物業(yè)管理制度(精選15篇)
在社會發(fā)展不斷提速的今天，很多場合都離不了制度，制度一經(jīng)制定頒布，就對某一崗位上的或從事某一項(xiàng)工作的人員有約束作用，是他們行動的準(zhǔn)則和依據(jù)。想必許多人都在為如何制定制度而煩惱吧，以下是小編為大家收集的物業(yè)管理制度，歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)管理制度1
第一部分崗位職責(zé)
公司總經(jīng)理崗位職責(zé)
1、嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。
2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。
4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。
5、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。
7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進(jìn)行考核。
8、調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報(bào)工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復(fù)，認(rèn)真解決。
9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
公司副總經(jīng)理崗位職責(zé)
1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。
2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃的制訂和落實(shí)工作。帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
4、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。
5、調(diào)動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報(bào)分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時答復(fù)、認(rèn)真解決。
6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
7、經(jīng)濟(jì)與上級公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
職能部門經(jīng)理崗位職責(zé)
1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面實(shí)施本部門的各項(xiàng)工作。
2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，組織各項(xiàng)工作的開展。
3、負(fù)責(zé)配合辦公室進(jìn)行本部門員工的招聘。
4、負(fù)責(zé)制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展員工培訓(xùn)。
5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門各項(xiàng)工作，定期對本部門員工進(jìn)行考核。
管理處主任崗位職責(zé)
在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。
1、建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎懲制度;
2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，并組織編寫管理報(bào)告和各種通知、公函;
3、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會議精神;
4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;
5、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作;
6、隨時掌握租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，及時做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量;
7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計(jì)劃;
8、加強(qiáng)各班的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào);
9、認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。
內(nèi)勤員崗位職責(zé)
內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。
1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計(jì)劃，并實(shí)施采購;
2、對倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺帳;
3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù);
4、做好本部門員工的考勤、考核管理;
5、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;
6、負(fù)責(zé)本部門各類通知、公函、報(bào)告的收發(fā);
7、負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報(bào)修的要做好記錄，并及時轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào);
8、熟悉各種收費(fèi)程序，負(fù)責(zé)接待上門的交費(fèi)的業(yè)主，并做好收費(fèi)記錄;
9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項(xiàng)給予熱情、周到的答復(fù)和解釋;
10、完成本部門安排的其他工作。
管理員崗位職責(zé)
在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。
1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況;
2、建立收費(fèi)臺帳，掌握收費(fèi)動態(tài)，及時收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用;
3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù);
4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;
5、負(fù)責(zé)對外包服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)督管理;
6、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。
文員崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)部門的文件撰寫、整理工作;
2、負(fù)責(zé)員工考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文;
3、負(fù)責(zé)辦理各類外來人員的出入證件;
4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄;
5、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案;
6、負(fù)責(zé)做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;
7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項(xiàng)費(fèi)用的通知書;
8、通過各種媒介做好宣傳工作;
9、負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動;
出納崗位職責(zé)
1、清點(diǎn)匯總部門交來的款項(xiàng);
2、審核原始憑證是否完整;
3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費(fèi)用;
4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù);
5、填制記帳憑證，交會計(jì)記帳;
6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。
保安人員崗位職責(zé)
（一）、總則
1、貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級部門制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全;
2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù);
3、負(fù)責(zé)做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作;
4、負(fù)責(zé)做好機(jī)動車輛的管理和收費(fèi)工作;
5、負(fù)責(zé)做好綜合管理費(fèi)收取工作;
6、熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力;
7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄;
8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。
�。ǘ�、保安隊(duì)隊(duì)長崗位職責(zé)
保安隊(duì)長在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)管理工作。
1、了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實(shí)施管理;
2、主持保安業(yè)務(wù)工作會議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是《員工手冊》及保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素質(zhì)。;
3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊(duì)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎懲條例;
4、掌握隊(duì)員的思想動態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實(shí)際問題;
5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平;
6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。
7、完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。
�。ㄈ⒈０舶嚅L崗位職責(zé)
保安班長在保安隊(duì)長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊(duì)日常事務(wù)的實(shí)施工作。
1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象;
2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品;
3、負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況;
4、按照保安部（隊(duì)）制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定期召開班務(wù)會，經(jīng)常對隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時解決當(dāng)班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。
5、及時做好上傳下達(dá)和請示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系;
6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時向上級請示匯報(bào);
7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。
8、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。
（四）保安員崗位職責(zé)
1、門崗
①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況;
�、诒３滞䥽�(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌;
�、圬�(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū);
�、茇�(fù)責(zé)做好對機(jī)動車輛的出入管理和收費(fèi)工作。
⑤熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法;
�、拮龊帽緧徫坏那鍧嵭l(wèi)生和交接班工作。
�、哓�(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題;
�、鄬θ魏斡袚p物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進(jìn)行規(guī)勸和制止。
2、巡邏崗
�、賴�(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個人道德風(fēng)范;
②樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費(fèi)、以及住戶求援、報(bào)警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然;
③熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理;
�、苁煜の飿I(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識;
�、菅膊楣苍O(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時上報(bào)，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進(jìn)行規(guī)勸和制止;
�、藜訌�(qiáng)對物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動車輛管理，維持車輛停放秩序;
�、叻e極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。
消防員（保安員兼）崗位職責(zé)
1、切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識，掌握各種滅火器的使用方法;
2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺帳定期進(jìn)行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用;
3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避;
4、發(fā)生火警事故時，迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報(bào)警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因;
5、加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)動用明火的控制和管理。
監(jiān)控值班員崗位職責(zé)
1、嚴(yán)密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機(jī)或電話向隊(duì)長報(bào)告，且隨時匯報(bào)變動情況直到問題處理完畢。
2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡單的維修;
3、出現(xiàn)異常情況時，堅(jiān)持、確認(rèn)、匯報(bào)，并做好情況記錄;
4、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄;
5、保持機(jī)房干凈、整潔;做好交接班工作。
維修人員崗位職責(zé)
1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識;
2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向;
3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時受理業(yè)主提出的各種報(bào)修;
4、積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴;
5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生;
6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務(wù)過程須請業(yè)主簽字認(rèn)可;
7、愛護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。
8、負(fù)責(zé)對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。
9、按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購的計(jì)劃編制。
清衛(wèi)工崗位職責(zé)
1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊》;
2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時完成工作任務(wù);
3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔;
4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧;
5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序;
6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語等;
7、對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時行保安員或管理員匯報(bào);
8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時清除;
9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。
綠化工崗位職責(zé)
1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊》;
2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證;
3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象;
4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮;
5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥;
6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇;
7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上;
8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木;
9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報(bào)。
第二部分公共制度
全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。
接待來信來訪來電投訴制度
為了實(shí)現(xiàn)“管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：
1、實(shí)行“首問責(zé)任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場予以解決;不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當(dāng)場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。
2、每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。
3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。
4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。
5、當(dāng)被投訴者受理投訴時，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。
6、對投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時派人處理或向主管匯報(bào)并在24小時內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。
7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。
8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。
9、對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進(jìn)行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。
10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。
管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。
2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。
3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。
4、工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)去謀私。
5、遵守制度，精簡辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。
6、對業(yè)主應(yīng)熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進(jìn)行調(diào)查處理或向上級匯報(bào)。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報(bào)復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。
員工文明服務(wù)要求
1、熱愛本職工作：
�、僖獦淞⒏珊梅⻊�(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。
�、诳炭鄬W(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。
③待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。
2、文明管理：
�、賰x態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。
�、谡Z言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報(bào)復(fù)人。
�、壑鲃訜崆椋涸诜⻊�(wù)過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。
�、軆�(yōu)質(zhì)服務(wù)：對業(yè)主負(fù)責(zé)就是對公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。
⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。
員工廉潔工作制度
1、在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。
2、自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。
3、不以權(quán)去謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。
4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動和聊天等。
5、業(yè)余時間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。
6、不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開收據(jù)。
7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進(jìn)行敲詐勒索。
8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。
9、維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。
10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收受和賄賂、好處，要潔身自好。
13、節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。
14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價。
15、不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。
16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。
對外服務(wù)工作管理制度
1、思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。
2、上班紀(jì)律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報(bào)到，然后外出工作;工作結(jié)束后，必須及時到公司簽到;上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。
3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴(yán)禁向住戶索取財(cái)物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。
4、工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實(shí)后，將作辭退處理。
5、工作人員如損壞住戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。
6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。
鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度
1、為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進(jìn)行物資獎勵。
2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領(lǐng)導(dǎo)。
3、公司適時召集有關(guān)人員開會講座各項(xiàng)建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。
4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項(xiàng)建議的實(shí)際運(yùn)用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。
5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。
6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。
第三部分管理處類制度
管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度
1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。
2、每個工作日必須到各自的'監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀(jì)錄視作未巡視。
3、巡視監(jiān)督要求：
①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）;
②檢查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設(shè)攤及跨門營業(yè)）;
�、坌^(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動）;
�、苄^(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）;
�、莼A(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口*欄桿是否完好）;
�、蘖粢鈨A聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。
4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及時處理，對重大問題和不能處理的事項(xiàng)應(yīng)向主管匯報(bào)。
管理處走（回）訪制度
為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對住戶走（回）訪制度。
1、走（回）訪要求
�、傥飿I(yè)管理處正、副主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評比中;
�、谧撸ɑ兀┰L時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄;
�、圩撸ɑ兀┰L中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時間回復(fù);
�、茏撸ɑ兀┰L后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領(lǐng)導(dǎo)請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達(dá)100%，投訴率力爭控制在1%以下。
2、走（回）訪時間及形式
�、俟芾硖幹魅�、管理員每月登門走（回）訪4次;
�、诿考径葏⒓右淮尉游瘯匍_的墻門組長會議，廣泛征求意見;
�、塾嗅槍π缘貙I(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見;
�、芪飿I(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話;
�、蓦S時熱情接待來訪，作好登記。
第四部分安全、消防、車輛管理制度
第一章安全管理制度
保安人員守則
一、著裝儀表
1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿;
2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。
二、行為規(guī)范
1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;
2、站崗時姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報(bào)、亂打電話和聽收、錄音機(jī)等;
3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天;
4、巡邏中無情況處理時不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得與無關(guān)人員閑聊;
5、上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù);不得遲到早退，不得擅自離開崗位;
6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐;
7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點(diǎn)站崗;
8、不得睡覺;
9、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，
三、日常管理
1、不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時間站崗或巡邏;
2、認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記;
2、嚴(yán)格執(zhí)行對講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定;
4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品;
5、門崗值班室不得會客。
四、罰則
1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條的記行政批評一次，累計(jì)記批評五次以上者作辭退處理;
2、違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退;
3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。
值班管理規(guī)定
1、保安人員實(shí)行24小時輪流值班制度。
2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。
3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。
4、當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應(yīng)做好控制工作，并及時報(bào)告當(dāng)班班長、隊(duì)長或部門負(fù)責(zé)人。
①報(bào)告時簡要說明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等;
�、诩皶r勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件;
③遇緊急事件及重大事故應(yīng)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo);
�、茉诋�(dāng)班期間發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。
保安人員值班制度
1、三星級小區(qū)保安人員實(shí)行24小時值班室值班制度，定時或不定時進(jìn)行巡邏。
2、二星級小區(qū)站崗時間分為三個時段，分別為：
早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00;
午間段：11：00—13：00
晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）
5：00—22：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。
3、一星級小區(qū)站崗時間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）
05：00—23：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。
4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。
5、各管理處必須為巡邏人員劃分責(zé)任片區(qū)，實(shí)行24小時不間斷巡邏。
交接班制度
為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。
1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認(rèn)真做好崗位交接。
2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。
3、接班班長在正點(diǎn)時組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后各保安員到各自崗位換班;
2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開展工作;
3、保安人員交接班時，必須認(rèn)真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當(dāng)面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門負(fù)責(zé)人處理;
4、交接班須正點(diǎn)、守時，非特殊情況，不得超時接班;
保安員培訓(xùn)制度
1、崗前培訓(xùn)
上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、操作要求和崗位職責(zé)。
�、偕蠉徢氨仨氄莆毡０�、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作;
�、谛氯肼毜谋０矄T須進(jìn)行3—5天時間進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)習(xí)，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗;
2、崗位培訓(xùn)
�、俦０才嘤�(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂保安培訓(xùn)方案，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能;
②消防培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部內(nèi)部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計(jì)劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的;
�、勖课槐０矄T必須根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參加公司和部門組織課程，培訓(xùn)前進(jìn)行書面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。
3、培訓(xùn)課程設(shè)置
①培訓(xùn)目的：通過培訓(xùn)，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安隊(duì)伍;
�、谂嘤�(xùn)項(xiàng)目：
A、應(yīng)知、應(yīng)會部分
公司制度與規(guī)定
部門制度與規(guī)定
保安常識
服務(wù)意識教育
禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)
轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹
消防常識
B、崗位工作規(guī)范
崗位禮貌用語、工作方法與技巧
崗位工作職責(zé)與細(xì)則
轄區(qū)突發(fā)事件的處理
C、消防培訓(xùn)
D、法律常識
③培訓(xùn)要求
A、培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理;
B、理論培訓(xùn)時，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好記錄;
C、隊(duì)列訓(xùn)練時，按正規(guī)化軍事要求操作;
D、拳術(shù)訓(xùn)練時，不得隨便開玩笑，防止訓(xùn)練事故。
�、芸荚u方式
A、理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進(jìn)行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差;
B、軍事培訓(xùn)由教員在一個訓(xùn)練階段結(jié)束后進(jìn)行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標(biāo)準(zhǔn)由培訓(xùn)教員擬定;
C、根據(jù)考評等級給予相應(yīng)的獎勵和處罰。
警棍使用制度
為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：
1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴(yán)格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。
2、當(dāng)班保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶后右側(cè)。
3、不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。
4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。
5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。
6、當(dāng)班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。
7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報(bào)告，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
對講機(jī)使用制度
對講機(jī)是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對講機(jī)的使用功能，愛護(hù)并熟練使用對講機(jī)。
1、使用規(guī)定
�、偈褂脤χv機(jī)要本著“愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機(jī)，保持對講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù);
②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中;
�、郯l(fā)現(xiàn)對講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級報(bào)告，由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修;
④嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）;
�、輫�(yán)格按照對講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果;
�、藿唤影鄷r，交機(jī)人要講明對講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)班班長。
2、對話要求
①呼叫對方，先報(bào)自己崗位，再呼對方，為：“我是，呼叫，收到請回話”;
�、谑战臃交卦捄螅舴揭喢鞫笠厍闆r講清除，收接方收到情況或信號后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”;
�、蹖χv機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴(yán)禁用對講機(jī)講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情;
凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對講機(jī)丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。
監(jiān)控系統(tǒng)操作制度
1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。
2、值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。
3、未經(jīng)上級部門主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容;
4、未經(jīng)上級部門主管批準(zhǔn)，無關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室;
5、保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù);
6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境;
背景音樂播放制度
1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作;
2、值班員必須嚴(yán)格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè)置，確保其正常運(yùn)作;
3、嚴(yán)格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂;
4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當(dāng)班人員相關(guān)責(zé)任;
4、保持背景音樂設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)，營造良好的工作環(huán)境。
物品出入登記制度
1、為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時必須進(jìn)行登記;
2、值班人員對攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進(jìn)行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū);
3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：
�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認(rèn)識的登記其情況，并承擔(dān)由此可能引發(fā)的后果后放行;
②對自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認(rèn)識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行;
�、蹖偻鈦砣藛T的必須登記其身份證件號碼等相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行相關(guān)的聯(lián)系，認(rèn)證其攜帶物品合法后方可放行;
4、值班人員應(yīng)嚴(yán)格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責(zé)任。
重大事件報(bào)告制度
一、重大事件報(bào)告制度
為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報(bào)告制度。
1、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為;刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）;關(guān)于中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障;房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等;
2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理;
3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報(bào)告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時間、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過;
4、重大事件報(bào)告表由部門經(jīng)理簽名后上報(bào)，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào);
5、參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。
二、緊急事件處理程序
1、突發(fā)事件處理程序
�、俜灿鐾话l(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、保安部;
�、诤喴f明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值;
�、垓�(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況;
�、懿榭幢据爡^(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員;
�、輰账�、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化;
�、迣m紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài);
�、邔鍪录�(yīng)做好現(xiàn)場保護(hù)和通知搶救工作，對明確死亡的，應(yīng)報(bào)告派出所處理;
�、鄬ι婕靶淌录爸卮筘�(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、保安部，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理;
�、嵯嚓P(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大;
�、獗０膊拷M織人員除維護(hù)現(xiàn)場外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)公安機(jī)關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。
2、斗毆等暴力事件的處理程序
�、偬幚矶窔缺┝κ录�(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵;
�、谘膊榘l(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機(jī)、電話或其他方式報(bào)告保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部指令;
�、郾０膊拷訄�(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān);
�、芏窔录形飿I(yè)轄區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償;
�、萑缟婕靶淌掳讣瑧�(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理;
�、奘录腥缬腥藛T受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救;
�、呷缦右扇颂优埽瑧�(yīng)跟蹤截?fù)糇凡�，隨時報(bào)告罪犯犯動向
3、盜竊等破壞事件的處理程序
�、傺膊榘l(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機(jī)、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令;
�、诒０膊拷訄�(bào)后，應(yīng)迅速排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查;
�、凼录缬胸�(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品;做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償;
�、苋缟婕靶淌仑�(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。
4、電梯困人的處理程序
�、僦蛋嗳藛T接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報(bào)告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部;
�、诒O(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作;
�、廴缬鎏厥馇闆r無法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時，應(yīng)立即報(bào)消防部門或求助有關(guān)部門解決;
�、懿块T經(jīng)理填寫重大事件報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障及處理經(jīng)過。
5、停電停水的處理程序
①接通知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主;
②未預(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作;
�、郾０膊颗沙鲞m當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。
6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理
�、倭⒓蹿s赴現(xiàn)場，切斷電源;
�、谠谖辞袛嚯娫粗�，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開;
�、哿⒓催M(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。
第二章消防管理制度
消防安全檢查制度
為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：
1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查;
2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與;
3、檢查項(xiàng)目：
�、俑鞑块T（管理處）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效;
�、诜块g所使用的電器是否符合安全規(guī)定;
�、墼O(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。
3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。
消防培訓(xùn)制度
為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。
1、公司對在職員工的消防知識培訓(xùn)每年不少于一次;
2、公司對新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到100%;
3、培訓(xùn)內(nèi)容包括：
①學(xué)習(xí)消防理論知識
�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�
�、坶_展消防綜合演練
4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括：
�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定
②消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法
滅火器管理規(guī)定
1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用;
2、保安部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作;
3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器;
4、滅火器購回后，保安部應(yīng)滅火器上貼明購入時間或充氣日期;
5、在每次的消防檢查中，要滅火器進(jìn)行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。
火災(zāi)處理制度
1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應(yīng)該：
�、偌皶r報(bào)告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向;
�、诹⒓蠢酶浇臏缁鹌髌餍祿渚�，盡量控制火勢發(fā)展;
2、物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場報(bào)告后：
�、賻ьI(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場;
②立即指揮在場人員進(jìn)行滅火撲救;
�、壑笓]火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散;
3、當(dāng)撲救無效，當(dāng)值主管及時決定：
�、賹缁鹑藛T撤離至安全距離內(nèi);
�、诹⒓聪蛏霞墔R報(bào);
�、矍闆r如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報(bào)告消防部門。
第三章車輛管理制度
停車管理制度
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。
2、非小區(qū)住戶的車輛進(jìn)入小區(qū)時，門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件，問清進(jìn)入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時，應(yīng)對其進(jìn)行檢查，并按規(guī)定收取停車費(fèi)。
3、管理人員對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。
4、提高責(zé)任意識，加強(qiáng)責(zé)任心。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進(jìn)行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報(bào)告上級。
5、管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。
小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定
為加強(qiáng)對出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄^(qū)。2噸以上的卡車一律不得進(jìn)入小區(qū)，特殊情況除外。
2、本小區(qū)有車輛的住戶，應(yīng)向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費(fèi)、停車費(fèi)。
3、本小區(qū)住戶車輛進(jìn)入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內(nèi)，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴(yán)禁亂停亂放。
4、非本小區(qū)住戶的車輛，進(jìn)入大門時應(yīng)主動向門衛(wèi)出示證件，講明進(jìn)入原因，符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時通行IC卡，并做好登記，方可進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)禁沖闖大門。出小區(qū)時收回IC卡，并按停車時間收取停車費(fèi)。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。
5、進(jìn)入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應(yīng)及時離開小區(qū)，因故不能離開的，應(yīng)將車停放在指定停車位置。
6、進(jìn)出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄^(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)照價賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。
7、管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報(bào)告。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。
8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國交通管理?xiàng)l例》處罰外，并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴(yán)重的，移交公安部門處理。
車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)鄞價（20xx）93號文件，對停放車輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作如下規(guī)定：
1、本小區(qū)有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費(fèi)、管理費(fèi)80元/年，每年辦理一次，不收取停車費(fèi)。
2、本小區(qū)無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。
3、臨時出入本小區(qū)的車輛，自進(jìn)入小區(qū)起，1小時內(nèi)不收費(fèi);1小時以上至4小時內(nèi)，每輛（次）2元;四小時以上，每四小時加收2元。每天（連續(xù)時間24小時）收費(fèi)超過每輛10元的，按10元收取。
收費(fèi)人員管理制度
1、舉止文明，姿態(tài)端正;熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。
2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費(fèi)系統(tǒng)的操作。
3、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區(qū)的車輛要嚴(yán)格進(jìn)行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償;如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當(dāng)班值班人員的責(zé)任。
4、堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照票額開具發(fā)票，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，嚴(yán)格控制出口人工抬閘，違者從嚴(yán)處理。
5、愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。
6、如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時報(bào)告上級，維持好車輛出入秩序，認(rèn)真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款I(lǐng)C卡應(yīng)分類保管，交收費(fèi)管理員處理。
7、認(rèn)真交接班，如實(shí)做好各項(xiàng)登記。
8、維持收費(fèi)崗?fù)ち己弥刃�，保持收費(fèi)崗?fù)ぜ俺鋈胲嚨赖男l(wèi)生整潔。
物業(yè)管理制度2
�、逦飿I(yè)概況
z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理分為碧湖和南山兩個區(qū)塊。
碧湖區(qū)塊的道路衛(wèi)生清掃和市政設(shè)施維護(hù)等。
南山區(qū)塊的道路衛(wèi)生清掃,綠化養(yǎng)護(hù)、市政設(shè)施維護(hù)及路燈維護(hù)管理等。
�、嫖飿I(yè)管理服務(wù)方案與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):
1、基本要求:
�、艌@區(qū)實(shí)行全面保潔,垃圾清掃、清運(yùn)及時,整體環(huán)境舒適,綠化效果佳,環(huán)境衛(wèi)生、綠化維護(hù)良好。道路統(tǒng)掃后必須做到車行道凈、人行道凈、綠化帶凈,無砂、石、土,無雜草雜物,無跳掃漏掃、漏畚,無煙頭紙屑,明溝等暢通無沉積物。
每天收集清運(yùn)垃圾一次,按時擦洗垃圾箱、垃圾桶等;做到垃圾箱、垃圾桶等整潔無污漬,清掃產(chǎn)生的沙石、土不得掃入下水道或倒入綠化帶及沿路邊。
⑵物業(yè)公司有完善的物管方案,質(zhì)量管理、維修管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全,服務(wù)管理人員行為規(guī)范,業(yè)務(wù)素質(zhì)高,服務(wù)主動熱情。
�、菆@區(qū)的配套設(shè)施及水、電、消防等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及時。
�、葓@區(qū)垃圾箱擺設(shè)整齊,外觀整潔;道路護(hù)欄及其它附屬設(shè)施清潔;道路標(biāo)志等清潔完美。
�、蓪�(shí)行物業(yè)管理服務(wù)明碼標(biāo)價,按規(guī)定在園區(qū)的公示欄或顯著位置公示物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及所提供的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的項(xiàng)目和收費(fèi)價目。
(6)設(shè)有服務(wù)接待中心,公示服務(wù)電話,白天專人值班接待,及時受理業(yè)主咨詢、投訴,處理有關(guān)物業(yè)服務(wù)事務(wù),并建立完整的投訴、維護(hù)和回訪記錄。
2、市政設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)
⑴維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示,工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確,執(zhí)行良好。
�、茍@區(qū)設(shè)施按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常,維護(hù)良好,保養(yǎng)檢修制度完備,有設(shè)施運(yùn)行記錄;對設(shè)施故障及重大事件或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
�、羌毙迗�(bào)修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場,回訪率100%。
�、人�、電、消防等設(shè)施維護(hù)人員技能熟練,嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
�、傻缆菲秸〞�,停車泊位劃定整齊。
�、实缆饭舱彰髟O(shè)施完好率100%。
�、耸姓O(shè)施整潔,主要設(shè)施標(biāo)識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
�、逃晁�、窨井每月檢查1次,根據(jù)需要定期清理疏通、保持通暢,無堵塞外溢。
�、驮诮拥较嚓P(guān)部門停水、停電通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶。
�、螌灿迷O(shè)施定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修及時組織修復(fù);道路設(shè)施的看護(hù),發(fā)現(xiàn)有損壞和被違規(guī)占用的',在5小時內(nèi)報(bào)告園區(qū)管委會。
3、保潔服務(wù)
(1)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道、人行道)每天清掃1次,干凈整潔;室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱、垃圾箱等每周擦拭1次。
(2)生活垃圾日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
(3)對區(qū)內(nèi)主干道路的積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。
(4)建立消殺工作管理制度,根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作,適時投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。垃圾設(shè)施每天清潔1次,無異味。
(5)飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對違反者進(jìn)行勸告,并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
4、綠化養(yǎng)護(hù)管理
(1)綠化管理養(yǎng)護(hù)措施,保證無破壞,踐踏隨意占用綠地現(xiàn)象。
(2)做好日常綠化養(yǎng)護(hù)、定期進(jìn)行澆水、施肥、整形、修剪、鋤草松土、防治病蟲害,確�；ú輼淠旧L良好,整齊美觀。
(3)綠化地內(nèi)清潔衛(wèi)生,無紙屑、煙頭等雜物。
(4)加大宣傳力度,是人人關(guān)心愛護(hù)花、草、樹木。
(5)接受園林綠化管理部門的 技術(shù)業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。
(6)設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。
5、公共秩序維護(hù)
(1)配合公安部門作好園區(qū)的安全防范工作,消除隱患。
(2)按照規(guī)定路線和時間巡邏,對園區(qū)重點(diǎn)部位每1小時巡查一次,并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問,發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報(bào)告有關(guān)部門。
(3)制定火災(zāi)、浸水等突發(fā)事件的應(yīng)急處理預(yù)案。
(4)園區(qū)箱變等部位,設(shè)置安全警示標(biāo)志。
(5)做好園區(qū)的安全宣傳工作,增強(qiáng)業(yè)主的防范意識。
6、綜合管理服務(wù)
�、沤⑽飿I(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系,制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。
�、瓢匆�(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
�、枪芾砣藛T應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
�、冗\(yùn)用計(jì)算機(jī)對業(yè)主資料、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。
�、山⑼晟频臋n案管理制度(包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等),各種基礎(chǔ)資料、臺帳報(bào)表、圖冊健全,保存完好。
�、侍峁┯袃斕丶s服務(wù)和代辦服務(wù),公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
�、瞬扇∪霊糇咴L、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作,回訪率100%,對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。
�、探⑹姓O(shè)施維修臺帳,帳目清楚、準(zhǔn)確,按規(guī)定報(bào)銷市政設(shè)施設(shè)備維修材料費(fèi)用,定期匯總報(bào)批使用情況。
7、如有需要(遇上級部門考察視察等原因),中標(biāo)人必須無條件實(shí)行突擊保潔,保潔人應(yīng)達(dá)到招標(biāo)人的要求。
8、碧湖區(qū)塊和南山區(qū)塊企業(yè)內(nèi)部垃圾清運(yùn)由中標(biāo)人負(fù)責(zé),費(fèi)用由企業(yè)直接支付給中標(biāo)人,具體事宜由招標(biāo)人牽頭,中標(biāo)人與企業(yè)另行協(xié)商。
�、缙渌⒁馐马�(xiàng)
1、評標(biāo)委員會及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)不向落標(biāo)的投標(biāo)人解釋落標(biāo)原因,不退還投標(biāo)文件。
2、本次招標(biāo)設(shè)標(biāo)底價,如果投標(biāo)報(bào)價高于標(biāo)底價,則此項(xiàng)報(bào)價無效。
3、中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù),完成中標(biāo)項(xiàng)目。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目,也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別轉(zhuǎn)讓他人。
4、投標(biāo)報(bào)價包含:
�、俪邪藢ξ飿I(yè)管理工作所安排的所有管理人員、保潔、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)人員等相關(guān)人員的工資、勞保福利、保險及稅收等一切費(fèi)用。
�、诔邪藢ξ飿I(yè)管理工作所配備工具、材料、運(yùn)輸車輛等的費(fèi)用以及垃圾清運(yùn)至垃圾填埋場運(yùn)輸費(fèi)和垃圾處置費(fèi)。
�、郯袠�(biāo)人另需解決的辦公及管理用房,臨時垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)。
5、本次招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主支付給招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。各投標(biāo)人不需將招標(biāo)服務(wù)費(fèi)考慮進(jìn)投標(biāo)報(bào)價。
物業(yè)管理制度3
日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業(yè)又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)等諸多項(xiàng)目。其中部分項(xiàng)目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復(fù)。本部分著重對前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理等八個專題進(jìn)行敘述。
第一章前期介入
前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作：
一、協(xié)助做好銷售工作，力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點(diǎn)
盛世家園管理處將在前期介入期配合e盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務(wù)的補(bǔ)充協(xié)議，并嚴(yán)格按照協(xié)議規(guī)定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為此，從樓盤銷售開始，管理處人員將做好以下工作：
1。協(xié)調(diào)配合e盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務(wù)工作：
2。做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務(wù)工作：
3。做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護(hù)衛(wèi)工作，做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導(dǎo)工作：
4。做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護(hù)管理工作。
二、開展業(yè)主服務(wù)需求凋查
在銷簋部門的幫助下，協(xié)調(diào)小組在入住前將進(jìn)一步開展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層漢、興趣愛好及各類服務(wù)需求，并臧調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進(jìn)業(yè)主。同時，與e地產(chǎn)集團(tuán)共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動，集中了解業(yè)主反饋的'信息。
三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作
在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎(chǔ)上，與e地產(chǎn)篥團(tuán)攜手，做好以下
各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：
�。ā﹨f(xié)助e地產(chǎn)集團(tuán)銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題；
（二）提供相關(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案；
�。ㄈ﹨f(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗事設(shè)置方篥：
（四）收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試：
（五）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理，確保施工質(zhì)量；
�。┙⑴c社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作：
�。ㄆ撸┽槍δ﹣硇枰赆u的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。
四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收
充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著'對業(yè)主負(fù)責(zé)，對e地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)'的宗旨，對盛世家園居住區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收（詳見4e iso9001體系文件）。
五、承擔(dān)前期介入所需費(fèi)用
按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例，物業(yè)管理前期介入所需費(fèi)用應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，但是，考慮到e地產(chǎn)（集團(tuán)）公司對e物業(yè)的一貫支持，我司愿意承擔(dān)e盛世家園物業(yè)管理前期介入費(fèi)用，金額為人民幣19。02萬元（詳見《e盛世家園前期介入費(fèi)用測算表》）。
e盛世泉目前期介入費(fèi)用測笫表項(xiàng)災(zāi)項(xiàng)目名稱計(jì)算式支出金額（元）
員工工資項(xiàng)目經(jīng)理1人5000元/人。月×1人×12月150000
3人1000元/人。用×3人×12月
護(hù)衛(wèi)員3人1500元/人，月×3人×12用
人員辦證費(fèi)6人×400元/人2400
辦公費(fèi)用（//b公消耗品、通訊、交通等）2000元/用×12用24000
四員工培訓(xùn)7人×250元/人1750
五材料赍保潔材料費(fèi)500元/用×12月6000
維修材料費(fèi)500元/月×12月6000
臺計(jì)：19015元
物業(yè)管理制度4
一、公園封閉建議
目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進(jìn)行封閉隔離，隨著山體公園的投入使用人流量必定會劇增，其中會有相當(dāng)一部分為外來人員到山體公園活動，給都市陽光帶來巨大的安全壓力，建議地產(chǎn)盡快將此地段進(jìn)行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進(jìn)入都市陽光小區(qū)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全有序的居住環(huán)境。
二、康體健身器材配置建議
根據(jù)對都市陽光客戶群體的分析，小區(qū)內(nèi)有較多的老人；并且小區(qū)內(nèi)目前未安裝任何健身器材，小區(qū)內(nèi)老人健身活動缺少場地及器材，很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場地；目前山體公園內(nèi)設(shè)置有門球場根據(jù)目前管理處對客戶的了解，對門球活動感興趣的顧客群體相對教少；建議將目前門求活動場地安裝老人活動使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。
三、增加閱覽室建議
目前山體公園共計(jì)有管理用房6間，其中預(yù)計(jì)物業(yè)作為管理用房使用2間；為增加小區(qū)的文化氛圍，建立和諧社區(qū)；展現(xiàn)__的人性化服務(wù)，為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個好場地，建議在山體公園管理用房中設(shè)立一間為圖書閱覽室，（備注：只對__客戶開放）配置書架一套，各類書刊、報(bào)紙、雜志等刊物預(yù)計(jì)費(fèi)用為10000元左右。
四、增加棋牌室建議
為豐富__社區(qū)顧客的業(yè)余活動，讓顧客充分感受到作為__客戶的優(yōu)越感及舒適感；建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室，只供__物業(yè)都市陽光、世紀(jì)華府專用；預(yù)計(jì)配置各種棋牌桌椅板凳費(fèi)用為5000元。
__地產(chǎn)品牌進(jìn)入瓦房店房地產(chǎn)市場已有5、6年的`時間，經(jīng)過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關(guān)系�？梢哉f，__地產(chǎn)品牌在一定程度上帶動了瓦房店房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
由于前期各個方面的問題瓦房店的客戶也出現(xiàn)了部分對__品牌存在一定偏見認(rèn)識的觀點(diǎn)，在這種情況下，如何提升客戶對__品牌的信任及追隨，是擺在我們__人面前值得思考的一個問題；多年來具有良好的服務(wù)意識超前的服務(wù)理念一直是深圳企業(yè)的優(yōu)勢，也是__物業(yè)發(fā)展到今天進(jìn)入國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)前三甲的關(guān)鍵成功因素之一，為此在山體公園的物業(yè)管理方案中__物業(yè)充分體現(xiàn)一切為了客戶，為客戶一切的服務(wù)理念突出__客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作為__客戶的優(yōu)越感及舒適感。
我們衷心希望：__都市陽光、世紀(jì)華府，是__品牌下地產(chǎn)與物業(yè)共同在瓦房店房地產(chǎn)市場打造和諧宜居住宅項(xiàng)目的第一家，讓業(yè)主相信選擇了__就選對了家，項(xiàng)目成功靠大家。
物業(yè)管理制度5
1.0目的
規(guī)范綠化用物品的管理,減少浪費(fèi),開源節(jié)流。
2.0適用范圍
綠化部物品管理。
3.0管理內(nèi)容
3.1根據(jù)每月采購計(jì)劃購買的.綠化用物品經(jīng)公司庫管點(diǎn)驗(yàn)入庫。
3.2助理根據(jù)需要將領(lǐng)出物品。對于可單人操作的工具,綠化員在公司庫管員處簽字領(lǐng)取,自己使用并妥善保管。
3.3領(lǐng)出后的肥料、農(nóng)藥、激素,以及非單人操作的工具或非常用工具,進(jìn)入綠化部庫房,部門庫管員在《公用工具和物品領(lǐng)取登記卡》《綠化部庫房領(lǐng)用肥料明細(xì)表》、《綠化部庫房領(lǐng)用農(nóng)藥明細(xì)表》上進(jìn)行登記核認(rèn)。
3.4綠化員根據(jù)工作需要,向班組長申請領(lǐng)用相關(guān)物品,經(jīng)班長同意后在相關(guān)表格上簽字登記《綠化部庫房領(lǐng)用肥料明細(xì)表》、《綠化部庫房領(lǐng)用農(nóng)藥明細(xì)表》并在部門庫管員處簽字領(lǐng)取。
4.0相關(guān)文件
4.1《物業(yè)公司員工獎懲條例細(xì)則》。
5.0相關(guān)記錄
5.1《綠化部庫房領(lǐng)用農(nóng)藥明細(xì)表》
5.2《綠化部庫房領(lǐng)用肥料明細(xì)表》
6.0 相關(guān)附錄
6.1《綠化部臺帳》
6.2《公用工具和物品領(lǐng)取登記卡》
物業(yè)管理制度6
物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
衛(wèi)生管理員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)如下:
一、做好物業(yè)管理公共區(qū)域的衛(wèi)生。
二、督促廠家、商鋪執(zhí)行好門前'三包'合同,發(fā)現(xiàn)問題,及時聯(lián)系解決,原則上必須當(dāng)天完成。
三、每月安排半天大掃除,提前一周報(bào)辦公室安排。
四、環(huán)境衛(wèi)生涉及商家與有關(guān)職能部門的關(guān)系時,應(yīng)及時向環(huán)衛(wèi)所、公司口頭或書面報(bào)告,提出解決辦法。
五、對商鋪的.門面衛(wèi)生應(yīng)以嚴(yán)抓緊,發(fā)現(xiàn)問題及時督促解決。
六、惡劣天氣造成影響環(huán)境衛(wèi)生,應(yīng)采取突擊清理辦法解決,不得無故拖延。
七、凡裝修工程造成環(huán)境衛(wèi)生破壞,必須及時督促清理,必要時采取非常措施。
物業(yè)管理制度7
崗位職責(zé)：
1、直接上級:項(xiàng)目經(jīng)理,直接下級:護(hù)衛(wèi)隊(duì)員。
2、定期或不定時對本班安全護(hù)衛(wèi)人員的工作進(jìn)行抽查、檢驗(yàn),對不合格工作(服務(wù))作出處理。
3、監(jiān)督和督促本班質(zhì)量體系運(yùn)作,對不合格工作實(shí)行糾正措施。
4、主持召開班務(wù)會議,準(zhǔn)確傳達(dá)上級工作安排和決策指令,帶領(lǐng)本班人員做好安全護(hù)衛(wèi)工作。
5、負(fù)責(zé)對日常班務(wù)的處理,負(fù)責(zé)檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。
6、負(fù)責(zé)本班人員考勤、考核等工作,對不稱職者上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)處理。
7、負(fù)責(zé)對本班人員的崗位培訓(xùn)和軍體訓(xùn)練及相關(guān)記錄的整理。
8、熟悉安全護(hù)衛(wèi)各崗位職責(zé)：和任務(wù),掌握本轄區(qū)安全護(hù)衛(wèi)工作的'規(guī)律和特點(diǎn)。
9、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)班與其他班人員的關(guān)系,搞好團(tuán)結(jié)。
10、督導(dǎo)本班人員的日常工作,并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責(zé)任事故承擔(dān)連帶責(zé)任。
11、做好安全標(biāo)識的管理和質(zhì)量記錄工作。
12、對本班安全、消防工作負(fù)責(zé)
13、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
物業(yè)管理制度8
1。0程序目的
確定日常與客戶的溝通渠道并加以控制，提高與客戶溝通的效率。
2。0適應(yīng)范圍
2。1適用于與客戶有關(guān)的通知、告示管理；
2。2適用于客戶咨詢管理；
2。3適用于客戶回訪的管理；
2。4適用于宣傳欄的管理；
2。5適用于客戶服務(wù)手冊的管理；
3。0工作職責(zé)
3。1客服中心負(fù)責(zé)對客戶各種通知、公告的監(jiān)督管理；
3。2管理處負(fù)責(zé)溝通信息的匯總和改進(jìn)；
4。0程序內(nèi)容
4。1溝通的目的：
4。1。1識別客戶的需求；
4。1。2識別客戶的不滿和抱怨；
4。1。3向客戶傳播公司信息和公司文化；
4。1。4增進(jìn)與客戶的了解和感情。
4。2溝通的管理：
4。2。1通知、公告的管理：
1）通知、公告的內(nèi)容；
�。�1）影響到客戶的日常生活，如停水、停電需提前通知、消殺需提前三天通知等等；
�。�2）公司對客戶的提醒，如辦理停車卡通知、更換老化水表的通知、臺風(fēng)警報(bào)通知等等；
�。�3）需要客戶配合的事務(wù)，如舉辦社區(qū)文化的通知、召開客戶大會的通知等等；
�。�4）須向客戶公布的小區(qū)的事務(wù)，如小區(qū)獲得的榮譽(yù)、業(yè)主委員會的成立、新的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)承諾等等；
2）通知、公告由客服中心打印，并建立信息公布臺帳，同時將原件存檔，若是特殊情況，如停水、停電，則用彩色顯示，以引起客戶的高度重視；
3）區(qū)域管家將復(fù)印件張貼在通知欄內(nèi)；
4）區(qū)域管家定期巡視，若在有效期內(nèi)被損壞，區(qū)域管家重新張貼一份，以備客戶查看；
5）有明顯時效的內(nèi)容過期由區(qū)域管家撤下，避免浪費(fèi)客戶的時間或引起誤解，若無明顯的'時效，則在貼出一個月之后由區(qū)域管家撤下。
4。2。2客戶咨詢的管理：
1）客戶咨詢的渠道：電話咨詢、來訪；
2）客服中心接聽電話時，在鈴響三聲之內(nèi)接聽；
3）在面對面咨詢時，主動向客戶問好，并且與客戶保持合適的距離，大方得體地同客戶交談；
4）當(dāng)客戶要講話時，員工仔細(xì)傾聽，回答客戶問題時，耐心、禮貌、熱情；
5）等客戶獲得滿意答復(fù)后，禮貌地道聲再見，若是電話咨詢，等客戶掛掉電話之后，再放下電話，對于記錄的問題盡快弄清楚，并回復(fù)客戶。
4。2。3住戶手冊的管理：
1）在小區(qū)入伙前，客服中心設(shè)計(jì)、編寫入伙手冊；
2）在小區(qū)入伙時，客服中心將住戶手冊發(fā)放給客戶；
3）住戶手冊由客服中心負(fù)責(zé)存檔；
4）當(dāng)小區(qū)客戶發(fā)生變更時，客服中心要給新客戶發(fā)放住戶手冊；
5）當(dāng)住戶手冊發(fā)生變更時，比如管理費(fèi)調(diào)整時，客服中心將變更的內(nèi)容制作成精美的彩頁，由物業(yè)管家負(fù)責(zé)將彩頁送至每家每戶信箱。
4。2。4宣傳欄的管理：
1）宣傳欄由客服中心負(fù)責(zé)制作、管理；
2）宣傳欄的內(nèi)容需健康、向上、面向社會化；
3）宣傳欄的內(nèi)容一般每2~3月更換一版，更換日期訂為每月月底；
4）巡邏保安員定期巡視，以保障宣傳欄完好。
4。2。6生日賀卡：
每周由物業(yè)管家提前派送生日賀卡給本周生日的業(yè)主，增進(jìn)管理處與業(yè)主的感情。
4。2。7客戶回訪：客服中心定期對客戶進(jìn)行回訪。詳見《客戶回訪工作規(guī)程》。
5。0支持性文件和記錄：
5。1《解答客戶咨詢工作規(guī)程》
5。2《客戶回訪工作規(guī)程》
物業(yè)管理制度9
消防責(zé)任重子泰出，同時消防管理又是高層樓宇管理的重要一環(huán)，因此，需要做好以下工作：
一、消防管理目標(biāo)
堅(jiān)持'預(yù)防為主，防消結(jié)臺'的消防工作萬針，嚴(yán)格實(shí)行防火竇全責(zé)任制，并樹立'空員防消'的管理觀念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。
二、加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作
�。ā┫澜逃麄鞴ぷ鳎�
管理處將在大廈宣傳樘內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊(duì)前來舉辦消防知識講座。大廈八伙時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手朋》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。
�。ǘ┳龊孟琅嘤�(xùn)及演練工作：
重點(diǎn)加盟護(hù)衛(wèi)員的消防實(shí)讖汶鯨，每年組織兩漢義務(wù)消防隊(duì)員和大度業(yè)飄
央同參與的消防灄練，提高全員的自救'薏識和能力，防患子'未燃'。
三、加強(qiáng)二次裝修的消防管理
�。ㄒ唬⿲Χ窝b修審批時，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方呵入場施工。
�。ǘ⿲ψ訌�(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)，方可開工。
�。ㄈ┰谌胱∑陂g，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置筒明指示標(biāo)識等辦法，著重解決違章占用消防通道的`鬧題，保證消防通道的順暢。
四、建立e盛世家園消防快速反應(yīng)分隊(duì)
結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在護(hù)衛(wèi)員中選撥一北隊(duì)員組建盛世家園警理處'消防怏速反應(yīng)分隊(duì)'，以保證一旦出現(xiàn)火罄時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足'自救'，最大限度地溺少火災(zāi)損失。時火警應(yīng)急程序貞□下：
�。ā﹫�(bào)警
1、管理處所有人員均應(yīng)刪強(qiáng)消防熹識，發(fā)現(xiàn)異篇情況妞煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。
2、管理處值班員接到火警報(bào)警后，應(yīng)迅速通知時近人員趕往現(xiàn)場，查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷惰況等。
�。ǘ┱偌�
1、火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場。
2、管理處所有人員一里獲悉火警均應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中出進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場過行指捋。
3、到達(dá)現(xiàn)場的人員必須昕從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。
�。ㄈ缁�
1、現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶欺組、疏散組、警戒組及支援組等，卉展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速。
2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力蔣貫耋物品及危險物盅搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)貢協(xié)助鄶近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。
3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種材料。
4、蒼火勢過大旦消防警已到場時，重要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)脅助消防警滅火直至火勢被完全控制。
（四）薔后與收復(fù)
火勢完全熄滅后，護(hù)衛(wèi)員負(fù)貢現(xiàn)場警硝，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查蜩火因饣統(tǒng)計(jì)損失，向上級提交事故報(bào)告。
物業(yè)管理制度10
一、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)
現(xiàn)代商務(wù)樓技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道;要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求。只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。
二、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案
商務(wù)樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國家、企業(yè)和個人財(cái)產(chǎn)與生命安全，還涉及大量的`行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。由于商務(wù)樓一般在辦公時間都是開放的，所以治安管理難度大。必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持非辦公時間出入大樓的檢查登記制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持下班交接檢查制度。加強(qiáng)前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時值班巡邏，力求做到萬無一失。同時，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做到時時心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全。
三、加強(qiáng)消防管理，做好防火工作
由于商務(wù)樓規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風(fēng)力大和易受雷擊，所以火災(zāi)隱患因素多。因此，商務(wù)樓防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能;加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，消除事故隱患。
四、重視清潔管理
清潔好壞是商務(wù)樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。由于商務(wù)樓一般都采用大量質(zhì)地講究的高級裝飾材料進(jìn)行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。
五、強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)
設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是商務(wù)樓運(yùn)作的核心。應(yīng)重視對商務(wù)樓水電設(shè)施(包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施)的全面管理和維修，供水供電要有應(yīng)急措施。應(yīng)特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。要有健全的檢查維修制度，要對公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。對業(yè)主、租戶的設(shè)備報(bào)修要及時處理，并定期檢查。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于98%，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到100%，消防設(shè)備完好率達(dá)到100%。
六、設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)
管理就是服務(wù)。為方便客人，滿足客人需要，商務(wù)樓應(yīng)有配套的服務(wù)，設(shè)立服務(wù)中心。幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)，解決相關(guān)問題;提供問訊、商務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來訪客人，回復(fù)電話問訊，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服務(wù)等;提供其他可能的委托服務(wù)，如代客購物、代送快件等。
七、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作
要加強(qiáng)與業(yè)主、租戶的溝通，主動征詢、聽取他們對管理服務(wù)工作的意見與要求，認(rèn)真接受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時反映、解決他們提出的問題。要謹(jǐn)慎對待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作，還要不斷改進(jìn)各項(xiàng)管理，使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè)先進(jìn)水平。
物業(yè)管理制度11
1.目的
確保綠化植物的正常生長,為植物綠化養(yǎng)護(hù)工作提供指引,保持優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作。
3.定義:
無
4.職責(zé):
部門/崗位工作職責(zé)頻次/時間
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)流程及檢查標(biāo)準(zhǔn),監(jiān)督指導(dǎo)各管理
處綠化養(yǎng)護(hù)工作。每季度至少巡視檢查一次。
管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃方案的實(shí)施,并可根據(jù)自身
特點(diǎn)制定相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)方案,并巡視監(jiān)督養(yǎng)護(hù)情況。每半月至少巡視檢查一次。
環(huán)境負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)審核落實(shí)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,并指導(dǎo)、監(jiān)督、抽查各綠化崗位
工作情況。每周至少巡視檢查兩次。
綠化負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制訂綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃,現(xiàn)場日常綠化養(yǎng)護(hù)工作監(jiān)督
管理,巡視各崗位工作情況。每天至少巡視檢查一次。
5.方法及過程控制:
5.1綠化植物分類
5.1.1喬木:指有明顯主干,生長高度能超過2米以上的樹木。
5.1.2灌木:植物明顯主干,生長高度在2米以下的樹木。
5.1.3地被植物:貼地或匍匐生長的植物,包括草坪,藤本等其它草本植物。
5.2綠化植物的移植、種植
5.2.1綠化植物的種植宜在雨水充足,植物生長旺盛的季節(jié)進(jìn)行(3--8月份)。
5.2.2種植樹木時,需綜合考慮樹冠、樹干等大小,留置適當(dāng)?shù)耐燎?保證有足夠的根系。
5.2.3綠化植物移植時,應(yīng)切斷主根,盡量保持足夠的須根,以使其能迅速恢復(fù)生長。
5.2.4為了減少蒸發(fā),保持植物體內(nèi)有足夠的水分,在移栽樹木時,一般要去掉三分之二的枝葉。對須根少或難成活的樹木,要剪掉所有樹葉,只保留樹干。
5.2.5移植草皮時,在每塊之間須保持適當(dāng)?shù)目障丁?/p>
5.3澆水
5.3.1園林植物的澆水,應(yīng)遵循'不干不澆、澆則澆透'的原則進(jìn)行。
5.3.2室內(nèi)盆栽植物,應(yīng)每周噴淋葉面,并用濕毛巾擦拭,每次澆水后,及時清洗墊盆。
5.3.3室外植物的澆水時間,應(yīng)根據(jù)天氣狀況和季節(jié)而定。4至11月份,在9:00之前,15:00以后澆水;11月至次年3月份,在9:00以后,17:00以前澆水。
5.3.4剛修剪過的`植物,易被病菌感染,一般在修剪3天,待傷口愈合后再澆水。天氣干旱,必須澆水時,應(yīng)避免把水澆在傷口上。
5.3.5視情況對室外植物澆淋葉面,除去表面灰塵。
5.4日照
5.4.1室內(nèi)盆栽植物,每周移至室外無直射陽光處,接受一周左右光照。
5.4.2草坪是喜光性植物,應(yīng)保持足夠的陽光。草坪生長過密時,要經(jīng)常修剪。對于墻角陰暗角落,可種植蔭生藤本花木。
5.5修剪
5.5.1喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀,枝條無雜亂現(xiàn)象。
5.5.2綠籬花球必須形態(tài)明顯,無突出長枝。
5.5.3草坪高度應(yīng)保持在8cm左右。立春前進(jìn)行較低修剪,一般保留草莖10--15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長三分之一,以鞏固草根的生長。每次修剪后,對用剪草機(jī)不能剪到的樹邊、墻角等部位,應(yīng)用割灌機(jī)割邊。
5.5.4現(xiàn)場綠化養(yǎng)護(hù)過程中所需的各種園林機(jī)械的具體操作方法,按《園林機(jī)械操作養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。
5.6松土施肥
5.6.1天津土壤多為鹽堿土、、貧瘠、干旱、易板結(jié)。在新植樹木時,盡可能加入有機(jī)肥,改良土壤。
5.6.2花壇應(yīng)每月松土,并結(jié)合施肥(以復(fù)合肥為主)一次。
5.6.3施肥應(yīng)以復(fù)合肥為主,并避免灑落在葉面上,灼傷葉面。
5.6.4每周施肥后應(yīng)立即澆足夠的水,使肥料迅速溶解,滲入地下。
5.6.5對盆栽植物,可先將肥料(尿素、鉀肥)溶解,再噴霧到葉面上,濃度控制在0.1-1‰之間,也可直接噴灑罐裝葉面肥。
5.7病蟲害防治
5.3.7.1應(yīng)遵循'預(yù)防為主,綜合防治'的原則,每月進(jìn)行一次全面的預(yù)防性消殺。各管理處可根據(jù)具體情況安排,但至少兩個月需進(jìn)行一次。
5.3.7.2對嚴(yán)重的病蟲害,應(yīng)連續(xù)多次消殺,直至植物恢復(fù)正常生長。
5.3.7.3管理處在對各種植物進(jìn)行消殺作業(yè)時,具體操作辦法按《消殺作業(yè)控制程序》執(zhí)行,每次綠化消殺作業(yè)后填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并負(fù)責(zé)對每次綠化服務(wù)供方的現(xiàn)場消殺效果進(jìn)行總結(jié)評估并編寫《工作評估報(bào)告》。
5.8綠化接管
5.8.1管理處綠化負(fù)責(zé)人(外包的須會同供方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人)檢查工程養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。
5.8.2 接管前綠化施工單位須準(zhǔn)備的資料:與地產(chǎn)合同復(fù)印件、地產(chǎn)驗(yàn)收合格書(必須有相關(guān)人員簽字)、驗(yàn)收移交表、綠化竣工圖和苗木清單。
5.8.3管理處負(fù)責(zé)人簽字、蓋章。現(xiàn)場養(yǎng)護(hù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的,記錄并限期整改,并知會地產(chǎn)客戶中心或返修組。
5.8.4 管理處正式接管自行養(yǎng)護(hù),或視情況分包給綠化服務(wù)供方。
5.9綠化養(yǎng)護(hù)的各種具體作業(yè)方法執(zhí)行相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書及質(zhì)量記錄
5.9.1管理處綠化負(fù)責(zé)人在綠化養(yǎng)護(hù)管理工作中,具體操作辦法參考《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。
5.9.2管理處綠化負(fù)責(zé)人在對日常養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查時,具體標(biāo)準(zhǔn)參考《綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)》。
5.9.3管理處綠化負(fù)責(zé)人在對日常綠化養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查時,須每日填寫《綠化效果每日檢查記錄表》,并每月編寫《工作評估報(bào)告》。
5.9.4管理處經(jīng)理、環(huán)境負(fù)責(zé)人在日常檢查綠化養(yǎng)護(hù)工作時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.9.5管理處綠化負(fù)責(zé)人日常組織養(yǎng)護(hù)人員對植物進(jìn)行消殺作業(yè)時,須填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并編寫《 工作評估報(bào)告》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h02-01《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)》
tjzzwy
7.5.1-h02-02《園林機(jī)械操作養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h03《消殺作業(yè)控制程序》
7.質(zhì)量記錄和表格
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺工作記錄表》
物業(yè)管理制度12
1.0目的
對所轄物業(yè)裝修實(shí)施管理,確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修格調(diào)統(tǒng)一,并符合消防安全要求。
2.0范圍
適用于物業(yè)集團(tuán)所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區(qū)內(nèi)的裝修管理。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修項(xiàng)目的審批。
3.2客戶服務(wù)部辦證員負(fù)責(zé)受理業(yè)戶物業(yè)裝修申報(bào)手續(xù)的辦理,并負(fù)責(zé)審核相關(guān)的裝修內(nèi)容以及各種證照。
3.3客戶服務(wù)部收費(fèi)員負(fù)責(zé)裝修管理費(fèi)用的收取工作。
3.4工程維護(hù)部負(fù)責(zé)土建、配電、給排水及消防等相關(guān)圖紙的審核,現(xiàn)場管理并參與驗(yàn)收。
3.5保安部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的查證、裝修人員的進(jìn)出、材料和垃圾的清運(yùn)、貨梯的使用、消防管理等工作。
3.6物業(yè)部負(fù)責(zé)對裝修現(xiàn)場進(jìn)行管理,組織裝修驗(yàn)收及辦理驗(yàn)收手續(xù)。
4.0工作內(nèi)容
4.1裝修申請
4.1.1客戶服務(wù)部前臺人員負(fù)責(zé)接待前來申請裝修的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《裝修管理規(guī)定》及相關(guān)費(fèi)用的收取事宜。
4.1.2各單位客戶服務(wù)部前臺人員核實(shí)業(yè)戶提供的.資料。
4.2裝修審批
4.2.1各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請裝修項(xiàng)目資料后,轉(zhuǎn)交工程維護(hù)部審核圖紙,工程維護(hù)部負(fù)責(zé)填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。
4.2.2客戶服務(wù)部收費(fèi)員核算相關(guān)費(fèi)用后,報(bào)本單位負(fù)責(zé)人審批。
4.2.3裝修項(xiàng)目手續(xù)齊全的,三個工作日內(nèi)予以答復(fù);
4.2.4要求裝修業(yè)戶按照相關(guān)法規(guī)在裝修現(xiàn)場配備滅火器。
4.3費(fèi)用的收取和證照的發(fā)放
4.3.1裝修項(xiàng)目手續(xù)齊全后由客戶服務(wù)部收費(fèi)員向業(yè)戶收取相關(guān)費(fèi)用。
4.3.2業(yè)戶繳清各項(xiàng)裝修相關(guān)費(fèi)用后::,由各單位客戶服務(wù)部前臺人員負(fù)責(zé)向業(yè)戶發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。
4.4裝修監(jiān)督
4.4.1由各單位按《裝修管理規(guī)定》對裝修工程實(shí)施監(jiān)督。
4.4.2物業(yè)助理應(yīng)告知巡邏隊(duì),巡邏隊(duì)?wèi)?yīng)配合物業(yè)助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運(yùn)及施工人員等方面進(jìn)行監(jiān)督管理。
4.5裝修驗(yàn)收
4.5.1物業(yè)助理根據(jù)業(yè)戶裝修驗(yàn)收申請,組織相關(guān)人員對物業(yè)裝修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。
4.5.2驗(yàn)收合格后相關(guān)人員在《裝修竣工驗(yàn)收表》上簽字認(rèn)可,管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關(guān)證件,三個月后收費(fèi)員負(fù)責(zé)辦理業(yè)戶返還裝修費(fèi)用手續(xù)。達(dá)不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。
4.6裝修資料管理
客戶服務(wù)部資料管理員負(fù)責(zé)對裝修資料分類建檔并保存。
5.0相關(guān)文件
5.1《裝修管理規(guī)定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0記錄表格
無
物業(yè)管理制度13
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
市和區(qū)縣(自治縣)價格、規(guī)劃、土地、建設(shè)、市政、公安、工商、民政部門及其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。
第四條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會，交流物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)行為規(guī)范，調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛，推動物業(yè)管理健康發(fā)展。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第六條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;
(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第二章物業(yè)管理區(qū)域
第七條物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第八條新建物業(yè)在出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第七條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自收到備案申請之日起三十日內(nèi)書面通知建設(shè)單位重新劃定。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
第九條已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，需要實(shí)施物業(yè)管理時，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本條例第七條的規(guī)定，在征求相關(guān)業(yè)主意見后，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十條對物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議的，物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定和商品房買賣合同的約定，在征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、相關(guān)業(yè)主、居(村)民委員會的意見后確定。
第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十一條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但同一個物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會成員;
(三)決定業(yè)主委員會的必要經(jīng)費(fèi)及來源以及經(jīng)費(fèi)管理辦法;
(四)撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權(quán)限的決定;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容;
(六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請;
(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第十二條不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。
第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并于會前告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
第十四條占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開。
第十五條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到告知或者申請后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料，并負(fù)責(zé)核實(shí)材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后十日內(nèi)報(bào)送材料，并協(xié)助成立籌備組。
籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位派員共同組成。
第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范本，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積;
(四)擬訂業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;
(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名�；I備組應(yīng)當(dāng)審查委員候選人資格并確定候選人名單。
前款第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。
第十七條業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算;對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計(jì)算。
業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算，一個權(quán)證計(jì)為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計(jì)算，一個合同計(jì)為一個業(yè)主人數(shù);對未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計(jì)為一個業(yè)主人數(shù)。
第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的'事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實(shí)反映。
第十九條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會對本條例第十一條第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;業(yè)主大會對其他事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，并邀請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會參加。
占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求召開業(yè)主大會臨時會議時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開。業(yè)主委員會不組織召開的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)組織召開。
第二十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，但不得少于五人，應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。每屆任期不超過五年，可以連選連任。
業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至三名，業(yè)主委員會主任是業(yè)主委員會的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生，并由業(yè)主委員會罷免。
第二十二條業(yè)主委員會實(shí)行候補(bǔ)委員制。候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法確定。
候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具備一定組織能力;
(三)按期履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù);
(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作;
(五)具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平。
第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)管理制度14
1.目的
為了加強(qiáng)綠化工程部物資采購的管理和監(jiān)控,確保綠化工程的順利開展。
2.范圍
適用于公司綠化工程部
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
總經(jīng)理/分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批
相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批,采購行為監(jiān)控。
參與現(xiàn)場議價。
部門經(jīng)理負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批
負(fù)責(zé)對部門物資采購的監(jiān)控
工程主管負(fù)責(zé)對工程用物資采購的審核
養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對綠化養(yǎng)護(hù)類物資采購的申請、審核
工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對工程用物資的申請、驗(yàn)收、領(lǐng)用控制與監(jiān)督
部門采購員負(fù)責(zé)物資的采(訂)購
苗木(物資)驗(yàn)收人負(fù)責(zé)部門工程(苗木)物資的驗(yàn)收,獨(dú)立于采購員。
4.方法與過程控制
4.1中標(biāo)工程的物資采購申請
項(xiàng) 目操作辦法
合同評審評審時,須附《綠化苗木采購申請單》。
物資申請根據(jù)《綠化苗木采購申請單》費(fèi)用按審批權(quán)限分批借款采購,每張《綠化苗木采購申請單》對應(yīng)一家供應(yīng)商。
報(bào)銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權(quán)限審批后進(jìn)行報(bào)銷。
合同簽訂按地產(chǎn)公司的合同文本簽訂工程合同
4.2 地產(chǎn)公司指定的零星工程物資或甲供物資采購申請
項(xiàng) 目操作辦法
物資申請根據(jù)《綠化苗木采購申請單》費(fèi)用按審批權(quán)限分批借款,每張《綠化苗木采購申請單》對應(yīng)一家供應(yīng)商。
報(bào)銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權(quán)限審批后報(bào)銷。
甲供物資附發(fā)票、按地產(chǎn)相關(guān)部門要求到地產(chǎn)報(bào)銷
合同如地產(chǎn)公司事后要求補(bǔ)簽合同時,按合同管理程序進(jìn)行
資料部門保存簽證單、業(yè)務(wù)指令單等記錄
4.3物業(yè)服務(wù)中心補(bǔ)苗及部門工具用品的采購申請
項(xiàng) 目操作辦法
苗木類申請人填寫《綠化苗木采購申請單》,每張《綠化苗木采購申請單》對應(yīng)一家供應(yīng)商。 非苗木類填寫物資申請,按權(quán)限審批后采購。
4.4采購行為、資金的管理辦法
項(xiàng) 目操作辦法
常用綠化苗木采購應(yīng)建立部門供應(yīng)商名錄(填寫《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價格清單,并掛部門內(nèi)部網(wǎng)頁,長期合作的應(yīng)每年簽訂框架協(xié)議,每次采購時可不簽訂采購協(xié)議。
市外苗木采購市外采購要求有兩人同時在場,并選擇在有正規(guī)發(fā)票的供應(yīng)商購買。
單宗采購金額在50000元以上及單宗人工服務(wù)外包額在10000元以上的須有公司職能部門人員參與現(xiàn)場議價,填寫《供方現(xiàn)場(約見)評審記錄表》(人工外包的.單獨(dú)簽訂施工協(xié)議)。
結(jié)賬應(yīng)以轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行。特殊情況下需使用現(xiàn)金付款超過5000(含)元以上,必須事前經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,支付時,金額在10000元以上的必須兩人以上前往結(jié)賬;金額在30000元以上的必須由公司財(cái)務(wù)人員陪同結(jié)賬。
不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應(yīng)商的電話、姓名、地址等相關(guān)資料。
甲供物資在地產(chǎn)相關(guān)部門參與及授權(quán)下進(jìn)行,并由參與人員及授權(quán)人簽字確認(rèn)。
市內(nèi)苗木采購在價格、質(zhì)量同等條件下,應(yīng)選擇在合格供應(yīng)商采購。
結(jié)賬以轉(zhuǎn)賬方式,可采取月、季等期限定期付款。
合格供應(yīng)商無需要的苗木或價格不合理時,經(jīng)部門經(jīng)理同意后可以在其它苗場采購。
如不能進(jìn)行支票交易,按市外采購規(guī)定執(zhí)行或供應(yīng)商直接到財(cái)務(wù)管理部結(jié)賬。
不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應(yīng)商的電話、姓名、地址等相關(guān)資料。
其他物資采購按《采購管理程序》要求執(zhí)行
4.5驗(yàn)收入庫及報(bào)銷辦法
項(xiàng) 目操作辦法
養(yǎng)護(hù)綠化苗木項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)驗(yàn)收,核對實(shí)數(shù),并在供應(yīng)商送貨單收貨人處簽名、填寫《綠化部苗木(物資)采購驗(yàn)收單》�，F(xiàn)場領(lǐng)用物資。不再填寫《進(jìn)倉單》和《物資領(lǐng)(借)用單》。
憑送貨單、發(fā)票、《綠化苗木采購申請單》、《綠化部苗木(物資)采購驗(yàn)收單》等資料報(bào)銷。
工程綠化苗木
設(shè)備工具、藥品、肥料等備用品由專人驗(yàn)收入庫,倉管員填寫《進(jìn)倉單》、入賬。
物資領(lǐng)借用按《物資存儲及管理程序》執(zhí)行。
憑《進(jìn)倉單》、發(fā)票等報(bào)銷。
土方、陶粒、一次性消耗品工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)驗(yàn)收,核對實(shí)數(shù),并在《物資申請單》'備注'欄中簽名,現(xiàn)場領(lǐng)用。不再填寫《進(jìn)倉單》和《物資領(lǐng)(借)用單》。
采購憑送貨單、發(fā)票、《物資申請單》復(fù)印件等資料報(bào)銷。
4.6 本辦法中未明確規(guī)定的內(nèi)容,按公司《采購管理程序》執(zhí)行。
5.相關(guān)文件
vkwy7.4-z01 《采購管理程序》
vkwy7.5.5-z01《物資存儲及管理程序》
6.記錄表格
vkwy7.4-z01-f1《物資申購單》
vkwy7.4-z01-f3《物資/服務(wù)申請報(bào)告》
vkwy7.5.5-z01-f1《進(jìn)倉單》
vkwy7.5.5-z01-f2 《物資領(lǐng)(借)用單》
vkwy7.5.1-j01-06-f1 《綠化苗木采購申請單》
vkwy7.5.1-j01-06-f2 《供方現(xiàn)場(約見)評審記錄表》
vkwy7.5.1-j01-06-f3 《綠化部苗木(物資)采購驗(yàn)收單》
物業(yè)管理制度15
1、倉庫的物業(yè)管理概述
定義
倉庫是指為了儲存生產(chǎn)原料、半成品、成品以及為了配合物流管制面建造的適合存儲的建筑物。
倉庫的類型
——從安全角度上考慮，可以分為：
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①一般倉庫；
�、谖ｋU品倉庫。
——從建筑結(jié)構(gòu)上考慮，可以分為：
�、俜忾]式倉庫；
�、诔ㄩ_式倉庫。
——從堆放的貨物性質(zhì)上考慮可以分為：
�、僭蟼}庫；
�、诎氤善穫}庫；
�、鄢善穫}庫。
●倉庫物業(yè)管理的內(nèi)容
——消防管理是倉庫管理的首要內(nèi)容
①消防器械齊備，消防水源和龍頭要專用；
�、趥溆邢冗M(jìn)的報(bào)警設(shè)備和工具；
�、蹏�(yán)禁漏油運(yùn)輸車輛進(jìn)入倉庫；
�、芏ㄆ诮M織消防教育和消防演習(xí)；
⑤建立嚴(yán)格的消防制度，明確消防責(zé)任人，要及時消防火災(zāi)事故等隱患；
�、迋}庫、站場范圍內(nèi)要有明顯的禁煙、禁火標(biāo)專和警示牌，對違反規(guī)定動用明火、吸煙者要加以處罰。
——倉庫的.環(huán)境日常管理，包括：
①防潮、防高溫、防水浸應(yīng)該是倉庫環(huán)境管理的關(guān)注重點(diǎn)；
�、趥}庫周圍要定期打掃、保持整潔；
③加強(qiáng)綠化管理，做好四季常綠，美化庫區(qū)；
�、芙}庫清潔打掃制度，倉位和通道要保持干凈，有的倉庫還要做好滅鼠、滅害工作；
�、輦}庫高處的大玻璃要定期擦洗，使倉庫保持明亮清潔；
——倉庫的安全保衛(wèi)是倉庫管理的重要一環(huán)，包括：
①在倉庫范圍內(nèi)安裝預(yù)警設(shè)備，實(shí)行24小時監(jiān)控；
�、跓o關(guān)人員不得出入倉庫；
�、蹏�(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫的制度。
�、芙�(yán)格的值班守衛(wèi)制度，在倉庫范圍內(nèi)實(shí)行24小時巡邏安全檢查制度，對人員、貨物進(jìn)出都要認(rèn)真檢查登記。
——建立嚴(yán)格的管理制度，例如：
�、贆C(jī)器設(shè)備的安裝、管理、使用規(guī)定；
�、诋a(chǎn)品、貨物出入庫、材料出放庫規(guī)定；
�、鄢善钒l(fā)貨出庫制度；
�、軝C(jī)動車輛及鏟車使用管理規(guī)定；
�、莞鞣N崗位的職責(zé)及操作規(guī)程；
——加強(qiáng)對倉庫公用設(shè)施的管理，例如：
�、傧涝O(shè)施；
�、谄囃＼噲�、自行車棚；
�、劾�、垃圾桶；
�、芄╇娫O(shè)施：配電房、配電箱、供電總表、分表、路表等；
�、莨┧O(shè)施：水泵房、水泵、水閥、水表、自動供水的電控部分等。
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