管理工作。
b、銷售合同管理人員職責范圍:
⑴填寫合同的基本要求:字跡清楚，用字、句規(guī)范，簽署程序合法。
�、妻k理銷售合同的公證、房管局交易所的臨鑒證、登記所登記;協(xié)同有關(guān)人員辦理房產(chǎn)證領(lǐng)、取、發(fā)放事宜。
�、桥浜县攧詹繀f(xié)助客戶辦理銀行按揭，直至樓款拔付到我公司財務帳號為止。
⑷合同簽定后，協(xié)同財務部做好樓款收取和催收工作。
c、銷售合同的整理與歸檔
地產(chǎn)管理制度10
一、營銷總監(jiān)
直接上級:副總經(jīng)理
直接下級:銷售經(jīng)理
本職工作:協(xié)助分管營銷副總做好日常及內(nèi)務工作
職位職責:
1、負責銷售檔案管理,包括簽報、傳真、通知、政府頒布的影響房地產(chǎn)銷售法律超常規(guī)、公司銷售廣告業(yè)務等;
2、負責將有關(guān)資料分派到相關(guān)部門,如每次重新使用的價格表,下達給財務部、銷售人員;
3、起草審核相關(guān)業(yè)務合同,并負責業(yè)務溝通。與合作資源傳達或下發(fā)執(zhí)行要求;
4、負責處理傳真等文件來行為表現(xiàn)函;
5、負責廣告及其他零星費用開支的具體經(jīng)辦,并建立臺帳。將已發(fā)生費用均分燈錄入電腦,按費用計劃表,進行費用控制與統(tǒng)計,制訂報表;
6、負責公司下達任務執(zhí)行與督促落實;
7、參與價格系統(tǒng)的調(diào)整(如價目表、付款方式);
8、參與銷售業(yè)務及周、月電腦統(tǒng)計分析,認購書,合同簽約的統(tǒng)計分析,現(xiàn)場銷售客戶記錄的收集與匯總、錄入、歸類存檔建檔;
9、審核傭金金額并簽字確認;
10、負責日�？记凇I(yè)績考核、監(jiān)督各辦公室的工作環(huán)境;
11、負責編制各種銷售報表;
12、根據(jù)客戶應交樓款金額及時間表,監(jiān)督催款事項;
13、協(xié)調(diào)客戶關(guān)系,做好個別事件的應變處理。
14、負責各部門工作安排計劃;
15、簽約客戶資料的確認;
16、負責售出單位的.確認和審核;
17、負責售出單位認購書審查;
18、審查全體人員考勤統(tǒng)計表。
主要權(quán)限:
1、有對本職工作范圍內(nèi)合理性安排建議權(quán);
2、有各部門人員工作業(yè)績評審權(quán);
3、有董事會總經(jīng)理相關(guān)工作事件提醒權(quán);
4、有銷售部日常工作安排權(quán);
5、有參與價格制定與執(zhí)行權(quán);
二、銷售經(jīng)理
直接上級:營銷總監(jiān)
直接下級:銷售人員
本職工作:依照公司銷售策略進行物業(yè)的發(fā)售、銷售人員及現(xiàn)場銷售工具管理。
職位職責:
1、嚴格執(zhí)行公司制定的物業(yè)售價;
2、規(guī)范說接待程序,監(jiān)督下屬的行為規(guī)范;
3、重要客戶的接待應轉(zhuǎn)交營銷總監(jiān)處理;
4、執(zhí)行直接上級制定的銷售計劃,協(xié)助下屬完成銷售目標;
5、監(jiān)督、檢查下屬員工的各項工作;
6、正確及時傳達上級指示;
7、接受客戶投訴并及時處理有關(guān)問題;
8、收集來訪、成交客戶信息,及時上報;
9、定期聽取直接下屬述職,并對其工作進行評定;
10、及時對下級人員工作中的爭議做出裁定,并匯報上級;
11、掌握部工作情況和本項目有關(guān)銷售數(shù)據(jù);
12、受理下級員工的建議、異議、按照程序處理;
13、制定銷售人員技能培訓計劃,報批后實施、考核;
14、填報下屬過失報告,根據(jù)執(zhí)行程序匯報上級;
15、根據(jù)工作需要調(diào)配下級,報直接上級批準后執(zhí)行;
16、外線人員的管理調(diào)配,經(jīng)上級批準后執(zhí)行;
17、匯總擬定每周、每月銷售部工作總結(jié)培養(yǎng)呈送上級審核;
18、定期盤點銷售面積、套數(shù)等,與銷售助理核實后報送上級;
19、安排銷售人員對周邊樓市動態(tài)進行調(diào)查,匯總分析后呈送上級;
20、預約律師行與客戶簽約時間;
21、關(guān)心下屬思想工作、生活;
22、定期向直接上級述職;
23、對銷售人員工作流程的正確執(zhí)行負責;
24、對銷售人員的紀律行跡、工作秩序、精神面貌負責;
25、對銷售現(xiàn)場的衛(wèi)生、物品保管、使用負責;
26、做好與物業(yè)部協(xié)調(diào)工作;
27、處理解決銷售現(xiàn)場突發(fā)事件,并呈報上級。
主要權(quán)限:
1、有下屬工作調(diào)配、任用建議權(quán);
2、有下屬獎勵建議提名權(quán);
3、有換房、更名、退房上報權(quán);
4、有銷售人員及外線人員作息時間和出勤考核權(quán);
5、有銷售人員招聘、錄用建議權(quán);
6、有了解房地產(chǎn)市場變化,并建議相應的推廣、營銷策略建議權(quán)。
三、銷售人員
直接上級:銷售經(jīng)理
本職工作:做好項目產(chǎn)品推銷工作;做好顧客(散客)執(zhí)接待、談判、簽約及催收個人發(fā)生交易的物業(yè)銷售回款的工作;
職位職責:
1、嚴格執(zhí)行售樓程序,規(guī)范銷售;
2、嚴格執(zhí)行行跡規(guī)范,熱情服務;
3、對個人洽談的顧客,做好售后服務;
4、對個人發(fā)生的樓盤銷售,做好催收銷售款的工作;
5、接受顧客異議和意見,及時上報,并協(xié)助銷售經(jīng)理處理;
7、做好銷售統(tǒng)計工作,填報各項規(guī)定表格;
三、會議管理規(guī)范
1.營銷部早會
(1)時間:每日上午8:30;
(2)參加人員:營銷經(jīng)理、銷售主管、策劃主管、客服主管、銷售助理、全體置業(yè)顧問
(3)內(nèi)容:
當日工作的分派與布置
各環(huán)節(jié)工作問題的解決
批評、表揚
預約情況的核對
價格、控盤調(diào)整
當日廣告、促銷情況出處和統(tǒng)一說辭
銷售管理細則及銷售手冊修改
2.營銷部晚會(強銷期階段)
(1)時間:每日下午16:30;
(4)參加人員:營銷經(jīng)理、銷售主管、策劃主管、客服主管、銷售助理、全體置業(yè)顧問
(5)內(nèi)容:
當日成交、回款、來電、來訪中的問題及解決方法
次日廣告、促銷情況出處和統(tǒng)一說辭
預約情況的核對
價格、控盤調(diào)整
今日回款確認
批評、表揚
銷售管理細則及銷售手冊修改
特別備注:
會議由銷售主管輪流主持,除上述議題外,其他問題(如個別案例)會下針對性解決。
(6)以會議紀要形式抄送有關(guān)人員及部門。
2.項目每周例會:
(1)時間:每周一下午16:30
(2)地點:銷售接待中心
(3)參加人員:
(4)內(nèi)容:
一周工作總結(jié):來電、來訪、成交、回款中的問題、與指標的差距及對策、客戶分析、新(競爭)樓盤動向的介紹。
銷售策略調(diào)整方向--控盤、價格、推廣的介紹。
客戶服務工作情況
置業(yè)顧問體會--每次四人準備,營銷經(jīng)理點評
(5)以會議紀要形式抄送與會人員。
3.月例會
(1)時間:
(2)地點:銷售接待中心;
(3)參加人員:營銷經(jīng)理、策劃公司相關(guān)人員
(4)內(nèi)容:
上月工作總結(jié)及本月工作計劃
客戶動向、樓盤動向、售后情況
工作計劃調(diào)整和落實情況
(5)以會議紀要形式抄送總經(jīng)理和部門經(jīng)理。
4.業(yè)務專題會
(1)參加人員;營銷部相關(guān)人員和其他部門相關(guān)人員
(2)必須提前一天準備好討論議題,并且及時通知相關(guān)人員。
(3)特點:每個專題將與工作內(nèi)容緊密結(jié)合,解決一個工作中的問題,并將定期檢查執(zhí)行情況。
(4)以會議紀要形式抄送與會人員、相關(guān)部門。
地產(chǎn)管理制度11
由銷售經(jīng)理統(tǒng)一管理,主管、客服監(jiān)督管理,禁止代簽。
提前離開崗位必須征得項目銷售經(jīng)理的同意,否則根據(jù)情節(jié)可按早退或曠工處理。
如遇特殊情況不能按時到崗,必須提前一天通知銷售經(jīng)理。
銷售人員如請病、事假,提前填寫請假單,2天內(nèi)由銷售經(jīng)理審批,2天以上由銷售經(jīng)理上報公司,按公司統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。
原則上每人每周休息一天,如遇廣告或展銷會不能休息,由銷售經(jīng)理統(tǒng)一安排調(diào)休。
原則上周六、周日不安排輪休。
如銷售人員之間換休,應提前通知銷售經(jīng)理,否則,未到崗者按曠工處理。
現(xiàn)場銷售人員上班時間內(nèi)未經(jīng)銷售經(jīng)理許可不得擅自離開工作崗位。
地產(chǎn)管理制度12
為規(guī)范公司管理日常工作，樹立良好的公司形象，提高工作質(zhì)量和辦事效率，制定如下制度:
第一條著裝儀表規(guī)范
1、公司員工日常著裝應以端莊大方、整齊清潔為標準。不允許衣著暴露。保證工作服及身份標識的完整和清潔以備隨時應對重大活動。
2、儀容要以干凈、整潔、素雅為標準，不得濃妝。行為舉止要文明、禮貌，不得打架，斗毆，酗酒，從事違法亂紀的活動。
3、說話要和氣、謙遜，要使用“請、您好、謝謝、對不起、再見”等文明用語。為集體創(chuàng)造團結(jié)、友善的氛圍。
第二條工作行為規(guī)范
1、公司員工應按時上下班，不得遲到、早退、曠工。臨時有事外出必須向部門主管領(lǐng)導請假，經(jīng)領(lǐng)導批準后方可離開。
2、上班時間要認真學習業(yè)務知識，干好本職工作，不許亂竄辦公室，不許大聲喧嘩，不許在上班時間做與工作無關(guān)的事。嚴禁打牌、上網(wǎng)聊天、玩游戲。
3、辦公室人員不準拉幫結(jié)伙，撥弄事非，傳播小道消息，爭做文明員工。辦公室要經(jīng)常監(jiān)督檢查日常管理制度的執(zhí)行情況。各部門應積極協(xié)助工作，對違規(guī)者和不服從者，可以按章處以罰款。注意保持室內(nèi)辦公環(huán)境和辦公臺面的整潔有序。
4、生活區(qū)內(nèi)嚴禁隨地亂扔、亂倒垃圾，扔煙頭、紙屑、吐痰等。
5、愛護辦公設(shè)備、儀器。節(jié)約使用紙張，能用廢紙打印的不得使用新紙，節(jié)約用電、用水，做到人走燈滅、人走水停。
第三條招待管理制度
1、招待用餐管理。各部門需辦理招待用餐的，先填寫《招待用餐申請表》提交辦公室，由主管后勤領(lǐng)導審批后，持審批后的.《招待用餐申請表》到出納員取款，拿錢就餐，一餐一結(jié)。
2、除必須招待用餐的情況外，其他一律在公司食堂用餐。由承辦部門報后勤主管領(lǐng)導批準后，由辦公室通知食堂，用餐后，食堂做好登記。
3、招待用煙、用酒、用茶和禮品由辦公室采購管理，根據(jù)需要從辦公室領(lǐng)取，做好登記。
第四條辦公用品管理制度
1、辦公用品采購本著實用、節(jié)約的原則，實行需求審批，計劃采購，每月由辦公室統(tǒng)一購買，建帳，專人負責。
2、各部門根據(jù)實際需求填寫《辦公用品申請(領(lǐng)用)表》，每月25日交辦公室，由辦公室匯總后，報主管后勤領(lǐng)導批準，再購置發(fā)放，并建立臺帳。
3、臨時急需使用的辦公用品由辦公室報主管后勤領(lǐng)導批準后采購。大型辦公用品采購必須報請董事長審批后方可購買。
4、采購人員應嚴格遵守職業(yè)道德，及時了解市場商品信息，選擇對口適用，質(zhì)量可靠，價格合理的辦公用品。必須由兩人以上參加購買。
5、辦公用品入庫前，管理人員應認真驗收，登記入帳，妥善保管，做到帳物相符;對不符合要求的，由采購人員負責辦理調(diào)換或退貨手續(xù)。
6、公司已配發(fā)的電腦、打印機、復印機等設(shè)備及各種生活用具，由使用部門和個人認真保管、愛惜使用，不得私自轉(zhuǎn)借和處理。對無故損壞者，由個人負責。出現(xiàn)故障需以報告形式交辦公室，由辦公室報請經(jīng)理批準后聯(lián)系維修。
7、公用復印機，由辦公室指定專人負責，實行打印復印登記制度。辦公室應每次對打印復印的部門、人員、主題、份數(shù)和日期做好登記。
第五條考勤管理制度
1、辦公室負責對全體員工的考勤工作，并有專人做好考勤記錄。
2、職工外出必須履行請銷假制度，工作時間內(nèi)無特殊事由不得請假。
3、不請假外出者按曠工處理，曠工期間無工資和獎金，月曠工天數(shù)累計超3天者，扣發(fā)當月工資和獎金，年累計曠工超15天者，扣除所有剩余工資和福利，清退出公司。
4、不遲到不早退，月遲到2次扣一天工資，月早退3次扣一天工資。
5、考勤由辦公室每月1號負責整理報送，經(jīng)領(lǐng)導審查后財務部門做為當月工資資金發(fā)放的依據(jù)。
第六條印章保管、使用制度
1、印章在項目經(jīng)營中用途非常廣泛，作用很大。它表明一個單位或一個部門的合法地位，具有一定的權(quán)威性。它是項目對外聯(lián)絡(luò)，對內(nèi)行使職權(quán)的標志和憑證。
如果對印章的認識不夠，造成管理不嚴、濫用或被非法使用，將會給項目造成嚴重的經(jīng)濟損失。
2、公章、領(lǐng)導人名章應有專人負責保管，專業(yè)印章由各部門指定專人負責保管，專人印章由各部門指定專人保管;財務專用章和經(jīng)理私章必須分開由專人保管。
3、印章要放在保險、安全的地方，放置印章的柜子鑰匙不得亂放。
4、印章保管人外出時，由領(lǐng)導批準后交給指定人代為保管。
5、凡蓋公章、領(lǐng)導人名章，必須經(jīng)董事長、經(jīng)理批準或授權(quán)。
6、印章保管人用印須登記，并填寫《印章使用登記表》。
7、嚴禁私自帶印外出，如因投標、簽訂合同須帶印時，須經(jīng)公司經(jīng)理批準，印章保管人或指定保管人帶上，并按規(guī)定實施使用。
第七條收發(fā)文及保密制度
1、上級機關(guān)來文由公司辦公室負責領(lǐng)取、簽收、登記。公司其他人員如有順便從建設(shè)單位、監(jiān)理辦等單位帶回的文件應先交由辦公室統(tǒng)一編號、登記。
2、文件登記完畢，交經(jīng)理閱批后，辦公室根據(jù)文件涉及承辦業(yè)務內(nèi)容及部門，復印下發(fā)給相關(guān)部門進行處理，原件由辦公室負責存檔。各部門必須及時閱讀文件并提出相應的處理工作建議(呈領(lǐng)導傳閱、轉(zhuǎn)發(fā)、制定實施細則等)報相關(guān)領(lǐng)導審批。
3、文件按其所涉及內(nèi)容的重要程度和閱讀范圍，分為秘密文件、內(nèi)部文件和公開文件三種。其中秘密文件指內(nèi)容涉及公司及各部門的不能向外公開的資料。
4、重要文件在醞釀、起草、修改、討論過程中，要注意保密，不能外傳。
5、打印、復制秘密文件必須經(jīng)過請示、履行審批、登記手續(xù)，并由檔案管理人員進行操作。檔案管理人員要嚴格按照批準的份數(shù)打印、復制，操作過程中形成的廢頁、清樣等必須及時銷毀，不得擅自多印留存。
6、要加強電腦的保密工作，重要文件要在電腦上加密處理，一般人員未經(jīng)準許不得在電腦上查閱文件。載有重要文件的磁盤由檔案管理人員妥善保管
7、文件收發(fā)是文件保密工作的重要環(huán)節(jié)，檔案管理人員要按規(guī)定對收發(fā)文件一一登記，確切掌握每一份文件的收發(fā)情況和文件去向，傳閱文件一律采取直傳方式，由專人送閱，閱文人在《文件發(fā)放登記表》上簽名后方可閱覽，閱文人之間不得橫向傳閱。閱完和辦理之后要按文書立卷，要求交本公司檔案管理人員歸檔。
8、檔案管理人員在工作調(diào)動或辭職時，必須將經(jīng)管的秘密文件清理登記，全部移交清楚。移交時，要造冊、清點、核對，并辦理簽字手續(xù)。其他人員調(diào)動或辭職時，檔案管理人員要主動將其手中的秘密文件或資料收回，以免丟失。
9、各類紅頭文件由辦公室按照發(fā)文或收文日期及文件編號統(tǒng)一編號，歸檔。
第八條食堂管理制度
1、廚師必須認真履行職責，熟練掌握和不斷提高烹飪技術(shù)，按時開飯，無特殊情況不得晚點。
2、食堂在核定的伙食標準內(nèi)堅持每天制定食譜，按食譜購買食物，定期調(diào)劑花樣，做到飯熟菜香。在標準之內(nèi)調(diào)節(jié)好伙食，讓大家吃飽吃好。
3、優(yōu)質(zhì)服務，保證因工作晚回人員吃上熱飯、熱菜。注意了解和掌握就餐人數(shù)，盡量避免剩飯剩菜，力爭不浪費。
4、食堂內(nèi)外應保持整潔、衛(wèi)生，無灰塵、蛛網(wǎng)，下水道暢通，堅持每天打掃衛(wèi)生。每周廚師應對廚房進行一次衛(wèi)生大掃除，徹底清理廚房各個死角的污物、保證廚房衛(wèi)生、干凈。
第九條車輛使用管理制度
1、駕駛員要認真學習上級有關(guān)車輛管理、安全駕駛方面的規(guī)定，經(jīng)常對車輛保養(yǎng)情況進行檢查。
2、遵守交通規(guī)則，服從交管人員的管理，凡發(fā)生一般級事故主要責任在我方者，給予駕駛員經(jīng)濟處罰，嚴重事故給予辭退處理。
3、駕駛?cè)藛T要保持車輛清潔，經(jīng)常對車輛進行保養(yǎng)，使車輛處于良好的工作狀態(tài)，提前做好出車準備。避免出車途中發(fā)生車況故障。
4、車輛必須定期進行保養(yǎng)，如需要維修、更換零部件由駕駛員提出申請，由辦公室報經(jīng)理批準后方可辦理。
5、司機不得私自將車借給他人，否則嚴肅處理，后果自負。非司駕人員原則上不允許私自開車。
第十條更夫管理制度
1、更夫熟悉所管轄范圍情況
2、上班應全面檢查，出現(xiàn)問題及時與領(lǐng)導聯(lián)系。
3、公司與臨時雇傭更夫簽定合同，明確責任，更夫不履行合同，應辭退。
4、更夫?qū)Π踩⒎阑�、防盜負有直接責任，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為，除批評教育外，承擔相應責任。
5、更夫要記好《更夫值宿記錄》。
第十一條工作人員、保潔員日常保潔制度
為維護日常的辦公秩序，進一步規(guī)范工作人員的行為，提高工作效率，特制定以下幾項管理制度。
一、辦公室人員和保潔員每天要搞好各股室內(nèi)的衛(wèi)生，保持室內(nèi)地面的潔凈，窗戶透明干凈，無死角，辦公室要不定期對各股室進行衛(wèi)生檢查。
二、衛(wèi)生間和公用設(shè)施保潔員每天必須把衛(wèi)生間徹底打掃一遍，始終要保持地面、手盆、便池無污垢、玻璃鏡面的潔凈，室內(nèi)無異味，公司地面每天要擦試，直到干凈為止。
地產(chǎn)管理制度13
房地產(chǎn)案場客戶接待管理及歸屬劃分條例
為配合公司實行的銷售提成制度,有序管理客戶追蹤、簽約等工作,明晰客戶歸屬業(yè)績劃定,特制定本辦法。由專案經(jīng)理參照此辦法合理協(xié)調(diào)銷售人員之間對客戶權(quán)屬的確認,以促進銷售人員的積極性。
銷售業(yè)績作為銷售人員提成的基礎(chǔ),業(yè)績確認后,提成根據(jù)公司薪獎管理制度執(zhí)行。
第一部分客戶權(quán)屬界定基本資料
1、《來人登記表》,《來電登記表》及《營業(yè)日報表》系判定客戶權(quán)屬的原始記錄,應按要求填寫詳細,不可漏登、涂改,漏登涂改可視作無效,出現(xiàn)錯誤時應重新登記�？蛻舾櫬�(lián)系記錄作
為判定成交客戶權(quán)屬比重分配的依據(jù),沒有接待記錄的接待均屬無效接待,專案經(jīng)理有權(quán)據(jù)此確定業(yè)績的歸屬。
2、案場應備《來人登記表》,《來電登記表》作為客戶登記的`初始記錄,此表的登記以誰接待誰登記為原則�！秮砣说怯洷怼�,《來電登記表》應按登記時間為序進行編號,定期由專案經(jīng)理留存?zhèn)洳椤?/p>
3、銷售人員完成新客戶首次接待后應認真填寫《營業(yè)日報表》,以便日后做好客戶的追蹤記錄。
4、銷售人員的客戶接待及跟蹤聯(lián)系情況除在,《營業(yè)日報表》上記錄外,還應在工作筆記(ab級卡)上做明確記錄,以備查詢追蹤記錄。
5、業(yè)務員對客戶歸屬的提出異議的有效期為客戶下定后3天內(nèi)。超過期限的,客戶歸成交業(yè)務員。
6、如在每期開盤前專案經(jīng)理要求業(yè)務員將有效客戶進行登記整理,確認每個客戶的歸屬,并記錄在《有效客戶登記表》中的,則登記表中的業(yè)績產(chǎn)生糾紛時,一律按登記表中的客戶歸屬處理。如當事業(yè)務員在專案判定仍未達成一致的,則此單業(yè)績提成由柜臺沒收轉(zhuǎn)入工地活動基金。
7、每個業(yè)務員都有義務幫助其他業(yè)務員促成交易,其他業(yè)務員的客戶來訪,業(yè)務員必須立即與原業(yè)務員聯(lián)絡(luò),得到同意并了解情況后方可繼續(xù)接待。
8、由開發(fā)商指定、推介的客戶至工地定購房源,若成交,業(yè)績屬于該置業(yè)顧問,提成比例按照成交金額的50
地產(chǎn)管理制度14
(一)、制式委托書與制式《租賃合同》由區(qū)域統(tǒng)一印刷;《存量房(居間)買賣合同》由各中介店自行向所管轄的房產(chǎn)交易部門購買,均有相應的合同編號,各中介店店秘應規(guī)范、監(jiān)督經(jīng)紀人合同申領(lǐng)、歸還的相應備案,《租賃合同》和《存量房(居間)買賣合同》一但有遺失,《租賃合同》罰款20xx元,《存量房(居間)買賣合同》罰款5000元,而且要在報紙刊登作廢聲明。
(二)、制式委托書是客戶與中介店之間的協(xié)議(中介店簽署協(xié)議時使用公司注冊名稱,而不是特許商號)。當客戶無論是買方、賣方中兩方或一方,通過本中介店的經(jīng)紀人經(jīng)紀活動而實現(xiàn)買賣或租賃交易時,中介店首先要求客戶雙方使用《存量房(居間)買賣合同》或區(qū)域制式《房屋租賃合同》。
(三)、各中介店在業(yè)務開展過程中,使用區(qū)域制式委托書、《存量房(居間)買賣合同》或區(qū)域制式《房屋租賃合同》。中介店店長有責任、有義務規(guī)定并教育本店所有業(yè)務人員在開展業(yè)務過程中使用制式委托書、《存量房(居間)買賣合同》、制式《房屋租賃合同》。任何不使用體系制式委托書與規(guī)定合同的中介店經(jīng)紀行為都將是對整個體系一致性、標準化的傷害,將是對century21威信及中介店信譽的傷害。若發(fā)生此類情況,一經(jīng)查實,區(qū)域分部將有權(quán)根據(jù)《century21中介特許經(jīng)營合同書》要求中介店改正并承擔相應后果。
(四)、中介店向區(qū)域申購(取得)的每一份制式委托書與合同,無論本委托事項是處于任何一種狀態(tài),包括但不限于委托期內(nèi)、已成交、已過期、已取消(作廢),或本委托與合同尚未使用,中介店都有義務在《century21中介特許經(jīng)營合同書》規(guī)定的合同期限及合同終止后的三年內(nèi)統(tǒng)一妥善保存,做好保管工作。
(五)、本規(guī)范制訂依據(jù)是房地產(chǎn)中介公司中國總部的區(qū)域銷售信息系統(tǒng)指南以及合同報表管理要求,同時結(jié)合房地產(chǎn)中介公司體系的業(yè)務現(xiàn)狀及其需求。因此依據(jù)體系內(nèi)部業(yè)務類型及流程的拓展,房地產(chǎn)中介公司武漢區(qū)域保留對此規(guī)范的修訂權(quán)。
(六)、中介店在簽署完合同后須在次月5日前將上月所簽合同的復印件送至區(qū)域連鎖服務部備檔。『含《存量房(居間)買賣合同》和制式《房屋租賃合同》』
�、ⅰ⒑贤谜Z言說明
(一)、注意事項:
切記核實賣方為房屋直接權(quán)屬人,切記核實房屋所有產(chǎn)權(quán)人均已知情并同意出售該房屋產(chǎn)權(quán)。
(二)、合同填寫'七不可七必須'
七不可:
1、不可出現(xiàn)合同更名;
2、不可出現(xiàn)超出收費標準的費用(如:客戶無營業(yè)稅、無個稅,中介店依舊收取客戶營業(yè)稅和個稅或收取客戶看房費);
3、不可出現(xiàn)對客戶承諾過戶費用;
4、不可出現(xiàn)對客戶承諾房屋的房齡;
5、不可出現(xiàn)對客戶承諾按揭貸款的金額;
6、不可出現(xiàn)對客戶承諾辦證時間;
7、不可出現(xiàn)賣方無房屋權(quán)屬證明即簽署三方合約;
七必須:
1、必須填寫水表、電表、天然氣表、防盜門、有限電視基礎(chǔ)設(shè)施(沒有以上設(shè)施的`除外);
2、必須填寫賣方留置物品及相關(guān)詳細信息(空調(diào):掛機一部,柜機二部,洗衣機);
3、必須填寫'因自行交接所產(chǎn)生的風險,丙方不承擔任何責任。'(對于客戶自行交接錢款的)
4、必須填寫營業(yè)稅、個稅誰承擔;
5、必須填寫的過戶時間約定(一次性)'3個工作日',(按揭)'乙方銀行面簽通過3個工作日';
6、必須填寫的附加條款:甲乙雙方按要求準備資料的同時也應無條件積極配合丙方辦理該房產(chǎn)的過戶、貸款、錢款,物業(yè)水電交接事項;因甲乙雙方問題影響丙方辦理,丙方不承擔任何責任。
7、必須填寫'內(nèi)容必須一致,若不一致的,以丙方留存為準。';
備注:《存量房(居間)買賣合同》填寫范本見附件六
地產(chǎn)管理制度15
第一章 總則
第1條 目的
為了規(guī)范存貨管理，節(jié)約存貨管理費用，特制定本制度。
第2條 管理范圍
包括企業(yè)臨時出租房、周轉(zhuǎn)房以及在建工程、周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品等。
第二章 工程物資的管理
第3條 工程物資的采購
(1)工程物資的采購，根據(jù)工程計劃和預算，編制總體采購計劃，報企業(yè)領(lǐng)導審核后執(zhí)行。
(2)每月初，有關(guān)部門根據(jù)年度計劃、上月工程物資的實際消耗情況、工程進度變化情況及合理的需要量制訂月度采購計劃，嚴禁無計劃盲目采購。
(3)工程物資的采購必須由專人負責，采購員應根據(jù)經(jīng)審核過的計劃及采購清單實施采購。
第4條 工程物資的入庫
(1)工程物資購進后，必須認真驗收，嚴把質(zhì)量關(guān)、價格關(guān)、數(shù)量關(guān)，經(jīng)檢驗質(zhì)量合格、數(shù)量無誤后，方能辦理入庫手續(xù)。
(2)工程物資入庫驗收時，發(fā)現(xiàn)采購不合格或不符合要求的，由采購人員直接負責;驗收入庫后發(fā)現(xiàn)問題的，由保管員負責。
(3)工程物資驗收時發(fā)現(xiàn)短缺、毀損等數(shù)量、質(zhì)量上的問題時，應查明原因，落實責任，其中應由運輸部門負責的，要填制《工程物資短缺毀損清單》，由運輸部門鑒證后，連同工程物資一并送交倉庫。對于數(shù)量尚未點清、驗質(zhì)尚無結(jié)果的工程物資應單獨保管，不得領(lǐng)用。
(4)工程物資經(jīng)驗收后，保管員應填制《收料單》，一式三聯(lián)，第一聯(lián)材料采購部留存，用以考核工程物資采購計劃的執(zhí)行情況，第二聯(lián)隨同發(fā)票送交財務管理部門報賬，第三聯(lián)倉庫留存。
(5)采購人員向財務管理部門報賬時，原始單據(jù)和入庫手續(xù)必須齊全，否則財務人員有權(quán)拒絕報賬。
第5條 工程物資的領(lǐng)用
(1)工程物資的領(lǐng)用必須按《領(lǐng)料單》的要求嚴格填寫，《領(lǐng)料單》如有缺項，保管員有權(quán)拒絕發(fā)貨，倉庫材料核算人員有權(quán)拒絕受理，并通知領(lǐng)用人補填完整。
(2)領(lǐng)料批準的權(quán)限按各級領(lǐng)導的審批權(quán)規(guī)定辦理。
第6條 工程物資的庫存管理
(1)倉庫必須建立收、發(fā)、退料責任制，嚴格執(zhí)行驗收，規(guī)范計量工具、量尺過磅、點數(shù)、估堆、驗質(zhì)、上架、入庫、立卡等管理制度，做到賬賬相符、賬實相符、賬證相符。
(2)建立工程物資管理臺賬，進行數(shù)量、金額核算，設(shè)立核算人員，認真填寫收、發(fā)、退料憑證，做到真實可靠。
(3)倉庫根據(jù)收、發(fā)、退料單登記材料明細賬，并于月底報送財務管理部門，與財務管理部門核對無誤。
第7條 工程物資的盤點清查制度
(1)為了不影響財務核算工作，倉庫應在每月25日結(jié)賬，編報《工程物資變動表》、《支出清單》并附收、發(fā)、退料憑單及時送交財務管理部門。每月25日結(jié)賬時，要做好收、支、結(jié)存的盤點工作，核對庫存數(shù)，從量上查明盤盈、盤虧數(shù)，報送財務管理部門。
(2)建立工程物資定期清查制度，采用實地盤點的方法，用點數(shù)、過磅或測量等方法點清數(shù)量。盤點后，編制《庫存物資盤點表》，將倉庫工程物資卡片所列的結(jié)存數(shù)和盤點的實有數(shù)核對，對于賬實不符的材料，應切實查明原因，分清責任。工程物資要求每季度清查一次。
(3)財務必須認真做好原始憑證的.審核工作，合理組織工程物資的總分類核算和明細分類核算，做到賬賬相符、賬證相符、賬實相符，保證賬、卡、物、資金四相等。
(4)做好工程物資的索賠工作。
第8條 工程物資的稽核
(1)財務管理部應設(shè)置專職的審計人員(在企業(yè)的中、遠期規(guī)劃中，視企業(yè)的發(fā)展狀況，成立獨立的內(nèi)部審計機構(gòu))，對工程物資業(yè)務進行核查，對工程物資資金的利用效益進行分析。
(2)審計人員應參與工程物資的盤點，現(xiàn)場觀察存貨的流動與控制。在調(diào)查過程中，還應聽取生產(chǎn)技術(shù)人員、工程師及有關(guān)專家的意見。因為有些工程物資的專業(yè)技術(shù)性強，不了解這些情況，就很難對工程物資的內(nèi)部控制制度做出判斷。
(3)工程物資資金利用效益的考核是通過對材料會計核算反映的存貨資金使用情況的計算、檢查、分析(如計算工程物資周轉(zhuǎn)率、周轉(zhuǎn)天數(shù)等指標)，以加強工程物資的管理，合理使用資金，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。
第三章 低值易耗品管理
第9條 根據(jù)企業(yè)的情況，規(guī)定××元以下、使用年限較短、不作為固定資產(chǎn)核算的各種用具、物品以及在經(jīng)營中使用的包裝物、周轉(zhuǎn)材料等，為低值易耗品。
第10條 低值易耗品在購買之前應根據(jù)需要填寫購買《申請單》，經(jīng)有關(guān)部門審核，企業(yè)領(lǐng)導批準后，方能選購。一次性購買低值易耗品金額在五萬元以下的，由申請部門的部門經(jīng)理同意、歸口管理部門審核，主管副總經(jīng)理審批;一次性購買低值易耗品金額在五萬元以上的，由申請部門的部門經(jīng)理同意、歸口管理部門審核，主管財務的副總經(jīng)理及企業(yè)總經(jīng)理雙簽批準。
第11條 非生產(chǎn)用低值易耗品實行歸口管理，計算機類低值易耗品由信息資源部管理，其他非生產(chǎn)用低值易耗品由行政管理部負責管理。
第12條 各歸口管理部門在低值易耗品的日常管理中應進行以下工作：
(1)參與供應商的選擇評價;
(2)參與品種、型號、規(guī)格、價格的選擇;
(3)負責驗收;
(4)提出轉(zhuǎn)移、報廢處理意見及參與清理;
(5)參與組織資產(chǎn)清查等。
第13條 非生產(chǎn)用低值易耗品由行政管理部統(tǒng)一購買。
第14條 為了加強對在用低值易耗品的管理，應按使用單位和部門設(shè)置低值易耗品登記簿。
第15條 使用部門向倉庫領(lǐng)用低值易耗品，應填制一式三份的領(lǐng)用憑證，一份留存?zhèn)}庫，作為登記庫存低值易耗品卡片的依據(jù);一份交給使用部門作為實物管理的依據(jù);一份交給會計部門作為記賬的依據(jù)。
第16條 各部門應建立低值易耗品卡片，由歸口管理部門保管，控制各使用部門在用低值易耗品。
第17條 要建立以舊換新的賠償制度，并及時按照制度辦理憑證，進行會計處理，按各使用部門設(shè)置在用低值耗品明細賬(包括數(shù)量和金額)，定期與實物核對。在用低值易耗品以及使用部門退回倉庫的低值易耗品，應加強實物管理，并在備查簿中進行登記。
第18條 企業(yè)的低值易耗品報廢時，應由負責使用部門及時填制《低值易耗品報廢單》，填明報廢低值易耗品的數(shù)量和原價。入庫殘料按照規(guī)定做價。由于員工丟失損壞，照章應由員工賠償?shù)�，還要注明應由員工賠償?shù)慕痤~和員工姓名及簽章，財務部門應根據(jù)《報廢單》進行查審核對，并計算報廢低值易耗品的已提攤銷額和應補提的攤銷額。
第19條 所有離職的人員，應辦理低值易耗品的退庫手續(xù)，同時，管理低值易耗的人員應監(jiān)督低值易耗品的實物管理。
第四章 存貨盤點和核算
第20條 存貨應當定期盤點，每年至少盤點一次，盤點情況如與賬面記錄不符，應當于查明原因后，按時進行會計處理，一般在年終結(jié)賬前處理完畢。
第21條 盤盈的存貨，應當相應沖減有關(guān)成本費用;盤虧或毀損的存貨，在扣除過失人或者保險企業(yè)賠款和殘料價值后，應當相應計入有關(guān)成本、費用，其中，由于自然災害造成的凈損失，計入營業(yè)外支出。
第22條 財務管理部應于每財年末對比存貨的賬面價值和現(xiàn)行市價，若賬面價值低于現(xiàn)行市價，則應計提存貨跌價損失準備。
第23條 及時辦理竣工決算，正確核算完工產(chǎn)品成本，確�；乜畹募皶r性，隨時掌握產(chǎn)成品狀況。
第24條 出租開發(fā)的房屋、建筑物按竣工決算成本入賬，在使用期限內(nèi)分期進行攤銷。建立出租開發(fā)產(chǎn)品臺賬或卡片賬，定期進行盤點，至少每年一次，評估出租開發(fā)產(chǎn)品的使用狀況，正確、及時掌握資產(chǎn)的現(xiàn)實價值。
第25條 對工程支出進行明細分類核算，準確核算在建工程成本。
第26條 預算內(nèi)工程支出由主管財務的副總經(jīng)理批準，預算外工程支出由總經(jīng)理會同主管財務的副總經(jīng)理批準。
第五章 附則
第27條 本制度由財務管理部負責制定并提出修改意見。
第28條 本制度經(jīng)總經(jīng)理簽字后生效。
第29條 本制度的解釋權(quán)歸財務管理部。
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