物業(yè)管理制度集合15篇

　　在現(xiàn)在的社會生活中，需要使用制度的場合越來越多，制度具有合理性和合法性分配功能。我們該怎么擬定制度呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)管理制度，希望能夠幫助到大家。

物業(yè)管理制度1

　　1.目的

　　通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。

　　3.職責(zé)

　　3.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。

　　3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

　　4.2 接管驗收

　　4.2.1 由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項目部和有關(guān)的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗收。

　　4.2.2 物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對檢查整改情況在'物業(yè)管理接管驗收記錄表'中進(jìn)行記錄。

　　4.2.3 接管驗收合格后,由參加驗收各方在'物業(yè)管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關(guān)文件資料的'移交工作,移交文件資料主要包括:

　　a)工程項目的整套技術(shù)資料;

　　b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。

　　4.3 由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊伍,制定有關(guān)的管理制度:

　　4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。

　　4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。

　　4.3.3 制定各項管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。

　　4.4 聯(lián)絡(luò)、溝通社會有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務(wù)項目的管理網(wǎng)絡(luò)。

　　4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

　　4.5.1 及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續(xù)書'和'收費通知書'。

　　4.5.2 做好住戶入住的服務(wù)工作:

　　a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;

　　b)住戶簽定'管理公約';

　　c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進(jìn)行房屋的移交;

　　d)根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂'裝修管理規(guī)定',做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

　　4.6 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作:

　　4.6.1 保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2 治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

　　4.6.3 工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

　　4.6.4 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)'管理公約'規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費。

　　4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5.質(zhì)量記錄

　　5.1 qr23-01物業(yè)管理接管驗收登記表

　　5.2 qr23-02入伙通知書

　　5.3 qr23-03入伙手續(xù)書

　　6.支持性文件

　　6.1 q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

　　6.2 q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

　　6.3 q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

　　6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)

物業(yè)管理制度2

　　1.目的:通過正確使用、保養(yǎng)和嚴(yán)格的管理,延長機(jī)械之使用壽命,節(jié)約成本,提高效率。

　　2.適用范圍:適用于專業(yè)清潔機(jī)械的操作。

　　3.內(nèi)容:

　　3.1洗地機(jī):用于硬性地面清洗。

　　3.1.1操作程序:

　　3.1.1.1裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時針方向旋轉(zhuǎn)。

　　3.1.1.2按比例往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑。

　　3.1.1.3插上電源,按下調(diào)節(jié)開關(guān),將手柄桿調(diào)至適合自己的高度。

　　3.1.1.4從最靠電源插座的地方開始操作機(jī)器,防止機(jī)器壓過電線。

　　3.1.2注意事項:

　　3.1.2.1工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進(jìn)刷子內(nèi)。

　　3.1.2.2開動洗地機(jī)時,電源線要在操作者的背后。

　　3.1.2.3使用清潔劑時,注意不要讓水弄濕馬達(dá)。

　　3.1.2.4使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機(jī)器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。

　　3.1.3保養(yǎng)工作:

　　3.1.3.1使用完畢,把機(jī)身及配件清洗干凈。

　　3.1.3.2用干凈布擦凈機(jī)器、電線,將電線繞回機(jī)掛鉤,機(jī)器必須存放在干燥地方。

　　3.2吸塵機(jī):用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設(shè)備。

　　3.2.1操作程序:

　　3.2.1.1把軟管接駁在機(jī)身上,插入220伏電源。

　　3.2.1.2開動時按頂上的開關(guān)按鈕。

　　3.2.1.3吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內(nèi)。

　　3.2.2注意事項:

　　3.2.2.1使用前,檢查機(jī)內(nèi)塵袋是否已清塵。

　　3.2.2.2使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機(jī)吸去機(jī)內(nèi)及塵袋外微塵。

　　3.2.2.3干性吸塵機(jī),切勿把水份吸入機(jī)內(nèi)。

　　3.2.3保養(yǎng)工作:

　　3.2.3.1使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的'電線掛于機(jī)身外殼。

　　3.2.3.2將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。

　　3.3吸水機(jī):專用于清除積水。

　　3.3.1操作程序:

　　3.3.1.1把軟管接駁在機(jī)身,插入220伏電源。

　　3.3.1.2吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。

　　3.3.1.3吸水機(jī)如果滿水時,會發(fā)出不同的響聲,應(yīng)及時把水倒掉。

　　3.3.2注意事項:

　　3.3.2.1使用前,檢查機(jī)內(nèi)是否已倒水。

　　3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水過,再用干布抹干凈。

　　3.3.2.3如機(jī)內(nèi)吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。

　　3.3.3保養(yǎng)工作:

　　3.3.3.1機(jī)器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機(jī)頭殼。

　　3.3.3.2吸水機(jī)內(nèi)過濾器要拆開進(jìn)行清潔。

　　3.3.3.3機(jī)身不銹鋼殼用保養(yǎng)蠟進(jìn)行保養(yǎng)。

　　3.4拋光機(jī):專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。

　　3.4.1操作程序:

　　3.4.1.1拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。

　　3.4.1.2檢查拋光機(jī)的拋光刷是否干凈、是否要更換。

　　3.4.1.3檢查調(diào)節(jié)機(jī)速的控制器是否在正常機(jī)速的位置。

　　3.4.1.4接通電源,操作應(yīng)從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應(yīng)重疊于前面已拋光的地面。

　　3.4.2注意事項:

　　3.4.2.1在工作時不要將機(jī)速開行太快,以免碰撞。

　　3.4.2.2不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機(jī)器。

　　3.4.2.3操作機(jī)器時,不可抬起操作桿,這會導(dǎo)致機(jī)器失控。

　　3.4.2.4機(jī)器必須放在室內(nèi),不可淋到雨和雪,絕不可以使機(jī)器頂端噴到任何液體。

　　3.4.2.5不可在機(jī)器上壓東西,因為它有一個精密的平衡,當(dāng)操作需移動操作桿時,必須移動全部電線。

　　3.4.2.6地線必須和開關(guān)盒、馬達(dá)相連,接錯將導(dǎo)致觸電、休克。

　　3.4.3保養(yǎng)工作:

　　3.4.3.1每次使用后,需用干凈布擦凈機(jī)器表面,不用時,用一只不用的拋光墊放在驅(qū)動盤下面,并斷開機(jī)器。

　　3.4.3.2檢查馬達(dá)罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達(dá)外殼并用吸塵器除去灰塵。

　　3.5高壓水槍:用于沖洗外墻、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。

　　3.5.1操作程序:

　　3.5.1.1把水管接駁在機(jī)身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。

　　3.5.1.2開動機(jī)身電源開關(guān)。

　　3.5.1.3沖洗計劃好的地方。

　　3.5.2注意事項:

　　3.5.2.1使用前檢查機(jī)器及水管是否損壞。

　　3.5.2.2使用后必須將水管水放清。

物業(yè)管理制度3

　　物業(yè)裝修管理的基本概念

　　1.物業(yè)裝修，是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經(jīng)營環(huán)境，對自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內(nèi)的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強(qiáng)弱電、有線電視、電話、寬帶進(jìn)行裝修處理的活動和過程。

　　2.物業(yè)裝修管理，是指物業(yè)管理公司依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內(nèi)裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。

　　物業(yè)裝修管理的目的

　　規(guī)范施工行為，消除施工隱患，保證新建樓房外觀的整潔和統(tǒng)一；杜絕新建樓房建筑主體和承重結(jié)構(gòu)遭受破壞；保障新建樓房的居住安全，保障新建樓房配套設(shè)備設(shè)施的正常運行和使用，最終實現(xiàn)物業(yè)的保質(zhì)和增質(zhì)，延長物業(yè)使用壽命。

　　物業(yè)裝修管理的意義

　　維護(hù)和保持房屋建筑原創(chuàng)設(shè)計的元素和風(fēng)貌，維護(hù)環(huán)境品質(zhì)，避免房屋建筑結(jié)構(gòu)、外觀、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備遭受破壞和污染。

　　維護(hù)小區(qū)正常的生活、學(xué)習(xí)、工作秩序，營造小區(qū)的安定、團(tuán)結(jié)、和諧氛圍，維護(hù)物業(yè)管理秩序，保障物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開展。

　　術(shù)語解釋

　　1、建筑主體：

　　是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。

　　2、承重結(jié)構(gòu)：

　　是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　3、砌體結(jié)構(gòu)：

　　即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重的結(jié)構(gòu)，稱為磚～物業(yè)管理圈；鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)，簡稱磚混結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性差，防滲水性能差。這是當(dāng)前建造數(shù)量大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。

　　4、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：

　　即主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土，并現(xiàn)場整體澆注而成的結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性能和防滲水性能良好。這種結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑等。

　　5、剪力墻：

　　剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5～8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。

　　6、異形柱：

　　異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2～4倍，相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。

　　7、承重墻

　　是指不但承受自身重量，同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。

　　8、非承重墻

　　不承受上部傳來的荷載，也不會把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設(shè)置單跨梁或者連續(xù)梁來承受其荷載并把其荷載傳導(dǎo)到相鄰的承重構(gòu)件上（例如：磚混中的承重墻，框架中的框架梁）。非承重墻通常還是設(shè)計上的抗震墻，如果發(fā)生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震力。

　　9、房屋外觀：

　　是指相對于室內(nèi)的外立面，準(zhǔn)確的說，就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結(jié)構(gòu)及裝飾物等。

　　10、防水工程：

　　是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內(nèi)的浸害；廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內(nèi)的浸害。

　　11、隱蔽工程

　　是指被其他建筑物遮掩的工程，具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后，如發(fā)生問題，還需重新覆蓋和掩蓋，返工損失非常大，為了避免資源的浪費和當(dāng)事人雙方的損失，保證工程的質(zhì)量和工程順利完成，安裝施工時，在覆蓋和掩蓋前應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人檢查，發(fā)包人檢查合格后，方可進(jìn)行隱蔽施工。

　　12、房屋配套設(shè)施設(shè)備：

　　是指房屋除門窗、護(hù)欄外的，與房屋配套的給排水管道（空調(diào)排水管）、強(qiáng)電源及弱電源信號系統(tǒng)（照明電源、閉路線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線、監(jiān)控）、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話（非可視電話）、應(yīng)急求助按鈕、天然氣表、管等。

　　13、房屋平面布置圖：

　　是指用于指導(dǎo)建筑裝飾裝修施工的平面（水平面）設(shè)計圖，它包括房屋平面結(jié)構(gòu)布置（家俱、陳設(shè)擺放）設(shè)計、區(qū)域使用功能劃分（如：臥室、客廳、書房、廚房及衛(wèi)生間等）設(shè)計、出入通道（如：門的開啟方向及通道走向）設(shè)計，其中包括某些部位使用的材質(zhì)和安裝方式、要求等設(shè)計。它是按實際比例尺寸繪制的，一般采用的長度單位為公制長度單位㎜。

　　14、水電施工圖：

　　是指用于指導(dǎo)建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖，顧名思義，示意圖是以示意方式進(jìn)行繪制的，圖形是以線條和符號連接構(gòu)成的，圖形一般沒有準(zhǔn)確的數(shù)值標(biāo)注，只是示意大概的安裝方位和形式，具體安裝方法和要求，都是以文字標(biāo)注及說明為主。

　　物業(yè)裝修管理的基本內(nèi)容

　　(一)房屋外觀的管理

　　(二)主體結(jié)構(gòu)的管理

　　(三)房屋防水施工的管理

　　(四)房屋配套設(shè)施的管理

　　(五)施工行為的管理

　　(六)告知和督導(dǎo)義務(wù)

　　(七)商業(yè)門面裝修管理

　　(八)物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責(zé)任

　　（一）房屋外觀的管理

　　1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得破壞房屋的外觀，嚴(yán)禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護(hù)欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；

　　2.嚴(yán)禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞，嚴(yán)禁擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴(yán)禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞；

　　3.嚴(yán)禁搭建建筑物、構(gòu)筑物，嚴(yán)禁封閉觀景陽臺、生活陽臺，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網(wǎng)、晾衣桿等；

　　4.嚴(yán)禁隨意在外墻上安裝空調(diào)外機(jī)，空調(diào)外機(jī)應(yīng)安裝在房屋的預(yù)留位置上，或物業(yè)管理公司指定的位置上；

　　5.未經(jīng)許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應(yīng)的標(biāo)識；

　　6.嚴(yán)禁侵占公共區(qū)域的通道、露臺和屋面，嚴(yán)禁在公共區(qū)域的通道、露臺和屋面亂搭亂建；

　　7.嚴(yán)禁開挖地下室、打井。損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地。

　�。ǘ�）主體結(jié)構(gòu)的管理

　　1.嚴(yán)禁擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；

　　2.嚴(yán)禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備；

　　3.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝飾裝修的活動中，不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和房屋基礎(chǔ)，嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設(shè)，確須開孔鑿槽，必須報物業(yè)管理公司，經(jīng)物業(yè)管理公司審查同意后，并在物業(yè)管理公司工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下進(jìn)行施工；

　　4.嚴(yán)禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；

　　5.嚴(yán)禁改變房屋的使用功能，嚴(yán)禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛(wèi)生間和廚房；

　　6.吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔，孔洞點陣不得≤600㎜，孔洞直徑不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；

　　7.房屋裝修如需變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)承擔(dān)。

　　（三）房屋防水施工的管理

　　1.防水層應(yīng)涂抹在結(jié)實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上，并按規(guī)范要求施工，防水層應(yīng)有一定的面積和厚度。防水施工完成后，應(yīng)作閉水試驗，試驗時間應(yīng)不少于48小時，并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況，確認(rèn)無滲漏現(xiàn)象后，方可后續(xù)施工；

　　2.室內(nèi)裝修施工，對陽臺、廚房和衛(wèi)生間，有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位，二次防水施工時應(yīng)作重點和加強(qiáng)處理，確保無滲漏；

　　3.衛(wèi)生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填，并不得只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴(yán)重的工藝技術(shù)缺陷和隱患；

　　4.回填找平層水泥沙漿應(yīng)有足夠的強(qiáng)度，其水泥沙漿標(biāo)號不得低于1∶2，水泥沙漿厚度應(yīng)≥60㎜；

　　5.衛(wèi)生間地面防水必須全做，墻面防水最低點應(yīng)≥300mm；若使用淋浴龍頭，安裝龍頭的墻面防水層高度應(yīng)≥1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm，陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須達(dá)到1800mm。

　�。ㄋ模┓课菖涮自O(shè)施的管理

　　1.給水管不得暗敷在非防水地面，在通過無防水要求的區(qū)域內(nèi)，應(yīng)采用天、墻布管敷設(shè)方式，即采用吊頂內(nèi)敷設(shè)和沿墻壁暗敷方式敷設(shè)；

　　2.給水管道安裝完畢后，應(yīng)作壓力試驗，水壓不應(yīng)小于9kg、穩(wěn)壓不應(yīng)少于兩小時；排水管道安裝完畢后，應(yīng)作沖水試驗，每個管口沖水量不應(yīng)少于200kg，沖水方式為容器灌沖。經(jīng)壓力試驗和沖水試驗無滲漏現(xiàn)象后，方可進(jìn)行下一道工序；

　　3.施工臨時用電，只能在漏電保護(hù)開關(guān)后端駁接。布線完畢后，各回路應(yīng)作通電試驗和絕緣試驗，通電試驗時應(yīng)在漏電保護(hù)開關(guān)的保護(hù)下進(jìn)行；

　　4.天然氣管道、閥門、計量表，嚴(yán)禁裝飾封閉及包裹。應(yīng)裸露在外，并隨時保持良好的通風(fēng)狀態(tài)，安裝后的管道接口應(yīng)作漏氣檢測；

　　5.燃?xì)鈭缶�器探頭接通電源后，安裝在吊頂?shù)南路�，盡可能靠近和正對燃?xì)庥镁�，不得遠(yuǎn)離燃?xì)庥镁吆碗[蔽安裝；

　　6.燃?xì)鉄崴�器排氣管道，�?yán)禁接入廚房排煙道內(nèi)，應(yīng)按物業(yè)管理公司規(guī)定的位置和方式直接引向戶外排放；

　　7.嚴(yán)禁將燃?xì)鉄崴�器置于廚房、衛(wèi)生間內(nèi)，燃?xì)鉄崴�器只能安裝在生活陽臺的墻壁上，相距天然氣表和管道≥500㎜的位置，并將排氣管道引至戶外；

　　8.嚴(yán)禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門，嚴(yán)禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房，并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃?xì)庠�，�?yīng)在廚柜前門上方開4～6個直徑不≤30㎜的透氣孔；

　　9.陽臺落水主立管，嚴(yán)禁裝飾包裹。廚房、衛(wèi)生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應(yīng)采用可拆卸方式，或采用紅磚隔離空包方式處理，包裹時管道與磚之間應(yīng)留出5～10mm間距。有檢查口的樓層，應(yīng)露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴(yán)禁用水泥砂漿灰填充式包裹；

　　10.可視電話及紅外線監(jiān)視器，不得擅自移位和改變，如需變動位置，應(yīng)由原安裝單位施工人員處理；

　　11.嚴(yán)禁移動廚房排煙道預(yù)留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機(jī)排煙管應(yīng)規(guī)范的接入排煙道預(yù)留孔；

　　12.空調(diào)外機(jī)，應(yīng)安裝在預(yù)留位置上，氟里昂管敷設(shè)，應(yīng)按物業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)定規(guī)范安裝，并將冷凝水管接入積水管內(nèi)，嚴(yán)禁冷凝水散流。（注：本樓房原設(shè)計未考慮家用中央空調(diào)安裝，故嚴(yán)禁安裝家用中央空調(diào)）；

　　13.嚴(yán)禁拆除臥室內(nèi)的陽光窗防護(hù)欄。因裝修改變防護(hù)欄材質(zhì)和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應(yīng)牢固、可靠；

　　14.入戶給水管應(yīng)加設(shè)總閥，便于日常維修和檢查；

　　15.嚴(yán)禁損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地，嚴(yán)禁擅自改變和移動共有設(shè)施、設(shè)備。

　�。ㄎ澹┦┕ば袨榈墓芾�

　　1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備，不得影響公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，不得影響業(yè)主的正常生活秩序；

　　2.嚴(yán)禁違章作業(yè)和野蠻施工，杜絕一切不文明的施工現(xiàn)象和行為；

　　3.嚴(yán)禁施工現(xiàn)場有違反消防法規(guī)的行為，如：吸煙、亂扔煙頭、火種、不規(guī)范的使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；

　　4.施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應(yīng)符合規(guī)范，嚴(yán)禁亂接亂搭；

　　5.嚴(yán)禁在公共過道、公共區(qū)域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進(jìn)行木制品制作等作業(yè)；

　　6.施工用水區(qū)域，應(yīng)保證在不滲漏的前提下規(guī)范用水，不得侵害和影響相鄰戶；

　　7.嚴(yán)禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區(qū)域，保證公共過道及公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及通行安全；

　　8.嚴(yán)禁高空拋灑，嚴(yán)禁影響公共衛(wèi)生和公共安全的現(xiàn)象和行為；

　　9.嚴(yán)禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的淘汰產(chǎn)品和材料；

　　10.嚴(yán)禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的工藝技術(shù)和施工設(shè)備、設(shè)施；

　　11.房屋裝修，如須變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)；

　　12.裝飾裝修企業(yè)，必須按照工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量；

　　13.裝飾裝修企業(yè)，必須嚴(yán)格遵守施工安全操作規(guī)程，按規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全。

　　（六）商業(yè)門面裝修管理

　　1.門面室內(nèi)裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守消防安全管理規(guī)定，不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、溫感器、消防箱等消防設(shè)施，嚴(yán)禁封閉和占用消防通道；

　　2.門面室內(nèi)裝修，嚴(yán)禁封閉共用管線（水、電、氣、消防）井檢查口、門，應(yīng)留出檢修空間及通道；

　　3.燃?xì)夤艿腊惭b應(yīng)符合燃?xì)獍踩�使用管理�?guī)定，不得埋于墻內(nèi)和地下，不得接近有明火和易產(chǎn)生靜電火花的電器，應(yīng)保持正常的空氣流通；

　　4.商業(yè)門面裝修，必須遵守附屬設(shè)施使用功能規(guī)定和要求，不得超功率、超容量、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍、超規(guī)范安裝和使用，如：通電、通水、通氣（天然氣）、通風(fēng)（換氣、新風(fēng)）、排水、排煙、消防水等；

　　5.商業(yè)門面室內(nèi)裝修，未經(jīng)計可，不得擅自更改排污管道預(yù)留接口位置。不得封包檢查口（疏�？冢�；

　　6.室內(nèi)外天棚吊頂時，在遇沉水彎、檢查口（疏�？冢�、消防水閥、強(qiáng)弱電路分線盒時，應(yīng)在對應(yīng)位置處預(yù)留維修檢查口，洞口尺寸應(yīng)小于500×500（㎜）；

　　7.使用液化氣罐的門面，燃具與液化氣罐相距≥5m，液化氣罐存放處應(yīng)保持陰涼和空氣流通，存放處應(yīng)設(shè)置防爆墻或安全防護(hù)裝置，在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等標(biāo)識;

　　8.商業(yè)門面（辦公用房）電器安裝，應(yīng)設(shè)置電源配電箱，除設(shè)置總開關(guān)（空氣開關(guān)）外，各回路應(yīng)單獨設(shè)置空氣開關(guān)，確保電力的'使用安全；

　　9.使用大功率電器較多的商業(yè)門面（辦公用房），并由380V三相電源變?yōu)?20V兩相電源使用的，三相電源負(fù)荷分配應(yīng)均衡和合理。

　�。�1）餐飲門面室內(nèi)裝修：

　　1．廚房污水進(jìn)入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池、隔油池，避免污水中夾帶的動（植）物油及碎骨、泥土、沙石進(jìn)入主排污管道內(nèi)，嚴(yán)禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道；

　　2．店面較大的，水平排水管道長度方向≥20m的，應(yīng)增置管道疏浚檢查口;

　　3．廚房油煙在進(jìn)入主煙道（管）前，應(yīng)安裝濾油及油煙凈化裝置，嚴(yán)禁將未過濾的油煙排入主煙道（管）內(nèi)，嚴(yán)禁向小區(qū)內(nèi)或門面四周直接排放油煙；

　　4．嚴(yán)禁將直排式和強(qiáng)排式熱水器的排氣管接入煙道內(nèi)；

　　5．廚房抽油煙機(jī)，應(yīng)采用低噪聲高速風(fēng)機(jī)或?qū)Ｓ蔑L(fēng)機(jī)，噪聲不應(yīng)大于65分貝，營業(yè)時間不得超過晚上10：00點鐘。

　�。�2）美容美發(fā)門面室內(nèi)裝修：

　　1．洗發(fā)室地漏及洗滌池放水口必須加設(shè)不銹鋼絲過濾網(wǎng)，模數(shù)不應(yīng)≥2㎜；

　　2．污水進(jìn)入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池，避免污水中夾帶的發(fā)絲、發(fā)屑進(jìn)入主排污管道內(nèi)，嚴(yán)禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。

　�。�3）門面戶外裝修：

　　1．門面裝飾裝修除嚴(yán)格申報審批外，戶外裝修（門額、門柱、戶外廣告等），應(yīng)嚴(yán)格按物管統(tǒng)一要求進(jìn)行設(shè)計及施工。戶外裝修方案，未經(jīng)申報和審核，不得擅自和違規(guī)施工。不得個性張揚，必須服從整體規(guī)劃和管理要求；

　　2．門面戶外裝修，嚴(yán)禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修，不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經(jīng)許可，不得擅自更改原路面整體形式和效果；

　　3．門面戶外裝飾裝修，未經(jīng)計可，不得擅自改變原始結(jié)構(gòu)和開狀，不得擅自增加附屬構(gòu)筑物，不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果；

　　4．門面空調(diào)安裝，應(yīng)遵守物管的規(guī)定和要求，安裝前應(yīng)將安裝方案報物管審核，并在物管有關(guān)人員的現(xiàn)場指導(dǎo)下進(jìn)行。

　�。ㄆ撸└嬷�和督導(dǎo)義務(wù)

　　1.裝修管理人員，應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定及相關(guān)管理辦法，詳細(xì)的介紹給前來辦理裝修申報的業(yè)主、租賃人或裝修公司人員。

　　2.裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業(yè)主。

　　3.裝修管理人員，應(yīng)將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業(yè)主。

　　4.裝修管理人員，應(yīng)將裝修的禁止行為和相關(guān)的注意事項告知業(yè)主和裝修施工人員。

　　5.裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)裝飾裝修管理規(guī)定，維護(hù)業(yè)主利益，對裝修施工中的違規(guī)行為予以及時的糾正，并督導(dǎo)業(yè)主或裝修施工人員進(jìn)行整改。

　　6.裝修管理人員，對檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和隱患，應(yīng)及時的跟進(jìn)和處理，并及時的督導(dǎo)和予以解決。

　　7.裝修管理人員，對業(yè)主和裝修施工人員提出的詢問和求助，應(yīng)予以當(dāng)面的解釋和指導(dǎo)，對難以陳述問題，應(yīng)親臨施工現(xiàn)場予以幫助和督導(dǎo)。

　　（八）物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責(zé)任

　　1．認(rèn)真履行告知義務(wù)：

　　物業(yè)裝修管理，必須將物管公司裝修管理的相關(guān)規(guī)定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業(yè)主和裝修施工人員。

　　2．依理依法的管理：

　　物業(yè)裝修管理，必須依據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)定和小區(qū)《管理規(guī)約》進(jìn)行裝修管理。

　　3．堅守管理職責(zé)：

　　物業(yè)裝修管理，必須認(rèn)真履行自己的管理職責(zé)，必須做到違規(guī)必查、違規(guī)必禁、違規(guī)必究。

　　4．不得混淆管理范圍：

　　物業(yè)裝修管理，必須清楚物業(yè)裝修管理的范圍和性質(zhì)，必須清楚物業(yè)裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質(zhì)量管理，裝修驗收只是行為驗收而非質(zhì)量驗收。

　　5．不可參與裝修業(yè)務(wù)的推薦和介紹：

　　物業(yè)裝修管理，不得強(qiáng)制性的向業(yè)主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。

　　6．不得無原則的干預(yù)業(yè)主裝修事務(wù)：

　　物業(yè)裝修管理，不得無故的對業(yè)主或裝修施工人員進(jìn)行管、卡、壓，或進(jìn)行與物業(yè)裝修管理無關(guān)的事。

　　對裝飾裝修違規(guī)現(xiàn)象的處理

　　1.對違反《裝修施工管理服管理協(xié)議》、《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)當(dāng)面給予批評教育，情節(jié)嚴(yán)重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴(yán)重后果的責(zé)令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；

　　2.對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，情節(jié)嚴(yán)重的責(zé)令其停止施工，造成嚴(yán)重后果的責(zé)令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；

　　3.對裝修管理員的管理，執(zhí)意不予理采的裝飾裝修企業(yè)或個人，物管公司有權(quán)采取法律訴訟方式予以解決；

　　4.對違反了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《物業(yè)管理條例》的裝飾裝修企業(yè)或個人，除立即停止違章規(guī)施工外，責(zé)令其限期恢復(fù)和整改，情節(jié)嚴(yán)重并造成重大后果的上報相關(guān)行政部門進(jìn)行處理；

　　5.在實施物業(yè)裝修管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)和裝修管理員，只能依據(jù)建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和國務(wù)院令第504號《物業(yè)管理條例》之規(guī)定行使其權(quán)力，履行其應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)；

　　6.在物業(yè)裝修管理活動中，物業(yè)公司擁有審查、監(jiān)督和管理的權(quán)力和義務(wù)，擁有對一般違規(guī)行為的處理權(quán)，如：責(zé)令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權(quán)。物業(yè)管理公司，對裝飾裝修企業(yè)或個人的違規(guī)現(xiàn)象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權(quán)力和義務(wù)；

　　7.在物業(yè)裝修管理活動中，對嚴(yán)重違反國家相關(guān)規(guī)定的施工行為，除強(qiáng)行的予以制止外，應(yīng)及時的將情況上報行政主管部門處理。

　　裝修管理員的素質(zhì)要求

　�。ㄒ唬┦煜の飿I(yè)基本概念及裝修管理基本概念；

　�。ǘ�）熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策；

　�。ㄈ�）熟悉相關(guān)的建筑裝飾裝修施工技術(shù)規(guī)范、工藝流程和施工驗收標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄋ模┦煜ぽ爡^(qū)環(huán)境以及配套的設(shè)備設(shè)施，熟悉轄區(qū)環(huán)境布局及房屋結(jié)構(gòu)；

　�。ㄎ澹┦煜と�?xì)獍踩�使用管理�?guī)定、消防管理條例及相關(guān)安全生產(chǎn)條例；

　�。�六）熟悉本崗位業(yè)務(wù)內(nèi)容及工作流程，具有一定的建筑裝飾裝修專業(yè)基礎(chǔ)知識，具有一定的制圖和識圖能力；

　�。ㄆ撸┚哂幸欢ǖ臅鴮懩芰�和口頭表達(dá)能力，能規(guī)范的書寫與之相關(guān)的技術(shù)作業(yè)文件和說明；

　�。ò耍┚哂幸�(guī)范的、文明的行為舉止，能做到禮貌待人，并具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)能力；

　�。ň牛┠軠�(zhǔn)確的掌握和執(zhí)行相關(guān)的法律、法規(guī)和政策。

　　裝修管理員的職責(zé)

　�。ㄒ唬┚哂懈叨鹊呢�(zé)任心和熱情的服務(wù)意識，具有專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)；

　�。ǘ�）嚴(yán)格遵守和執(zhí)行國家相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，準(zhǔn)確的執(zhí)行和運用相關(guān)的建筑裝飾裝修施工規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄈ�）嚴(yán)格審核裝修方案，在審核中對違反法規(guī)和條例明令禁止的行為和注意事項，應(yīng)予以提示和制止，并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋；

　　（四）在裝修巡查中，對未按裝修審核內(nèi)容及修正意見施工的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免給業(yè)主或相鄰戶造成重大經(jīng)濟(jì)損失和留下質(zhì)量安全事故隱患；

　�。ㄎ澹┰谘b修巡查中，對違反施工安全操作規(guī)范和消防規(guī)范行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發(fā)生；

　�。�六）在裝修巡查中，對違反小區(qū)管理規(guī)定行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以口頭警告或書面警告；

　�。ㄆ撸﹫允貚徫�、堅持原則、履行職責(zé)，認(rèn)真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄，認(rèn)真填寫整改通知書，并做到及時追蹤、督導(dǎo)和檢查；

　�。ò耍┘皶r協(xié)調(diào)和處理好裝修施工中出現(xiàn)矛盾和問題；

　�。ň牛┴�(fù)責(zé)解答業(yè)主對小區(qū)物業(yè)裝修管理事宜的詢問，做到悉心指導(dǎo)、耐心解釋、熱情服務(wù)，并及時處理業(yè)主的報事和求助。

　　裝修管理控制程序

　　1.0目的：

　　規(guī)范裝修管理工作，維護(hù)樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，確保公共環(huán)境、設(shè)施的運行正常和使用。

　　2.0適用范圍：

　　適用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修的管理工作。

　　3.0職責(zé)：

　　3.1管理處主任負(fù)責(zé)小區(qū)裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。

　　3.2樓棟管理員負(fù)責(zé)業(yè)主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。

　　3.3裝修管理員負(fù)責(zé)裝修方案初審，管理處工程部主管或房地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)技術(shù)上的審批。

　　3.4裝修管理員負(fù)責(zé)裝修竣工驗收。

　　3.5裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員負(fù)責(zé)裝修巡視，裝修跟進(jìn)、裝修現(xiàn)場監(jiān)管，對裝修過程中各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。

　　3.6秩序護(hù)維護(hù)員負(fù)責(zé)裝修消防、安全的巡視和檢查。

　　3.7客戶服務(wù)中心收費員負(fù)責(zé)裝修相關(guān)費用的收取。

　　4.0程序：

　　4.1裝修申請

　　4.1.1業(yè)主提出裝修申請時，應(yīng)提供裝修施工設(shè)計方案圖（指平面布置圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、照明（開關(guān)、插座）線路圖、給排水施工圖等）和相關(guān)技術(shù)資料，業(yè)主應(yīng)按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內(nèi)容。

　　4.1.2如業(yè)主委托裝修公司裝修，裝修公司應(yīng)提供加蓋裝修施工單位公章（必須是鮮章）的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件各一份。

　　4.1.3如租賃戶（物業(yè)使用人）裝修申請時，應(yīng)出具《租賃合同》原件及業(yè)主同意裝修的有關(guān)證明。

　　4.1.4如業(yè)主或租賃戶自行裝修，應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《裝修承諾書》。

　　4.1.5商鋪門面、娛樂場所裝修申請時，申請人（業(yè)主或租賃戶）應(yīng)提供消防部門的審批文件。

　　4.1.6裝修管理員確認(rèn)業(yè)主和租賃戶身份后，向申請人提供物管公司《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。

　　4.2 裝修審批

　　4.2.1裝修管理員應(yīng)認(rèn)真審查如下事項：

　　4.2.1.1裝修設(shè)計是否對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備造成改動、破壞。

　　4.2.1.2裝修是否存在有嚴(yán)重的消防隱患。

　　4.2.1.3是否有其他違章情況。如：亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。

　　4.2.2初審合格后，報管理處主任及房地產(chǎn)公司工程部作技術(shù)審批，審批工作在三個工作日內(nèi)完成。

　　4.2.3裝修管理員負(fù)責(zé)將審批后的裝修申報情況通知業(yè)主，對需要業(yè)主修改裝修設(shè)計的，應(yīng)告之業(yè)主修改。

　　4.2.4 裝修申請獲得批準(zhǔn)后，裝修管理員應(yīng)通知業(yè)主到客服中心辦理有關(guān)手續(xù)，交納相關(guān)費用，參照《裝修收費一覽表》：

　　4.2.4.1業(yè)主應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修保證金和垃圾清運費。

　　4.2.4.2裝修施工單位交納一定數(shù)額的裝修保證金和施工人員證件工本費。

　　4.2.4.3裝修施工單位將施工人員照片（兩張）和身份證復(fù)印件交客服中心，辦理（臨時出入證）和施工人員基本情況登記。

　　4.2.4.4施工人員（臨時出入證），分正、副兩證，正證由施工人員隨身攜帶，副證進(jìn)入小區(qū)時交門衛(wèi)臨時保存。

　　4.2.4.5裝修相關(guān)費用完清后，發(fā)放《施工許可證》，通知工程部開啟該戶水電，告知業(yè)主可以進(jìn)場裝修施工。

　　4.3施工期間的管理

　　4.3.1裝修施工期間，裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員應(yīng)每日至少巡查一次裝修施工情況，并將檢查情況，記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護(hù)維護(hù)員嚴(yán)格按照小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定，對施工人員進(jìn)行秩序維護(hù)管理。

　　4.3.2發(fā)現(xiàn)下列情況，裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。

　　4.3.2.1未按規(guī)定張貼《施工許可證》的；

　　4.3.2.2未按規(guī)定的施工時間施工的；

　　4.3.2.3超出申報范圍內(nèi)的裝修項目或擅自更改裝修審批內(nèi)容的；

　　4.3.2.4違反裝修管理規(guī)定及國家相關(guān)規(guī)定的；

　　4.3.3業(yè)主或裝修施工人員，就裝修事宜提出請求協(xié)助或幫助時，裝修管理員應(yīng)予積極的支持和配合，在詳細(xì)了解業(yè)主提出的請求后，及時的給予幫助和處理。

　　4.4裝修竣工驗收

　　4.4.1裝修施工結(jié)束后，業(yè)主或施工單位應(yīng)向管理處提出裝修驗收申請。

　　4.4.2裝修管理人員、業(yè)主或施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人對裝修工程進(jìn)行現(xiàn)場驗收。裝修無違章情況，按以下程序辦理，如發(fā)現(xiàn)違章情況，按本程序4.5項辦理。

　　4.4.3竣工驗收合格的，由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內(nèi)“驗收意見”欄簽署“初驗合格”，并簽署姓名和日期。

　　4.4.4施工人員撤場時，客服中心收回《臨時出入證》，如有丟失，出入證押金不予以退還�？头�中心應(yīng)通知門崗該戶裝修人員已清場。

　　4.4.5 裝修驗收合格，并已入住三個月，業(yè)主應(yīng)申請裝修復(fù)驗，裝修管理員應(yīng)到現(xiàn)場復(fù)驗，如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復(fù)驗合格”后，經(jīng)公司經(jīng)理審批，由財務(wù)退還業(yè)主或裝修施工單位的裝修保證金。

　　4.5違章裝修的處理

　　4.5.1裝修施工期間或裝修竣工驗收中，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為的，裝修管理員應(yīng)立即要求違規(guī)整改，并視其情況，按以下方式進(jìn)行處理：

　　4.5.1.1批評教育，責(zé)令立即整改。

　　4.5.1.2出具《裝修整改通知書》，限期整改。

　　4.5.1.3出具《裝修驗收整改通知書》，限期整改。

　　4.5.1.4情形嚴(yán)重的報公司經(jīng)理批準(zhǔn)，實施停電停水，強(qiáng)行制止違規(guī)及侵害行為。

　　4.5.1.5要求損失賠償?shù)�，報公司�?jīng)理批準(zhǔn)。

　　4.5.1.6情形特別嚴(yán)重的，除強(qiáng)行停止施工外，報相關(guān)行政部門處理。

　　4.5.2裝修施工驗收時，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主違章裝修的，裝修管理員，應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況請示公司經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由財務(wù)按以下方法進(jìn)行扣款，扣款順序為：

　　4.5.2.1首先從業(yè)主或裝修施工單位裝修押金中扣款。

　　4.5.2.2業(yè)主或裝修施工單位裝修押金不足以補(bǔ)償扣款的，由業(yè)主支付現(xiàn)金方式給予賠償。

　　4.5.2.3對嚴(yán)重違反裝修管理規(guī)定的，且又拒絕整改的業(yè)主或裝修施工單位，裝修管理員按規(guī)定不予驗收，并拒簽《入住許可證》。

　　4.6 裝修檔案管理

　　4.6.1裝修竣工，通過驗收，由客戶服務(wù)中心片區(qū)樓管員收集、整理裝修管理資料，統(tǒng)一歸檔。

　　4.6.2裝修檔案管理按公司有關(guān)文件管理規(guī)定執(zhí)行。

　　5.0相關(guān)支持及參考文件

　　5.1 《物權(quán)法》

　　5.2 《物業(yè)管理條例》

　　5.3 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

　　5.4 《管理規(guī)約》

　　5.5 《物業(yè)管理服務(wù)合同》

　　5.6 《裝修施工管理服管理協(xié)議》

　　5.7 《業(yè)主手冊》

　　5.8 《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》

　　5.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》

　　6.0相關(guān)記錄表格備案文件

　　6.0.1《裝修委托書》

　　6.0.2《裝修申報表》

　　6.0.3《裝修承諾書》

　　6.0.4《裝修許可證》

　　6.0.5《裝修收費一覽表》

　　6.0.6《裝修申報情況記錄表》

　　6.0.7《裝修動態(tài)一覽表》

　　6.0.8《施工人員登記表》

　　6.0.9《裝修巡視檢查記錄表》

　　6.1.0《裝修整改通知書》

　　6.1.1《裝修竣工驗收表》

　　6.1.2《入住許可證》

物業(yè)管理制度4

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　市和區(qū)縣(自治縣)價格、規(guī)劃、土地、建設(shè)、市政、公安、工商、民政部門及其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。

　　第四條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

　　居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會，交流物業(yè)管理經(jīng)驗。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)行為規(guī)范，調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛，推動物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第六條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;

　　(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

　　(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第七條物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條新建物業(yè)在出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第七條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自收到備案申請之日起三十日內(nèi)書面通知建設(shè)單位重新劃定。

　　建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　第九條已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，需要實施物業(yè)管理時，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本條例第七條的規(guī)定，在征求相關(guān)業(yè)主意見后，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并報區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十條對物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議的，物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定和商品房買賣合同的約定，在征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、相關(guān)業(yè)主、居(村)民委員會的意見后確定。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第十一條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但同一個物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(二)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會成員;

　　(三)決定業(yè)主委員會的必要經(jīng)費及來源以及經(jīng)費管理辦法;

　　(四)撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權(quán)限的決定;

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容;

　　(六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請;

　　(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第十二條不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并于會前告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　第十四條占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開。

　　第十五條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到告知或者申請后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料，并負(fù)責(zé)核實材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后十日內(nèi)報送材料，并協(xié)助成立籌備組。

　　籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位派員共同組成。

　　第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(二)參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范本，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的`物業(yè)專有部分建筑面積;

　　(四)擬訂業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;

　　(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名�；I備組應(yīng)當(dāng)審查委員候選人資格并確定候選人名單。

　　前款第(一)項至第(四)項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。

　　第十七條業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。

　　業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計算，一個權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計算，一個合同計為一個業(yè)主人數(shù);對未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計為一個業(yè)主人數(shù)。

　　第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

　　第十九條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會對本條例第十一條第(六)項規(guī)定的事項作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;業(yè)主大會對其他事項作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第二十條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，并邀請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會參加。

　　占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求召開業(yè)主大會臨時會議時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開。業(yè)主委員會不組織召開的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)組織召開。

　　第二十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，但不得少于五人，應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至三名，業(yè)主委員會主任是業(yè)主委員會的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生，并由業(yè)主委員會罷免。

　　第二十二條業(yè)主委員會實行候補(bǔ)委員制。候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法確定。

　　候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具備一定組織能力;

　　(三)按期履行交納物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專項維修資金等業(yè)主義務(wù);

　　(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作;

　　(五)具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平。

　　第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

物業(yè)管理制度5

　　1.部門經(jīng)理的職責(zé)

　　(1)秩序管理部經(jīng)理應(yīng)對整個物業(yè)范圍內(nèi)的安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任;

　　(2)根據(jù)國家秩序管理的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細(xì)則制定秩序管理部門的工作計劃和目標(biāo),并督導(dǎo)下級管理人員的工作;

　　(3)主持部門例會,傳達(dá)貫徹總經(jīng)理及有關(guān)部門的指示,并與廣大秩序管理人員一道分析研究住宅小區(qū)的秩序管理管理問題;

　　(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種秩序管理設(shè)施的操作和性能,熟悉住宅小區(qū)內(nèi)秩序管理狀況,做到心中有數(shù);

　　(5)對重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理;

　　(6)負(fù)責(zé)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。

　　2.秩序管理班長的職責(zé)

　　(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),做好所管轄區(qū)內(nèi)安全秩序管理工作;

　　(2)帶領(lǐng)秩序管理班全體人員,根據(jù)制定的崗位責(zé)任制,認(rèn)真嚴(yán)肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作;

　　(3)根據(jù)崗位責(zé)任制所規(guī)定的項目和要求,嚴(yán)格進(jìn)行檢查,督促全體秩序管理人員落實崗位責(zé)任制;

　　(4)要有法律知識和法律觀念,熟悉秩序管理業(yè)務(wù),了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度,掌握管區(qū)內(nèi)秩序管理保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點,嚴(yán)格管好、做好安全保衛(wèi)工作;

　　(5)做好部門領(lǐng)導(dǎo)和基層秩序管理人員的協(xié)調(diào)工作,及時將秩序管理人員反映的`各種信息向上級匯報,為上級領(lǐng)導(dǎo)部門提供建設(shè)性的工作建議,同時及時傳達(dá)、落實上級的指示精神和工作安排;

　　(6)認(rèn)真做好本班秩序管理人員的考勤工作,詳細(xì)如實地記載工作中遇到及處理的各種情況,每天應(yīng)向部門經(jīng)理匯報一次;

　　(7)以身作則,做好本職工作。

　　3.秩序管理員的職責(zé)

　　(1)秩序管理員上崗必須身穿制服,配戴裝備,嚴(yán)整儀容。糾正違章時先敬禮,必須做到以禮待人。

　　(2)作風(fēng)正派,遵紀(jì)守法,堅守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決設(shè)法抓獲。

　　(3)值班秩序管理人員要認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作,認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況,排除險情,并及時報告主管部門及領(lǐng)導(dǎo),確保管區(qū)的安全。

　　(4)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預(yù)防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。

　　(5)愛護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財物。對崗位內(nèi)一切設(shè)施、財物不得隨便亂用。

　　(6)嚴(yán)格遵守上下班時間及值班紀(jì)律,對崗位發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理,并且做好詳細(xì)的書面記錄。

　　(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情,要及時向主管部門經(jīng)理請示報告。

　　(8)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,按時、按規(guī)定交接班。

　　(9)對住宅小區(qū)內(nèi)的住戶做好公司的規(guī)章制度及秩序管理保衛(wèi)的宣傳工作。

　　(10)應(yīng)有禮貌地查詢進(jìn)入住宅小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應(yīng)通知有關(guān)住戶及有關(guān)部門。

　　(11)詳細(xì)記錄各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)打來的電話,認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項任務(wù)。

　　(12)若發(fā)生案件,應(yīng)采取下列步驟以協(xié)助破案:

　　①立即報案并留在現(xiàn)場直至公安人員到達(dá);

　�、谇形鹨苿踊蛉菰S他人移動、觸摸現(xiàn)場物品,保留現(xiàn)場證據(jù),方便取證工作;

　　③禁止任何人在現(xiàn)場走動,并禮貌地勸阻閑人進(jìn)入現(xiàn)場,以方便公安人員現(xiàn)場調(diào)查;

　�、芟蚬�安人員提供有關(guān)案件詳情。

物業(yè)管理制度6

　　第一部分崗位職責(zé)

　　公司總經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。

　　2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。

　　4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。

　　5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制訂年度工作計劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅持年終考核。

　　7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進(jìn)行考核。

　　8、調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復(fù)，認(rèn)真解決。

　　9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　公司副總經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。

　　2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制訂年度工作計劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅持年終考核。

　　5、調(diào)動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時答復(fù)、認(rèn)真解決。

　　6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　7、經(jīng)濟(jì)與上級公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　職能部門經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面實施本部門的各項工作。

　　2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。

　　3、負(fù)責(zé)配合辦公室進(jìn)行本部門員工的招聘。

　　4、負(fù)責(zé)制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，定期開展員工培訓(xùn)。

　　5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進(jìn)行考核。

　　管理處主任崗位職責(zé)

　　在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。

　　1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實獎懲制度;

　　2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函;

　　3、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會議精神;

　　4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;

　　5、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實際操作;

　　6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量;

　　7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃;

　　8、加強(qiáng)各班的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào);

　　9、認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。

　　內(nèi)勤員崗位職責(zé)

　　內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項基礎(chǔ)性工作。

　　1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計劃，并實施采購;

　　2、對倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺帳;

　　3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù);

　　4、做好本部門員工的考勤、考核管理;

　　5、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;

　　6、負(fù)責(zé)本部門各類通知、公函、報告的收發(fā);

　　7、負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報;

　　8、熟悉各種收費程序，負(fù)責(zé)接待上門的交費的業(yè)主，并做好收費記錄;

　　9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復(fù)和解釋;

　　10、完成本部門安排的其他工作。

　　管理員崗位職責(zé)

　　在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。

　　1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況;

　　2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費用;

　　3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù);

　　4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;

　　5、負(fù)責(zé)對外包服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)督管理;

　　6、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。

　　文員崗位職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)部門的文件撰寫、整理工作;

　　2、負(fù)責(zé)員工考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文;

　　3、負(fù)責(zé)辦理各類外來人員的出入證件;

　　4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄;

　　5、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案;

　　6、負(fù)責(zé)做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;

　　7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書;

　　8、通過各種媒介做好宣傳工作;

　　9、負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動;

　　出納崗位職責(zé)

　　1、清點匯總部門交來的款項;

　　2、審核原始憑證是否完整;

　　3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用;

　　4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù);

　　5、填制記帳憑證，交會計記帳;

　　6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。

　　保安人員崗位職責(zé)

　�。ㄒ唬�、總則

　　1、貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全;

　　2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù);

　　3、負(fù)責(zé)做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作;

　　4、負(fù)責(zé)做好機(jī)動車輛的管理和收費工作;

　　5、負(fù)責(zé)做好綜合管理費收取工作;

　　6、熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力;

　　7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄;

　　8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。

　�。ǘ�）、保安隊隊長崗位職責(zé)

　　保安隊長在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊的各項管理工作。

　　1、了解和掌握保安隊的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實際，建立和健全各項工作細(xì)則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理;

　　2、主持保安業(yè)務(wù)工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關(guān)規(guī)定的落實情況，組織隊員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊員的整體素質(zhì)。;

　　3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責(zé)任制和獎懲條例;

　　4、掌握隊員的思想動態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題;

　　5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平;

　　6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。

　　7、完成公司交辦的收費等其它工作任務(wù)。

　�。ㄈ�）、保安班長崗位職責(zé)

　　保安班長在保安隊長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊日常事務(wù)的實施工作。

　　1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象;

　　2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品;

　　3、負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況;

　　4、按照保安部（隊）制定的培訓(xùn)計劃搞好組織實施工作，定期召開班務(wù)會，經(jīng)常對隊員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時解決當(dāng)班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。

　　5、及時做好上傳下達(dá)和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系;

　　6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時向上級請示匯報;

　　7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。

　　8、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。

　�。ㄋ模┍０矄T崗位職責(zé)

　　1、門崗

　�、偈煜の飿I(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況;

　　②保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌;

　�、圬�(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū);

　�、茇�(fù)責(zé)做好對機(jī)動車輛的出入管理和收費工作。

　　⑤熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報警設(shè)施的使用方法;

　�、拮龊帽緧徫坏那鍧嵭l(wèi)生和交接班工作。

　　⑦負(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題;

　�、鄬θ魏斡袚p物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進(jìn)行規(guī)勸和制止。

　　2、巡邏崗

　�、賴�(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個人道德風(fēng)范;

　　②樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然;

　�、凼熘�本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的'布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理;

　�、苁煜の飿I(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識;

　�、菅膊楣�共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進(jìn)行規(guī)勸和制止;

　�、藜訌�(qiáng)對物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動車輛管理，維持車輛停放秩序;

　　⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。

　　消防員（保安員兼）崗位職責(zé)

　　1、切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識，掌握各種滅火器的使用方法;

　　2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺帳定期進(jìn)行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用;

　　3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避;

　　4、發(fā)生火警事故時，迅速報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因;

　　5、加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)動用明火的控制和管理。

　　監(jiān)控值班員崗位職責(zé)

　　1、嚴(yán)密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機(jī)或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。

　　2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡單的維修;

　　3、出現(xiàn)異常情況時，堅持、確認(rèn)、匯報，并做好情況記錄;

　　4、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄;

　　5、保持機(jī)房干凈、整潔;做好交接班工作。

　　維修人員崗位職責(zé)

　　1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識;

　　2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向;

　　3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時受理業(yè)主提出的各種報修;

　　4、積極為業(yè)主提供多項便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴;

　　5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生;

　　6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務(wù)過程須請業(yè)主簽字認(rèn)可;

　　7、愛護(hù)工具，杜絕浪費，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。

　　8、負(fù)責(zé)對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。

　　9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。

　　清衛(wèi)工崗位職責(zé)

　　1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊》;

　　2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時完成工作任務(wù);

　　3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔;

　　4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧;

　　5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序;

　　6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語等;

　　7、對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時行保安員或管理員匯報;

　　8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時清除;

　　9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。

　　綠化工崗位職責(zé)

　　1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊》;

　　2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證;

　　3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象;

　　4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮;

　　5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥;

　　6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇;

　　7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上;

　　8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木;

　　9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報。

　　第二部分公共制度

　　全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。

　　接待來信來訪來電投訴制度

　　為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

　　1、實行“首問責(zé)任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場予以解決;不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當(dāng)場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。

　　2、每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。

　　3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。

　　4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。

　　5、當(dāng)被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。

　　6、對投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。

　　7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。

　　8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

　　9、對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進(jìn)行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。

　　10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。

　　管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。

　　2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。

　　3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。

　　4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)去謀私。

　　5、遵守制度，精簡辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。

　　6、對業(yè)主應(yīng)熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

　　7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進(jìn)行調(diào)查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。

　　員工文明服務(wù)要求

　　1、熱愛本職工作：

　�、僖獦淞⒏珊梅�務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。

　�、诳炭鄬W(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。

　�、鄞龢I(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。

　　2、文明管理：

　�、賰x態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。

　　②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報復(fù)人。

　�、壑鲃訜崆椋涸诜�務(wù)過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。

　　④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對業(yè)主負(fù)責(zé)就是對公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。

　�、葜v誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。

　　員工廉潔工作制度

　　1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。

　　2、自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。

　　3、不以權(quán)去謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。

　　4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動和聊天等。

　　5、業(yè)余時間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。

　　6、不亂收費或收費不開收據(jù)。

　　7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進(jìn)行敲詐勒索。

　　8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。

　　9、維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。

　　10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。

　　11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

　　12、不索取或收受和賄賂、好處，要潔身自好。

　　13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。

　　14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務(wù)和物價。

　　15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。

　　16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。

　　對外服務(wù)工作管理制度

　　1、思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。

　　2、上班紀(jì)律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作;工作結(jié)束后，必須及時到公司簽到;上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。

　　3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴(yán)禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。

　　4、工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。

　　5、工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。

　　6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。

　　鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度

　　1、為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進(jìn)行物資獎勵。

　　2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領(lǐng)導(dǎo)。

　　3、公司適時召集有關(guān)人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

　　4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實際效果，可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。

　　5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。

　　6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。

　　第三部分管理處類制度

　　管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度

　　1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。

　　2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀(jì)錄視作未巡視。

　　3、巡視監(jiān)督要求：

　�、贆z查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）;

　�、跈z查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設(shè)攤及跨門營業(yè)）;

　�、坌�區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動）;

　�、苄�區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）;

　�、莼�礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口*欄桿是否完好）;

　　⑥留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。

　　4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及時處理，對重大問題和不能處理的事項應(yīng)向主管匯報。

　　管理處走（回）訪制度

　　為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對住戶走（回）訪制度。

　　1、走（回）訪要求

　�、傥飿I(yè)管理處正、副主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責(zé)范圍，并落實到每年的工作計劃和總結(jié)評比中;

　�、谧撸ɑ兀┰L時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄;

　�、圩撸ɑ兀┰L中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時間回復(fù);

　�、茏撸ɑ兀┰L后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領(lǐng)導(dǎo)請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達(dá)100%，投訴率力爭控制在1%以下。

　　2、走（回）訪時間及形式

　�、俟芾硖幹魅�、管理員每月登門走（回）訪4次;

　�、诿考径葏⒓右淮尉游瘯�召開的墻門組長會議，廣泛征求意見;

　�、塾嗅槍π缘貙�業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見;

　�、芪飿I(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話;

　�、蓦S時熱情接待來訪，作好登記。

　　第四部分安全、消防、車輛管理制度

　　第一章安全管理制度

　　保安人員守則

　　一、著裝儀表

　　1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿;

　　2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

　　二、行為規(guī)范

　　1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;

　　2、站崗時姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機(jī)等;

　　3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天;

　　4、巡邏中無情況處理時不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得與無關(guān)人員閑聊;

　　5、上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù);不得遲到早退，不得擅自離開崗位;

　　6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐;

　　7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗;

　　8、不得睡覺;

　　9、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，

　　三、日常管理

　　1、不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時間站崗或巡邏;

　　2、認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記;

　　2、嚴(yán)格執(zhí)行對講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定;

　　4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品;

　　5、門崗值班室不得會客。

　　四、罰則

　　1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理;

　　2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退;

　　3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。

　　值班管理規(guī)定

　　1、保安人員實行24小時輪流值班制度。

　　2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。

　　3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。

　　4、當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應(yīng)做好控制工作，并及時報告當(dāng)班班長、隊長或部門負(fù)責(zé)人。

　�、賵蟾鏁r簡要說明事發(fā)地點、性質(zhì)、人數(shù)和特征等;

　�、诩皶r勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件;

　�、塾鼍o急事件及重大事故應(yīng)報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo);

　�、茉诋�(dāng)班期間發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。

　　保安人員值班制度

　　1、三星級小區(qū)保安人員實行24小時值班室值班制度，定時或不定時進(jìn)行巡邏。

　　2、二星級小區(qū)站崗時間分為三個時段，分別為：

　　早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00;

　　午間段：11：00—13：00

　　晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）

　　5：00—22：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。

　　3、一星級小區(qū)站崗時間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）

　　05：00—23：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。

　　4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。

　　5、各管理處必須為巡邏人員劃分責(zé)任片區(qū)，實行24小時不間斷巡邏。

　　交接班制度

　　為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。

　　1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認(rèn)真做好崗位交接。

　　2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。

　　3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班;

　　2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開展工作;

　　3、保安人員交接班時，必須認(rèn)真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當(dāng)面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應(yīng)立即報告領(lǐng)班或部門負(fù)責(zé)人處理;

　　4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班;

　　保安員培訓(xùn)制度

　　1、崗前培訓(xùn)

　　上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、操作要求和崗位職責(zé)。

　�、偕蠉徢氨仨氄莆毡０�、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作;

　�、谛氯肼毜谋０矄T須進(jìn)行3—5天時間進(jìn)行培訓(xùn)實習(xí)，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗;

　　2、崗位培訓(xùn)

　�、俦０才嘤�(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部制定的培訓(xùn)計劃，擬訂保安培訓(xùn)方案，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能;

　�、谙�防培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部內(nèi)部制定的培訓(xùn)計劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的;

　�、勖课槐０矄T必須根據(jù)培訓(xùn)計劃參加公司和部門組織課程，培訓(xùn)前進(jìn)行書面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。

　　3、培訓(xùn)課程設(shè)置

　�、倥嘤�(xùn)目的：通過培訓(xùn)，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安隊伍;

　�、谂嘤�(xùn)項目：

　　A、應(yīng)知、應(yīng)會部分

　　公司制度與規(guī)定

　　部門制度與規(guī)定

　　保安常識

　　服務(wù)意識教育

　　禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)

　　轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹

　　消防常識

　　B、崗位工作規(guī)范

　　崗位禮貌用語、工作方法與技巧

　　崗位工作職責(zé)與細(xì)則

　　轄區(qū)突發(fā)事件的處理

　　C、消防培訓(xùn)

　　D、法律常識

　�、叟嘤�(xùn)要求

　　A、培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理;

　　B、理論培訓(xùn)時，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好記錄;

　　C、隊列訓(xùn)練時，按正規(guī)化軍事要求操作;

　　D、拳術(shù)訓(xùn)練時，不得隨便開玩笑，防止訓(xùn)練事故。

　�、芸荚u方式

　　A、理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進(jìn)行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差;

　　B、軍事培訓(xùn)由教員在一個訓(xùn)練階段結(jié)束后進(jìn)行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標(biāo)準(zhǔn)由培訓(xùn)教員擬定;

　　C、根據(jù)考評等級給予相應(yīng)的獎勵和處罰。

　　警棍使用制度

　　為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：

　　1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴(yán)格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。

　　2、當(dāng)班保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶后右側(cè)。

　　3、不得在崗位上隨便玩�；驌]舞警棍。

　　4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。

　　5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。

　　6、當(dāng)班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。

　　7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

　　對講機(jī)使用制度

　　對講機(jī)是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對講機(jī)的使用功能，愛護(hù)并熟練使用對講機(jī)。

　　1、使用規(guī)定

　�、偈褂脤χv機(jī)要本著“愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機(jī)，保持對講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù);

　�、诔謾C(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中;

　�、郯l(fā)現(xiàn)對講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修;

　�、車�(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）;

　�、輫�(yán)格按照對講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果;

　�、藿唤影鄷r，交機(jī)人要講明對講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告當(dāng)班班長。

　　2、對話要求

　�、俸艚袑Ψ剑�先報自己崗位，再呼對方，為：“我是，呼叫，收到請回話”;

　�、谑战臃交卦捄�，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”;

　�、蹖χv機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴(yán)禁用對講機(jī)講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情;

　　凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對講機(jī)丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。

　　監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

　　1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。

　　2、值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。

　　3、未經(jīng)上級部門主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容;

　　4、未經(jīng)上級部門主管批準(zhǔn)，無關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室;

　　5、保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù);

　　6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境;

　　背景音樂播放制度

　　1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作;

　　2、值班員必須嚴(yán)格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè)置，確保其正常運作;

　　3、嚴(yán)格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂;

　　4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當(dāng)班人員相關(guān)責(zé)任;

　　4、保持背景音樂設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)，營造良好的工作環(huán)境。

　　物品出入登記制度

　　1、為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時必須進(jìn)行登記;

　　2、值班人員對攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進(jìn)行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū);

　　3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：

　�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認(rèn)識的登記其情況，并承擔(dān)由此可能引發(fā)的后果后放行;

　�、趯ψ苑Q是業(yè)主，值班人員不熟悉、認(rèn)識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行;

　�、蹖偻鈦砣藛T的必須登記其身份證件號碼等相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行相關(guān)的聯(lián)系，認(rèn)證其攜帶物品合法后方可放行;

　　4、值班人員應(yīng)嚴(yán)格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責(zé)任。

　　重大事件報告制度

　　一、重大事件報告制度

　　為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。

　　1、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為;刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）;關(guān)于中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障;房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等;

　　2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理;

　　3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過;

　　4、重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時，可由當(dāng)值主管簽名上報;

　　5、參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結(jié)表上報公司領(lǐng)導(dǎo)，如實匯報事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1、突發(fā)事件處理程序

　�、俜灿鐾话l(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負(fù)責(zé)人、保安部;

　�、诤喴�說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值;

　�、垓�(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況;

　�、懿榭幢据爡^(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員;

　�、輰�勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化;

　�、迣�糾紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài);

　　⑦對傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護(hù)和通知搶救工作，對明確死亡的，應(yīng)報告派出所處理;

　�、鄬ι婕靶淌录爸卮筘�(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報告管理處負(fù)責(zé)人、保安部，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理;

　�、嵯嚓P(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大;

　�、獗０膊拷M織人員除維護(hù)現(xiàn)場外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機(jī)關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。

　　2、斗毆等暴力事件的處理程序

　�、偬幚矶窔�等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵;

　�、谘膊榘l(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機(jī)、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部指令;

　�、郾０膊拷訄蠛笠暻闆r派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場面無法控制，應(yīng)盡快報告公安機(jī)關(guān);

　�、芏窔�事件中物業(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償;

　�、萑缟婕靶淌掳讣�，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理;

　�、奘录�中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救;

　�、呷缦右扇颂优�，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡�，隨時報告罪犯犯動向

　　3、盜竊等破壞事件的處理程序

　�、傺膊榘l(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機(jī)、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令;

　�、诒０膊拷訄蠛�，應(yīng)迅速排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查;

　�、凼录�如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品;做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實賠償;

　�、苋缟婕靶淌仑�(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。

　　4、電梯困人的處理程序

　�、僦蛋嗳藛T接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部;

　�、诒O(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作;

　　③如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決;

　�、懿块T經(jīng)理填寫重大事件報告表，詳細(xì)記錄故障及處理經(jīng)過。

　　5、停電停水的處理程序

　�、俳油ㄖ�物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主;

　�、谖搭A(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作;

　�、郾０膊颗沙鲞m當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。

　　6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理

　�、倭⒓蹿s赴現(xiàn)場，切斷電源;

　�、谠谖辞袛嚯娫粗�前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開;

　�、哿⒓催M(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。

　　第二章消防管理制度

　　消防安全檢查制度

　　為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：

　　1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查;

　　2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與;

　　3、檢查項目：

　�、俑鞑块T（管理處）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效;

　�、诜块g所使用的電器是否符合安全規(guī)定;

　�、墼O(shè)有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。

　　3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。

　　消防培訓(xùn)制度

　　為貫徹落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。

　　1、公司對在職員工的消防知識培訓(xùn)每年不少于一次;

　　2、公司對新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到100%;

　　3、培訓(xùn)內(nèi)容包括：

　�、賹W(xué)習(xí)消防理論知識

　�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�

　�、坶_展消防綜合演練

　　4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括：

　�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定

　�、谙�防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法

　　滅火器管理規(guī)定

　　1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用;

　　2、保安部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作;

　　3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器;

　　4、滅火器購回后，保安部應(yīng)滅火器上貼明購入時間或充氣日期;

　　5、在每次的消防檢查中，要滅火器進(jìn)行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。

　　火災(zāi)處理制度

　　1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應(yīng)該：

　�、偌皶r報告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向;

　�、诹⒓蠢�用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展;

　　2、物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場報告后：

　�、賻ьI(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場;

　�、诹⒓粗笓]在場人員進(jìn)行滅火撲救;

　�、壑笓]火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散;

　　3、當(dāng)撲救無效，當(dāng)值主管及時決定：

　�、賹�滅火人員撤離至安全距離內(nèi);

　�、诹⒓聪蛏霞墔R報;

　　③情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報告消防部門。

　　第三章車輛管理制度

　　停車管理制度

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。

　　2、非小區(qū)住戶的車輛進(jìn)入小區(qū)時，門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件，問清進(jìn)入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時，應(yīng)對其進(jìn)行檢查，并按規(guī)定收取停車費。

　　3、管理人員對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。

　　4、提高責(zé)任意識，加強(qiáng)責(zé)任心。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進(jìn)行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。

　　5、管理人員必須堅持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費標(biāo)準(zhǔn)，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。

　　小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定

　　為加強(qiáng)對出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財產(chǎn)安全，特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄�區(qū)。2噸以上的卡車一律不得進(jìn)入小區(qū)，特殊情況除外。

　　2、本小區(qū)有車輛的住戶，應(yīng)向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費、停車費。

　　3、本小區(qū)住戶車輛進(jìn)入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內(nèi)，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴(yán)禁亂停亂放。

　　4、非本小區(qū)住戶的車輛，進(jìn)入大門時應(yīng)主動向門衛(wèi)出示證件，講明進(jìn)入原因，符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時通行IC卡，并做好登記，方可進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)禁沖闖大門。出小區(qū)時收回IC卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。

　　5、進(jìn)入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應(yīng)及時離開小區(qū)，因故不能離開的，應(yīng)將車停放在指定停車位置。

　　6、進(jìn)出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄�區(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)照價賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。

　　7、管理人員必須堅持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。

　　8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國交通管理條例》處罰外，并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴(yán)重的，移交公安部門處理。

　　車輛停放收費標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)鄞價（20xx）93號文件，對停放車輛的收費標(biāo)準(zhǔn)作如下規(guī)定：

　　1、本小區(qū)有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費、管理費80元/年，每年辦理一次，不收取停車費。

　　2、本小區(qū)無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。

　　3、臨時出入本小區(qū)的車輛，自進(jìn)入小區(qū)起，1小時內(nèi)不收費;1小時以上至4小時內(nèi)，每輛（次）2元;四小時以上，每四小時加收2元。每天（連續(xù)時間24小時）收費超過每輛10元的，按10元收取。

　　收費人員管理制度

　　1、舉止文明，姿態(tài)端正;熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。

　　2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。

　　3、堅守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區(qū)的車輛要嚴(yán)格進(jìn)行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償;如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當(dāng)班值班人員的責(zé)任。

　　4、堅持原則，嚴(yán)格執(zhí)行收費標(biāo)準(zhǔn)，按照票額開具發(fā)票，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收受和賄賂，放松管理，嚴(yán)格控制出口人工抬閘，違者從嚴(yán)處理。

　　5、愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。

　　6、如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認(rèn)真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款I(lǐng)C卡應(yīng)分類保管，交收費管理員處理。

　　7、認(rèn)真交接班，如實做好各項登記。

　　8、維持收費崗?fù)ち己弥刃�，保持收費崗?fù)ぜ俺鋈胲嚨赖男l(wèi)生整潔。

物業(yè)管理制度7

　　一、弱電機(jī)房防火制度

　　1.機(jī)房重地嚴(yán)禁無關(guān)人員禁止入內(nèi)。

　　2.設(shè)備安裝必須符合防火要求。

　　3.機(jī)房內(nèi)禁止吸煙和明火作業(yè),嚴(yán)禁存放易燃、易爆及其它與工作無關(guān)的物品。

　　4.用過的廢紙、過期的文件或其它可燃物要及時清理。

　　5.經(jīng)常進(jìn)行防火安全檢查,定期對設(shè)備進(jìn)行清理、檢查、保養(yǎng)。

　　6.下班前要對所有房間進(jìn)行消防安全檢查,切斷應(yīng)切斷的電源,關(guān)閉門窗,方可離開。

　　二、電話總機(jī)房防火制度

　　1.機(jī)房內(nèi)禁止吸煙和明火作業(yè),嚴(yán)禁存放易燃、易爆和本機(jī)無關(guān)的物品,無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。

　　2.嚴(yán)禁用汽油清洗機(jī)件。

　　3.室內(nèi)電器設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),定期檢查維修各種電源插銷,必須要有明顯標(biāo)志。

　　4.值班人員要堅守崗位,精神集中,不得擅離職守,要不斷巡視,做好紀(jì)錄。注意各種部件的運轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

　　5.保持室內(nèi)清潔,走道暢通,滅火器材存放位置不得隨意挪動。

　　6.消防器材放置在指定地點,嚴(yán)禁隨意移動,機(jī)房人員必須熟悉消防器材的位置,掌握消防器材的使用方法,負(fù)責(zé)撲救初起火災(zāi)。

　　7.離開機(jī)房時,應(yīng)關(guān)閉照明設(shè)備,確認(rèn)無問題后方可離開。

　　三、電傳、打字、復(fù)印室防火制度

　　1.電傳、打字、復(fù)印室內(nèi)(包括商務(wù)中心)禁止吸煙,并用中英文制作標(biāo)牌貼出。

　　2.室內(nèi)工作人員要及時清理電傳紙條等易燃物品。使用電器設(shè)備不得超負(fù)荷,插頭(接頭)線路絕緣要良好。

　　3.工作人員下班前要對整個房間進(jìn)行安全檢查、關(guān)閉電源、門窗后方能離開。

　　4.工作人員要熟記滅火器材的存放位置和使用方法,經(jīng)常保持其清潔靈敏,并不得隨意挪動。

　　四、消防泵房防火制度

　　1.嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入泵房,泵房內(nèi)不準(zhǔn)私人會客。

　　2.嚴(yán)禁攜帶劇毒物品進(jìn)入泵房。

　　3.泵房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

　　4.泵房內(nèi)不得隨意使用明火,必要時需經(jīng)保安部同意辦理動火手續(xù)后方可使用。

　　五、電梯機(jī)房防火制度

　　1.電梯機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,禁止存放各種油料、紙張和易燃、易爆物品,嚴(yán)禁兼作庫房和其它工作間用。

　　2.機(jī)房、梯箱頂部和梯井底部要定期清掃,及時清除布毛、紙屑、垃圾等可燃物。

　　3.嚴(yán)禁使用汽油等易燃液體清洗機(jī)件,使用可燃液體清洗機(jī)件時,應(yīng)采取有效措施,以防著火,擦布等要妥善處理好,不得亂扔亂放。

　　4.嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)動用明火作業(yè),如需明火作業(yè)時應(yīng)經(jīng)部門主管簽字認(rèn)可后,到保安部領(lǐng)取動火證后,方可作業(yè)。

　　5.消防器材應(yīng)放置在指定的位置,嚴(yán)禁隨意移動,機(jī)房工作人員必須熟悉消防器材放置的地點,掌握消防器材的使用方法,負(fù)責(zé)撲救初起小火。

　　6.電梯機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁無關(guān)人員入內(nèi)。

　　六、鍋爐房防火制度

　　1.房內(nèi)禁止喝酒、睡覺,嚴(yán)禁無關(guān)人員入內(nèi)。

　　2.工作人員要堅守崗位,必須遵守鍋爐房的安全操作規(guī)程,嚴(yán)禁擅離職守。

　　3.禁止在鍋爐房附近堆放易燃、易爆物品,不準(zhǔn)在鍋爐房內(nèi)存房和分裝易燃、易爆物品及烘烤衣物。

　　4.要經(jīng)常檢查、測試安全閥、氣壓表、水位計等,保持靈敏有效。

　　5.對鍋爐房的爐體、各種管道、閥門、煙道、水位表等,做定期檢查記錄在案,發(fā)現(xiàn)有裂縫、空隙或漏熱等不良情況,要立即報告工程部進(jìn)行檢修,必要時,先切斷電源、煤氣。

　　6.建立崗位責(zé)任制,嚴(yán)格執(zhí)行,逐級逐人逐項落實,做到層層把關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,每班做好檢查紀(jì)錄,防止因錯誤操作或失職而發(fā)生重大事故。

　　7.工作人員必須能熟練使用各種滅火器材,消防器材應(yīng)放置在安全可靠位置,不準(zhǔn)隨意挪動。

　　8.鍋爐房內(nèi)氣體管道閥門及噴油管是重點防火部位,應(yīng)加強(qiáng)管理,發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)

　　9.一旦鍋爐房發(fā)生火警,立即關(guān)閉供氣閥門及電源。

　　10.密切跟消防控制中心聯(lián)絡(luò)并匯報最新情況。

　　11.一旦大樓起火,值班人員應(yīng)堅守崗位,聽候指揮部的指令。

　　七、變、配電室及發(fā)電機(jī)房防火制度

　　1.室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和明火作業(yè),嚴(yán)禁存放易燃、易爆物品,以及與本室無關(guān)的一切物品,嚴(yán)禁在室內(nèi)會客,無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。

　　2.值班電話要保持暢通,發(fā)現(xiàn)危險情況要及時果斷處理。

　　3.值班人員班前、班中禁止飲酒,勤聽、勤看、勤聞、勤檢查設(shè)備,逢節(jié)假日要全面檢查,確保供電安全。

　　4.嚴(yán)禁用汽油、煤油等易燃液體擦洗設(shè)備。

　　5.保持室內(nèi)清潔,走道暢通,禁止在門口、走道等處堆放物品。

　　6.消防器材應(yīng)放置在指定地點,并掌握消防器材的使用方法。

　　7.有火情時,應(yīng)聽從滅火指揮部的命令,及時切斷電源,投入緊急發(fā)電運行。

　　8.當(dāng)班時,遇有火情應(yīng)首先通知消防中心,并采取措施,以防火勢蔓延,當(dāng)接到火警通知時,應(yīng)按預(yù)定安排各就各位。

　　八、天然氣調(diào)壓站防火制度

　　1.站內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和明火作業(yè),無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。

　　2.工作人員必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和交接班制度,經(jīng)常檢查站內(nèi)設(shè)備有無漏氣現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時排除并報告。

　　3.對各種儀表設(shè)施要定期檢查,節(jié)假日期間要重點檢查,責(zé)任到人,確保安全。

　　4.室內(nèi)要鋪設(shè)膠皮地面,以防打火引起火災(zāi)。

　　5.應(yīng)在調(diào)壓站附近明顯處設(shè)置'嚴(yán)禁煙火'標(biāo)志。調(diào)壓站周圍嚴(yán)禁使用明火,要經(jīng)常打開窗戶,保持站內(nèi)空氣流通。

　　6.嚴(yán)禁在調(diào)壓站內(nèi)拉設(shè)臨時電路,配備的電器設(shè)備(包括電燈)應(yīng)采用防爆裝置等。

　　7.站內(nèi)配備的滅火器要放在明顯易取處,保持清潔,不準(zhǔn)隨意移動和損壞。

　　8.應(yīng)掌握調(diào)壓站內(nèi)煤氣報警器的使用方法,發(fā)現(xiàn)問題及時報工程部修理。

　　9.為了保證維修安全,配備防靜電工作服、工作鞋。

　　10.如發(fā)現(xiàn)火警,立即通知天然氣公司,并關(guān)閉燃?xì)忾y門。

　　11.如果樓內(nèi)發(fā)生火警,工程部應(yīng)根據(jù)滅火指揮部的命令

　　,關(guān)閉調(diào)壓站天然氣閥門,并堅守崗位,以備作進(jìn)一步協(xié)助。

　　九、危險品庫防火制度

　　1.除執(zhí)行一般庫房的防火制度外,應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《化學(xué)危險物品管理條例》等有關(guān)規(guī)定。

　　2.性質(zhì)特別危險的物品,必須單獨儲存,性質(zhì)互相抵觸的、滅火方法不同的物品,應(yīng)分開隔離儲存。

　　3.遇水發(fā)生危險的物品,不得堆放在露天或低洼容易受潮的地方,遇熱分解自燃物品應(yīng)儲存在陰涼、通風(fēng)的庫房內(nèi)。

　　4.對存放的物品必須定期進(jìn)行檢查,如發(fā)現(xiàn)包裝容易不良破損、殘缺及物質(zhì)變質(zhì)分解等情況,應(yīng)立即采取措施。

　　5.定期檢查庫房內(nèi)電氣、照明設(shè)備,做好修理、更換工作。

　　6.在庫房內(nèi)開啟裝有易燃、易爆物品的容器時,嚴(yán)禁使用能夠產(chǎn)生火花的工具。

　　7.庫房區(qū)域嚴(yán)禁明火。

　　十、車庫、車場防火制度

　　1.按時清掃車庫、車場地面上的'垃圾和廢棄物,以防遇有火種發(fā)生火災(zāi)。

　　2.車庫、車場禁止堆放各種包裝物及汽油等其它易燃品。

　　3.禁止將擦車用的油棉絲和車內(nèi)臟物往車庫或車場里亂扔亂倒,要放在加蓋的金屬桶內(nèi),并定期清理。

　　4.禁止在車庫、車場內(nèi)維修、保養(yǎng)車輛。

　　5.車庫、車場內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

　　6.司機(jī)要按順序停放車輛并保持距離,不準(zhǔn)在通道上停車。

　　7.出現(xiàn)火情要及時疏散車輛,并組織撲救,迅速報警。

　　8.每個司機(jī)要熟練掌握滅火器材的使用方法。

　　十一、更衣室防火制度

　　1.嚴(yán)禁吸煙,杜絕一切火種。

　　2.更衣柜內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品。

　　3.不得在室內(nèi)亂丟紙張及其它可燃品。

　　4.不準(zhǔn)亂拉臨時線及在室內(nèi)使用任何電熱器具。

　　十二、庫房防火制度

　　1.庫房應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)防火工作。

　　2.庫房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和使用明火,且嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入庫房。

　　3.物品入庫時認(rèn)真檢查是否帶有火種,特別是對草、紙及布包裝的物品,需嚴(yán)格檢查,如有可疑應(yīng)另行存放,進(jìn)行觀察。

　　4.庫房內(nèi)的照明燈具及其線路應(yīng)按照電力設(shè)計規(guī)范,由正式電工安裝、維修,引進(jìn)庫房內(nèi)的電線必須安裝在金屬或硬質(zhì)難燃塑料套管內(nèi),禁止亂拉臨時線。

　　5.庫房內(nèi)不準(zhǔn)使用碘鎢燈、電爐子、電烙鐵、電鐘、交流收音機(jī)和電視機(jī)等電器設(shè)備,不準(zhǔn)超負(fù)荷作業(yè)。

　　6.每年至少要兩次對庫房內(nèi)的燈具、線路等設(shè)備進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)因電線老化、破損、絕緣不良可能引起打火、短路等不安全因素,必須及時更換、維修。

　　7.物品應(yīng)按'五距'要求碼放:

　　a、頂距:貨垛距頂五十厘米;

　　b、燈距:貨距燈五十厘米;

　　c、墻距:貨距墻五十至八十厘米;

　　d、柱距:垛與柱子十至二十厘米;

　　e、垛距:貨與垛之間為一百厘米,主要通道寬度不應(yīng)小于一點五米。

　　8.要保持庫內(nèi)通道和入口暢通,消防器材要放在指定地點,不得隨意移動,在消防器材一米范圍內(nèi)不得堆放物品。

　　9.庫房內(nèi)不準(zhǔn)設(shè)辦公室、休息室,不準(zhǔn)住人,不準(zhǔn)用可燃材料搭建隔層。

　　10.工作人員必須熟悉消防器材放置地點,掌握消防器材的使用方法,負(fù)責(zé)報警和撲救初期火災(zāi)。

　　十三、餐廳防火制度

　　1.在餐廳服務(wù)中,要注意賓客亂丟棄未熄滅的煙頭、火柴梗;收臺布時防止夾帶火種而引起險情;在清理垃圾時,要將煙缸里的煙頭用水浸濕后,再倒入垃圾桶。

　　2.餐廳的出入口及通道不準(zhǔn)堆放物品或堵塞,且保持暢通;所有門鑰匙要有專人管理,以備一旦發(fā)生緊急情況時使用。

　　3.餐廳要對各種電器設(shè)備經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時報修。

　　4.服務(wù)人員要掌握滅火器材的使用,在發(fā)生火災(zāi)時,按指令疏散客人并積極參加撲救。

　　十四、中控室防火制度

　　1.室內(nèi)線路、電器設(shè)備的安裝要符合防火要求。

　　2.室內(nèi)禁止亂拉、亂接臨時電線和使用電加熱器具。

　　3.室內(nèi)禁止吸煙和使用明火。

　　4.嚴(yán)禁在室內(nèi)堆放、存放易燃易爆物品。

　　5.定期對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),擦拭機(jī)器不得使用易燃液體。

　　6.嚴(yán)格按規(guī)程操作,設(shè)備出現(xiàn)故障時,立即通知專業(yè)人員予以排除。

　　7.保持室內(nèi)衛(wèi)生,做好防塵、防靜電工作。

物業(yè)管理制度8

　　一、環(huán)境保護(hù)

　　隨著住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人□的集聚帶來了系列的環(huán)保問題。在盛世家園的環(huán)境保護(hù)上，我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的間題。

　�。ㄒ唬├�圾處理：

　　垃圾廢物，我們認(rèn)為：垃圾是放鍺位王的賁源，因此刪強(qiáng)對這一類資源的管理菲常重要。在現(xiàn)階殷垃圾分類實施難的因素在于：居民環(huán)保意識有待提高，普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類：生活垃圾構(gòu)成較復(fù)雜，分類難度大，分類成本高：垃圾囤收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾'回收尚可！求售無門'。我們將蝎力推進(jìn)垃圾分類工作，變廢為寶。

　　盛世家園韜樓臼后將會有較多商家進(jìn)駐，管理處涌會與備商家協(xié)調(diào)處理好自轄區(qū)的環(huán)境管理工作

　�。ǘ�）噪音消除：

　　大廈內(nèi)噪音產(chǎn)生的來源主要包括：裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點、設(shè)備以及日常的社區(qū)活動等。

　　我們擬采取技□下措施進(jìn)行預(yù)防及消除：

　　1、嚴(yán)格控制二次裝修及積極與罔邊施工單位協(xié)調(diào)，控制施工的時間，以避免噪音擾民；

　　2、嚴(yán)格車輛管理，除搬家、急救外，禁止車輛行駛、停放，小區(qū)內(nèi)車輛禁止嗚笛：

　　3、做好商鋪的規(guī)劃及摺商工作，杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)；

　　4、在施工工地與小區(qū)周界培育綠化圍墻，同時在業(yè)主中倡導(dǎo)阿臺綠化，以立體綠化減弱噪音。

　�。ㄈ�）美化環(huán)境

　　我們將與城管派出所、居委舍等有關(guān)部門留切配合，同時對護(hù)衛(wèi)員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo)，加強(qiáng)巡查和清潔，社絕居住區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂娃放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象，為業(yè)主營造美麗的`家園。

　　二、環(huán)境管理

　�。ā�）環(huán)境衛(wèi)生管理要點：

　　1、全員保潔，人過地凈：重點部位，重點保潔。

　　2、確保居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全：

　　3、對清潔服務(wù)分包方的要求：建立專業(yè)化的保潔隊伍，制訂詳細(xì)的搡作規(guī)程及工作標(biāo)娃，實行每日16小時保潔服務(wù)：生活垃圾，收集和轉(zhuǎn)運采用密閉方式。

　�。ǘ�）環(huán)嬈管理的具體措施及工作標(biāo)旌：

　　序號項目具體措施標(biāo)準(zhǔn)

　　01垃圾梅每日溘洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋留閉，桶外壁干凈無垃圾粘時物

　　垃圾車、池垃圾車、池每國胂洗，每罔徹底消殺一漢垃趿車無明顯時著物，垃圾池周囿無積水、污漬

　　02樓道地面

　　1、水泥地面每日清掃一次，每隔2小時巡掃一漢，每用胂洗一次

　　2、瓷磚地面每圍用地拖擦拭一遍

　　3、大理石地面定期拋光打螗

　　1、水泥地面圍視無煙頭、粹紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡

　　2、瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑卸，無積水，條縫清晰

　　3、大理石地面光殼，可映出照明乾廊，干凈無蝤跡

　　03公共墻面

　　1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一漢，每日巡掃污染處

　　2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)、抹灰、墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng)

　　2、瓷磚墻面圍視無污跡、無塵、無亂張貼，用白紙巾擦拭表畫50厘米，紙巾不被明顯污染

　　3、外墻光殼、整潔，無明顯水漬、洶漬

　　04公共照明燈聿每月用清潔劑溏洗擦抹一漢圍視燈罩表畫干津，內(nèi)部無積塵

　　05消火栓、電表蓋、管線等每日用清潔毛巾擦抹

　　1、玻璃明殼，圇視無塵

　　2、糟頂、側(cè)無塵，用白紙巾擦試不被明顯污染

　　3、無明顯積塵、無蛛網(wǎng)

　　06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹廄清洗一次

　　1、玻璃圍視明殼，無灰塵、污跡、無水珠

　　2、窗臺目視無積塵

　　3、鍍膜歡璃半米之內(nèi)可照出人影慘

　　07樓梯扶手每日用涪潔毛巾擦抹無塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾不被明顯污染，樓梯梯級每天清掃，每周拖抹一漢，每用沖洗一漢圍視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡（池污、黑叵8等）

　　08各種掐示牌、標(biāo)識每周清洗擦抹一漢s視無明顯積塵、無水珠、無破損

　　09篥中綠地每日清掃一次，每隔2小時巡掃一漢草坪圍視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配白動翦草機(jī)

　　10宣傳樘每天擦抹一次玻璃明殼，圈視無塵、無水珠，不銹鋼面光殼，宣傳樘內(nèi)無明顯的可見積塵

　　11花池每用徹底擦抹及沖洗一墳。隨時溘潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污迎、水垢

　　12地面其它設(shè)施每用徹底擦抹一漢，悔時清潔污染處無亂張貼，無亂劃，無破損

　　13售樓中心假山噴泉、廣場地磚、小區(qū)道路每圍清掃一漢，每隔2小時巡擔(dān)一漢，每月胂洗一漢圍視干凈，無雜物，無明顯污跡，條縫溘晰、無雜草

　　14單車棚、地面停車設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次；每季度刷漆一漢圍視無明顯污跡，無積塵，無生銹破損現(xiàn)象

　　l5雨水并、排水溝每周清洗一次，無明顯垃圾，雜物及泥渺，無蚊蟲滋生

　　16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一貝，隨時清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污迎，無灰塵，半米內(nèi)可映出人影2、鏡面不銹鋼表面光蔸，三米內(nèi)能溘晰映出人物影像

物業(yè)管理制度9

　　消防責(zé)任重子泰出，同時消防管理又是高層樓宇管理的重要一環(huán)，因此，需要做好以下工作：

　　一、消防管理目標(biāo)

　　堅持'預(yù)防為主，防消結(jié)臺'的消防工作萬針，嚴(yán)格實行防火竇全責(zé)任制，并樹立'空員防消'的管理觀念，實施全員義務(wù)消防員制。

　　二、加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作

　�。ā�）消防教育宣傳工作：

　　管理處將在大廈宣傳樘內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。大廈八伙時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手朋》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。

　�。ǘ�）做好消防培訓(xùn)及演練工作：

　　重點加盟護(hù)衛(wèi)員的消防實讖汶鯨，每年組織兩漢義務(wù)消防隊員和大度業(yè)飄

　　央同參與的消防灄練，提高全員的自救'薏識和能力，防患子'未燃'。

　　三、加強(qiáng)二次裝修的消防管理

　�。ㄒ唬�對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方呵入場施工。

　　（二）對子復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)，方可開工。

　�。ㄈ�）在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置筒明指示標(biāo)識等辦法，著重解決違章占用消防通道的鬧題，保證消防通道的'順暢。

　　四、建立e盛世家園消防快速反應(yīng)分隊

　　結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在護(hù)衛(wèi)員中選撥一北隊員組建盛世家園警理處'消防怏速反應(yīng)分隊'，以保證一旦出現(xiàn)火罄時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足'自救'，最大限度地溺少火災(zāi)損失。時火警應(yīng)急程序貞□下：

　�。ā�）報警

　　1、管理處所有人員均應(yīng)刪強(qiáng)消防熹識，發(fā)現(xiàn)異篇情況妞煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報。

　　2、管理處值班員接到火警報警后，應(yīng)迅速通知時近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷惰況等。

　�。ǘ�）召集

　　1、火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊員趕赴現(xiàn)場。

　　2、管理處所有人員一里獲悉火警均應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經(jīng)理接報后應(yīng)趕往監(jiān)控中出進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場過行指捋。

　　3、到達(dá)現(xiàn)場的人員必須昕從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

　�。ㄈ�）滅火

　　1、現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶欺組、疏散組、警戒組及支援組等，卉展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速。

　　2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力蔣貫耋物品及危險物盅搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)貢協(xié)助鄶近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。

　　3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種材料。

　　4、蒼火勢過大旦消防警已到場時，重要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)脅助消防警滅火直至火勢被完全控制。

　�。ㄋ模┧N后與收復(fù)

　　火勢完全熄滅后，護(hù)衛(wèi)員負(fù)貢現(xiàn)場警硝，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查蜩火因饣統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。

物業(yè)管理制度10

　�、逦飿I(yè)概況

　　z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理分為碧湖和南山兩個區(qū)塊。

　　碧湖區(qū)塊的道路衛(wèi)生清掃和市政設(shè)施維護(hù)等。

　　南山區(qū)塊的道路衛(wèi)生清掃,綠化養(yǎng)護(hù)、市政設(shè)施維護(hù)及路燈維護(hù)管理等。

　�、嫖飿I(yè)管理服務(wù)方案與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):

　　1、基本要求:

　�、艌@區(qū)實行全面保潔,垃圾清掃、清運及時,整體環(huán)境舒適,綠化效果佳,環(huán)境衛(wèi)生、綠化維護(hù)良好。道路統(tǒng)掃后必須做到車行道凈、人行道凈、綠化帶凈,無砂、石、土,無雜草雜物,無跳掃漏掃、漏畚,無煙頭紙屑,明溝等暢通無沉積物。

　　每天收集清運垃圾一次,按時擦洗垃圾箱、垃圾桶等;做到垃圾箱、垃圾桶等整潔無污漬,清掃產(chǎn)生的沙石、土不得掃入下水道或倒入綠化帶及沿路邊。

　�、莆飿I(yè)公司有完善的物管方案,質(zhì)量管理、維修管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全,服務(wù)管理人員行為規(guī)范,業(yè)務(wù)素質(zhì)高,服務(wù)主動熱情。

　�、菆@區(qū)的配套設(shè)施及水、電、消防等共用設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)及時。

　�、葓@區(qū)垃圾箱擺設(shè)整齊,外觀整潔;道路護(hù)欄及其它附屬設(shè)施清潔;道路標(biāo)志等清潔完美。

　�、蓪嵭形飿I(yè)管理服務(wù)明碼標(biāo)價,按規(guī)定在園區(qū)的公示欄或顯著位置公示物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)以及所提供的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的項目和收費價目。

　　(6)設(shè)有服務(wù)接待中心,公示服務(wù)電話,白天專人值班接待,及時受理業(yè)主咨詢、投訴,處理有關(guān)物業(yè)服務(wù)事務(wù),并建立完整的投訴、維護(hù)和回訪記錄。

　　2、市政設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)

　�、啪S修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示,工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確,執(zhí)行良好。

　�、茍@區(qū)設(shè)施按照項目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常,維護(hù)良好,保養(yǎng)檢修制度完備,有設(shè)施運行記錄;對設(shè)施故障及重大事件或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

　�、羌毙迗笮薨胄�時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場,回訪率100%。

　�、人�、電、消防等設(shè)施維護(hù)人員技能熟練,嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　�、傻缆菲秸�通暢,停車泊位劃定整齊。

　　⑹道路公共照明設(shè)施完好率100%。

　�、耸姓�設(shè)施整潔,主要設(shè)施標(biāo)識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

　�、逃晁�井、窨井每月檢查1次,根據(jù)需要定期清理疏通、保持通暢,無堵塞外溢。

　�、驮诮拥较嚓P(guān)部門停水、停電通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶。

　�、螌�共用設(shè)施定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修及時組織修復(fù);道路設(shè)施的看護(hù),發(fā)現(xiàn)有損壞和被違規(guī)占用的,在5小時內(nèi)報告園區(qū)管委會。

　　3、保潔服務(wù)

　　(1)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道、人行道)每天清掃1次,干凈整潔;室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、垃圾箱等每周擦拭1次。

　　(2)生活垃圾日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

　　(3)對區(qū)內(nèi)主干道路的積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。

　　(4)建立消殺工作管理制度,根據(jù)實際情況開展消殺工作,適時投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。垃圾設(shè)施每天清潔1次,無異味。

　　(5)飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對違反者進(jìn)行勸告,并報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

　　4、綠化養(yǎng)護(hù)管理

　　(1)綠化管理養(yǎng)護(hù)措施,保證無破壞,踐踏隨意占用綠地現(xiàn)象。

　　(2)做好日常綠化養(yǎng)護(hù)、定期進(jìn)行澆水、施肥、整形、修剪、鋤草松土、防治病蟲害,確�；ú輼淠旧�長良好,整齊美觀。

　　(3)綠化地內(nèi)清潔衛(wèi)生,無紙屑、煙頭等雜物。

　　(4)加大宣傳力度,是人人關(guān)心愛護(hù)花、草、樹木。

　　(5)接受園林綠化管理部門的 技術(shù)業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。

　　(6)設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。

　　5、公共秩序維護(hù)

　　(1)配合公安部門作好園區(qū)的安全防范工作,消除隱患。

　　(2)按照規(guī)定路線和時間巡邏,對園區(qū)重點部位每1小時巡查一次,并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問,發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。

　　(3)制定火災(zāi)、浸水等突發(fā)事件的應(yīng)急處理預(yù)案。

　　(4)園區(qū)箱變等部位,設(shè)置安全警示標(biāo)志。

　　(5)做好園區(qū)的安全宣傳工作,增強(qiáng)業(yè)主的防范意識。

　　6、綜合管理服務(wù)

　�、沤�立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系,制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實施。

　�、瓢匆�(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。

　�、枪芾砣藛T應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)�業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

　�、冗\用計算機(jī)對業(yè)主資料、收費管理、日常辦公等進(jìn)行管理。

　�、山�立完善的檔案管理制度(包括物業(yè)竣工驗收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等),各種基礎(chǔ)資料、臺帳報表、圖冊健全,保存完好。

　�、侍峁┯袃斕丶s服務(wù)和代辦服務(wù),公示服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　⑺采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作,回訪率100%,對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。

　�、探�立市政設(shè)施維修臺帳,帳目清楚、準(zhǔn)確,按規(guī)定報銷市政設(shè)施設(shè)備維修材料費用,定期匯總報批使用情況。

　　7、如有需要(遇上級部門考察視察等原因),中標(biāo)人必須無條件實行突擊保潔,保潔人應(yīng)達(dá)到招標(biāo)人的`要求。

　　8、碧湖區(qū)塊和南山區(qū)塊企業(yè)內(nèi)部垃圾清運由中標(biāo)人負(fù)責(zé),費用由企業(yè)直接支付給中標(biāo)人,具體事宜由招標(biāo)人牽頭,中標(biāo)人與企業(yè)另行協(xié)商。

　�、缙渌�注意事項

　　1、評標(biāo)委員會及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)不向落標(biāo)的投標(biāo)人解釋落標(biāo)原因,不退還投標(biāo)文件。

　　2、本次招標(biāo)設(shè)標(biāo)底價,如果投標(biāo)報價高于標(biāo)底價,則此項報價無效。

　　3、中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù),完成中標(biāo)項目。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目,也不得將中標(biāo)項目肢解后分別轉(zhuǎn)讓他人。

　　4、投標(biāo)報價包含:

　�、俪邪�人對物業(yè)管理工作所安排的所有管理人員、保潔、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)人員等相關(guān)人員的工資、勞保福利、保險及稅收等一切費用。

　�、诔邪�人對物業(yè)管理工作所配備工具、材料、運輸車輛等的費用以及垃圾清運至垃圾填埋場運輸費和垃圾處置費。

　�、郯�含中標(biāo)人另需解決的辦公及管理用房,臨時垃圾轉(zhuǎn)運點。

　　5、本次招標(biāo)代理服務(wù)費由業(yè)主支付給招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。各投標(biāo)人不需將招標(biāo)服務(wù)費考慮進(jìn)投標(biāo)報價。

物業(yè)管理制度11

　　xx農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理運行機(jī)制

　　為保障物業(yè)管理機(jī)構(gòu)高效運作，必須建立一個有效的管理運行機(jī)制。

　　管理運作機(jī)制圖

　　1.質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制

　　質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是在建立一整套有xx物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)iso9001(20xx版)質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)戶滿意的效果。

　　按xx物業(yè)制定的各項管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，xx農(nóng)貿(mào)市場管理處各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求，明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實施的各項進(jìn)展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結(jié)合。同時，公司還會通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平，進(jìn)而提高工作質(zhì)量和效率。

　　2.協(xié)調(diào)機(jī)制

　　協(xié)調(diào)機(jī)制是指運用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的`矛盾和沖突。

　　(1)行政促動力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強(qiáng)制性促動力。

　　(2)競爭促動力，運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動后進(jìn)，共同完成任務(wù)。

　　(3)輿論促動力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。

　　(4)管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或管理人員塑造吸引力、影響力，這是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。

　　3.激勵機(jī)制

　　激勵機(jī)制是激勵活動要素在進(jìn)行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。

　　(1)管理日常目標(biāo)、責(zé)任制、增強(qiáng)管理層的工作主動性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項工作、明確獎罰。

　　(2)實施獎金破格晉級制度，調(diào)動員工工作熱情。管理處員工實施獎罰制度，獎金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)情況，對先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵機(jī)制，提高員工積極性。

　　(3)依據(jù)管理、管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　4.監(jiān)督機(jī)制

　　監(jiān)督機(jī)制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。

　　(1)管理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。

　　(2)業(yè)戶對管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成綜合監(jiān)督體系。

　　(3)通過信息反饋監(jiān)督，以各種手段來實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證xx農(nóng)貿(mào)市場管理監(jiān)督機(jī)制的有效實施。

　　5.自我約束機(jī)制

　　(1)經(jīng)濟(jì)利益促動自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對象的利益敏感動機(jī)，然后由這類動機(jī)去引導(dǎo)對行為自我約束。

　　(2)目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相互聯(lián)系而造成的促進(jìn)機(jī)制。

　　(3)權(quán)利鏈條相關(guān)制約機(jī)制，建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條，促成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工之間的自我約束機(jī)制。

物業(yè)管理制度12

　　科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為xx農(nóng)貿(mào)市場及公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。xx農(nóng)貿(mào)市場作為高檔住宅項目，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、信息化的科學(xué)管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理，達(dá)到提高物業(yè)管理水平、更好地服務(wù)業(yè)戶的目的。

　　1.物業(yè)資料管理流程:

　　收集:工程技術(shù)、維修、改造資料;

　　證件、裝修審批表;

　　歷次管理活動書面、音像記錄

　　整理分類:產(chǎn)權(quán)資料;

　　技術(shù)資料;

　　管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度;

　　歷次管理工作資料、記錄;

　　業(yè)委會文件、通知、資料、活動記錄;

　　財務(wù)帳表及分布方案

　　歸檔:按國家示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則及iso9001(20xx版)質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)建立雙檔制。

　　利用:按權(quán)限取用，領(lǐng)取時登記，使用后立即歸還。

　　2.檔案資料的分類檢索

　　(1)開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料

　　1)產(chǎn)權(quán)資料

　　項目批準(zhǔn)文件

　　用地批準(zhǔn)文件

　　建筑執(zhí)照

　　拆遷安置資料

　　2)技術(shù)資料

　　xx農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃圖

　　建筑施工圖

　　竣工圖

　　a.總平面圖

　　b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖

　　c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖

　　地質(zhì)勘測報告

　　工程合同

　　開、竣工報告

　　工程預(yù)決算

　　圖紙會審記錄

　　工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)

　　隱蔽工程驗收簽證

　　沉降觀察記錄

　　竣工驗收證明書

　　鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

　　新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書

　　水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書

　　砂漿、混凝土試塊試壓報告

　　供水試壓報告

　　3)物業(yè)資料

　　xx農(nóng)貿(mào)市場基本資料

　　xx農(nóng)貿(mào)市場分項資料

　　商業(yè)配套資料

　　娛樂設(shè)施資料

　　(2)管理處自建檔案資料

　　1)業(yè)戶資料

　　a.業(yè)戶基本情況

　　b.產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件

　　c.各項簽約文件

　　2)日常管理資料

　　a.環(huán)境管理記錄

　　a.日常巡查記錄

　　b.垃圾清運記錄

　　c.消殺記錄

　　d.噪音檢測記錄

　　b.保安管理記錄

　　a.日常巡查記錄

　　b.交接班記錄

　　c.值班記錄

　　d.物資搬運放行記錄

　　e.緊急事件處理記錄

　　f.車輛進(jìn)出記錄

　　g.夜間查崗記錄

　　c.車輛檔案

　　a.車輛詳細(xì)資料

　　b.車位使用協(xié)議

　　d.裝修管理資料檔案

　　e.維修服務(wù)檔案

　　a.維修委托單

　　b.維修服務(wù)回訪記錄

　　f收費管理檔案

　　a.管理費收支公布表

　　b.管理處與外單位簽訂的各類合同

　　c.其它

　　g.設(shè)備管理檔案

　　a.公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄

　　b.機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運行記錄

　　c.設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄

　　d.設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄

　　e.設(shè)備臺帳

　　h.業(yè)戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄

　　i.業(yè)戶訪問記錄

　　j.業(yè)戶投訴及處理記錄

　　k.員工管理檔案

　　a.員工個人詳細(xì)資料

　　b.員工培訓(xùn)考核記錄

　　c.員工業(yè)績考核記錄

　　d.員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄

　　l.培訓(xùn)檔案

　　a.培訓(xùn)計劃及實施記錄

　　b.培訓(xùn)考核及跟查記錄

　　c.軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄

　　m.行政文件

　　a.政府部門文件

　　b.公司規(guī)章制度、通知、通報等文件

　　c.公司榮譽(yù)資料

　　n.其它

　　3、檔案、資料使用流程:

　　4、檔案資料收、發(fā)管理程序

　　(1)公司重要資料(如開發(fā)建設(shè)單位提供的資料)接收必須經(jīng)過管理處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。

　　(2)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。

　　5、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場檔案資料管理要求

　　(1)采用多種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲存方法。

　　(2)盡可能把其它形式的.檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲存，便于查找和利用。

　　(3)電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期按相關(guān)管理流程清除過期失效文件。

　　(4)原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動時，應(yīng)及時調(diào)整目錄的有關(guān)內(nèi)容，以保證查閱者及時找到有效的文件。

　　(5)檔案的鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé)，對檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。

　　(6)檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號，登記造冊，編輯目錄，分類保存。

　　(7)檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文檔管理要求，必須做到檔案標(biāo)識清晰，分類明確，易查找;檔案出室必須由授權(quán)人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任;檔案入室時必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重需追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員應(yīng)定期檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件丟失和泄密。

物業(yè)管理制度13

　�。ㄒ唬�、物業(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電空調(diào)、保安消防、辦公通訊、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗對大樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置、人員培訓(xùn)計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責(zé)任制的制定。

　�。ǘ�）、前期物業(yè)管理的工作設(shè)施方式

　　自房產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項目的具體問題提出有關(guān)的服務(wù)計劃，并按雙方認(rèn)可的計劃書進(jìn)行實施，定期派人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會議，必要時應(yīng)常駐房產(chǎn)公司。物業(yè)公司提供的意見和建議一般以文字材料為準(zhǔn)，并要求有較強(qiáng)的時效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。

　�。ㄈ�）、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容

　　1、通過對市場的調(diào)研和周邊樓宇的比較，提出廣場功能設(shè)計定位的建議。

　　2、按照廣場的市場定位，提出標(biāo)準(zhǔn)層樓面布局、不同結(jié)構(gòu)樓層的分配比例、管理用戶位置、設(shè)備安置位置設(shè)計建議和依據(jù)。

　　3、對整幢從結(jié)構(gòu)構(gòu)造，到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

　　4、從實際出發(fā)，對原設(shè)計中可能存在的缺項、漏項和最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。

　　5、對大堂、商場、餐廳、設(shè)備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優(yōu)化改進(jìn)的建議。

　　6、對廣場的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和車道、工具間等設(shè)置提出建議。

　　7、結(jié)合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗、對xx廣場訂購的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合房產(chǎn)公司進(jìn)行驗收、包括；檢驗其是否符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；有無質(zhì)檢合格證；配件是否齊全；安裝是否平整；是否便于維修；各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確；運轉(zhuǎn)是否正常；輔機(jī)和工具是否安全。

　　8、對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出意見和建議。

　　9、從實用性的角度對智能化設(shè)計提出補(bǔ)充和修正性建議。

　　10、協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。例如驗收工作內(nèi)容主要有；

　�。�1）主體結(jié)構(gòu)；地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標(biāo)準(zhǔn)，外墻不得滲水；

　�。�2）屋面和樓地面；各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計表準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，無積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現(xiàn)象。衛(wèi)生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏；

　�。�3）裝修；對門窗、玻璃、開門進(jìn)行檢查；

　�。�4）電氣：線路要求平整、順直、牢固，過強(qiáng)和聯(lián)接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標(biāo)準(zhǔn)，各種電器運轉(zhuǎn)正常，噪聲振動不能超標(biāo)，圖紙資料和記錄檔案材料一應(yīng)齊全；

　�。�5）水、衛(wèi)、消防、采暖管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出入采用陶管、塑料管；地漏、排水管接口不滲漏，管道排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證；

　�。�6）附屬工程及其他：如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的`設(shè)置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求。另外，還包括場地清除、臨時設(shè)施與過渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。

　　11、自工程竣工前三個月起，物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準(zhǔn)備工作，其中包括以下內(nèi)容：

　�。�1）提出管理的財務(wù)預(yù)算，進(jìn)行運營成本的測算和管理成本的測算；

　�。�2）設(shè)計管理公司的組織機(jī)構(gòu)、制定人員編制、管理人員和部門設(shè)置；

　�。�3）提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓(xùn)計劃；

　�。�4）提交各崗位的制作范圍和責(zé)任制度，及工作流程；例如：總經(jīng)理、部門經(jīng)理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服務(wù)、衛(wèi)生、綠化、工程維護(hù)等等；

　�。�5）建立值班制度和檢查制度，設(shè)計緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程；

　�。�6）設(shè)計開辦費用計劃，協(xié)助房產(chǎn)公司落實采購任務(wù)，確保開業(yè)所需各類物資到位；

　�。�7）協(xié)助房產(chǎn)公司組織開業(yè)慶典。

　　12、協(xié)助房產(chǎn)公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續(xù)。

　　13、代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險，按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調(diào)與政府及其他相關(guān)部門的關(guān)系。

　�。ㄋ模�、房產(chǎn)公司應(yīng)盡的義務(wù)

　　1、房產(chǎn)公司應(yīng)盡最大努力來配合前期物業(yè)管理工作的進(jìn)行，及時為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清洗地表述其要求，盡最可能為物業(yè)公司工作提供方便。

　　2、房產(chǎn)公司在工程遇到具體問題或有與物業(yè)管理有關(guān)的問題，理應(yīng)及時通知物業(yè)公司。

　�。ㄎ澹�、付款方式

　　本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

物業(yè)管理制度14

　　為建設(shè)和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，結(jié)合《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約（草案）》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約（草案）》制定本制度。

　　一、物業(yè)管理范圍：凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

　　二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

　　本屆業(yè)主委員會是會設(shè)主任、委員共七名。業(yè)主委員會主要任務(wù)是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，完全自愿原則，不享受小區(qū)任何福利待遇。

　　三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修。

　　小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。

　　1.合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

　　2.愛護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

　　3.自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

　　4.業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。

　　5.機(jī)動車在小區(qū)內(nèi)應(yīng)控制時速低于5公里。車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。

　　機(jī)動車應(yīng)該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

　　本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的`臨時停放。

　　6.業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時，應(yīng)通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時清理余泥垃圾。

　　四、物業(yè)服務(wù)費用的交納。

　　本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場所電水費，維修費等等。

　　1.業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)委托他人按期代交或及時補(bǔ)交。

　　2.對欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應(yīng)催繳措施。

　　3.欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。

　　4.欠費總金額過高時，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務(wù)人員依法通過訴訟途徑解決。

　　五、財務(wù)管理。

　　本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名。本小區(qū)財會收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。

　　本物業(yè)管理制度自20xx年一月一日起執(zhí)行

　　本物業(yè)管理制度由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)解釋。

物業(yè)管理制度15

　　保利物業(yè)裝修管理規(guī)定

　　為了本住宅區(qū)裝飾裝修規(guī)范有序,有效地制止違章裝修行為,保障建筑物的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護(hù)廣大業(yè)主的正常利益,根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號令),《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》和《深圳市家庭居室裝修稅收管理暫行辦法》的規(guī)定,結(jié)合本住宅區(qū)的實際情況特制定以下裝修管理規(guī)定:

　　1.0辦理裝修流程

　　1.1資料圖紙:業(yè)主/施工單位準(zhǔn)備好施工單位《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件(加蓋公章)一份,《資質(zhì)證書》復(fù)印件(加蓋公章)一份,裝修平面圖,單元立體圖、空調(diào)安裝圖(如有變更指定安裝位置),電氣平面圖、系統(tǒng)圖(如有變動)各一份,給排水平面圖(如有變動),燃?xì)夤芫�圖(如有變動)。

　　商鋪除上述資料以外,超過50平方米必須提供市消防局消防審批意見書、消防平面圖;有三廢排放的,還須提供市環(huán)保局審批合格證明。

　　1.2申請/簽約:業(yè)主/施工隊到管理處事務(wù)助理處領(lǐng)取《裝修申請表》,填寫好相關(guān)內(nèi)容,并簽訂《防火責(zé)任書》。

　　1.3審批:業(yè)主/施工隊持《裝修申請表》和相應(yīng)資料圖紙,交管理處事務(wù)助理初審,初審后報管理處主任審批。

　　1.4收費/代征稅:業(yè)主/施工單位持已審批的《裝修申請表》和相應(yīng)資料圖紙,到管理處財務(wù)處交納裝修相關(guān)費用,并辦理裝修稅收征收手續(xù)。

　　1.5發(fā)放裝修許可證:管理處事務(wù)助理簽發(fā)《裝修施工許可證》。

　　1.6辦理出入證:施工隊負(fù)責(zé)人憑《裝修施工許可證》到管理處事務(wù)助理處辦理《裝修人員臨時出入證》,由事務(wù)助理根據(jù)需辦理《裝修人員臨時出入證》的數(shù)量,開具裝修人員臨時出入證工本費和押金收費條,施工隊負(fù)責(zé)人持收費條到管理處財務(wù)處交費,憑收款收據(jù)找事務(wù)助理辦理《裝修人員臨時出入證》,并提供施工人員一寸照片兩張、身份證復(fù)印件一張。

　　1.7動火作業(yè):須明火作業(yè)的,須向管理處申報,填寫《臨時動火作業(yè)申請表》經(jīng)管理處批準(zhǔn)的方可動火。

　　1.8施工:施工隊將《裝修施工許可證》貼于裝修單元門口,施工人員佩戴《裝修人員臨時出入證》,無證不得進(jìn)場及施工,《裝修人員臨時出入證》只能在指定單元內(nèi)施工有效,如在非指定單元內(nèi)施工視為違章施工。

　　1.9裝修監(jiān)管:裝修施工期間,管理處將定期、不定期地對裝修施工單元進(jìn)行巡視檢查,如有違規(guī)將視依有關(guān)規(guī)定處理。

　　1.10驗收退費:裝修完工(商鋪須取得政府相關(guān)部門合格證)后,業(yè)主/施工單位通知管理處驗收(不合格項目須整改后另行安排驗收),全部驗收合格后,業(yè)主/施工單位持押金收據(jù)到管理處客服部開具《退費通知單》,經(jīng)管理處主任在通知單上簽字認(rèn)可后,憑《退費通知單》到財務(wù)部退費,裝修保證金十個工作日內(nèi)退還。

　　2.0裝修范圍

　　2.1家居裝修活動必須保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全,禁止下列行為:

　　a.家居裝修涉及公共設(shè)施、公共空間;

　　b.改變房屋承重結(jié)構(gòu);

　　c.在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺的墻體、門窗;

　　d.不適當(dāng)增加樓面靜荷載,包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等;

　　e.任意刨鑿、重?fù)繇敯�、外墻�?nèi)側(cè)及排煙管道,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線;

　　f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層;

　　g.使用不符合消防要求的裝修材料;

　　h.其他違章裝修活動。

　　確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負(fù)荷的,住戶應(yīng)委托建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出設(shè)計方案,報政府設(shè)計審批部門審批。

　　2.2樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調(diào)的安裝及其他裝修活動必須符合深圳市規(guī)劃國土主管部門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),保證建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

　　2.3住戶安裝分體及窗式空調(diào)需到管理處申報,并按管理處指定位置安裝�？照{(diào)支架應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求,應(yīng)采用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓必須經(jīng)過防銹處理,否則,裝修住戶要承擔(dān)由此造成的返工及其它損害后果(如下雨鐵銹污染外墻面、空調(diào)墜落等)。

　　2.4安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。

　　2.5為保證建筑外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào),前陽臺的裝修必須符合深圳市國土主管部門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(不準(zhǔn)封閉前陽臺、安裝防盜網(wǎng))。房間窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng),后陽臺允許封閉,但必須按管理處規(guī)定要求進(jìn)行安裝。

　　2.6禁止擅自改動、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施,確需改動的,應(yīng)提前一個月向供氣單位提出申請,由供氣單位組織實施。

　　2.7禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。

　　2.8禁止將雨水管道用于生活污水的排放。

　　3.0裝修施工管理

　　3.1家居裝修者應(yīng)自開工之日起的三個月內(nèi)完成裝修。如確實需要延期,應(yīng)由業(yè)主本人(或業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書)前來辦理延期手續(xù)。

　　3.2家居裝修施工作業(yè)時間為每天7:00-12:00,14:00-19:00;節(jié)假日原則上允許施工,但不得進(jìn)行有噪聲及散發(fā)刺激性氣味的工作。如在非工作時間內(nèi)施工,或在節(jié)假日進(jìn)行有噪聲及刺激性氣味的工作,管理處有權(quán)責(zé)令其停工、扣留或沒收工具,并視情節(jié)輕重給予處罰。

　　3.3家居裝修施工,必須遵守安全操作規(guī)程,保證作業(yè)人員及周圍居民和財產(chǎn)的安全。住戶不得私自在戶外接駁水、電,違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等,應(yīng)由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

　　3.4未經(jīng)批準(zhǔn),工作場地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具,電熱水棒等電熱設(shè)施;嚴(yán)禁使用煤氣。施工使用的電動工具等必須符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),電動工具(或臨時接電線)須配開關(guān)箱,開關(guān)箱必須設(shè)漏電保護(hù)器,漏電動作電流小于30ma,開關(guān)箱電源線須采用橡膠電纜,在施工完成后及時拆除。

　　3.5裝修施工臨時動火、用電,應(yīng)提前向管理處申報,并填寫《臨時動火作業(yè)申請表》,說明動火、用電部位,使用工具的品種、負(fù)荷,動火、用電作業(yè)起止時間,動火、用電作業(yè)安全措施等等。

　　3.6裝修施工作業(yè)應(yīng)遵守消防規(guī)定,每50m2作業(yè)現(xiàn)場配備1個2kg滅火器,每個作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)至少配備兩個滅火器(禁止使用1211滅火器)。

　　3.7根據(jù)《中華人民共和國消防條例》實施細(xì)則第十條規(guī)定,施工單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的消防工作。在本小區(qū)住戶內(nèi)進(jìn)行裝修的施工單位必須指定一名防火責(zé)任人,簽定防火責(zé)任書,負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的防火安全工作。確保各項防火安全措施的落實。

　　3.8各施工單位防火責(zé)任人要對現(xiàn)場工作人員進(jìn)行防火安全和工地管理制度的宣傳教育,使施工人員提高安全意識,自覺遵守有關(guān)的安全操作規(guī)程和制度。

　　3.9如因違反裝修管理規(guī)定所發(fā)生

　　的消防事故,由發(fā)生事故的施工單位,個人以及雇請施工的業(yè)主(住戶)按規(guī)定承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。

　　3.10住戶的裝修垃圾必須使用袋裝在規(guī)定的時間內(nèi)清運,放在指定垃圾堆放點,由管理處實施統(tǒng)一清理,嚴(yán)禁將垃圾從高空拋出。裝修垃圾清運時間為每天12:00-14:00,18:00-20:00。

　　3.11裝修施工人員必須保證公共設(shè)施完好、清潔,不得隨意在公共走道堆放裝修材料,不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫,否則按規(guī)定予以處罰。

　　3.12需留宿樓宇裝修戶內(nèi)的施工人員,必須持有效證件由業(yè)主本人出面到管理處辦理《裝修人員留宿擔(dān)保書》,管理處主任批準(zhǔn)后方可準(zhǔn)許留宿。如私自居住在樓宇裝修戶內(nèi),一經(jīng)發(fā)現(xiàn),按《深圳市治安管理條例》規(guī)定送交當(dāng)?shù)嘏沙鏊�處理�?/p>

　　3.13裝修施工人員憑《裝修人員臨時出入證》出入小區(qū),工作期間應(yīng)佩戴《裝修人員臨時出入證》,不戴證件、涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員一經(jīng)查出,將處以罰款和沒收證件,直至取消裝修資格。

　　3.14管理處對裝修戶每天將不定時派專人進(jìn)行巡查。裝修者應(yīng)將在管理處申報時辦理的《裝修施工許可證》貼在裝修戶大門外,以便于巡查工作的進(jìn)行。對上述違規(guī)問題輕者現(xiàn)場糾正,重者管理處將下發(fā)給裝修負(fù)責(zé)人《裝修違規(guī)通知單》,視情節(jié)輕重進(jìn)行處罰。

　　3.15電梯使用:

　　為確保電梯的正常使用及安全運行,住戶在裝修時應(yīng)做到:

　　(1)按管理處指定的電梯上下貨物。

　　(2)不得將易燃易爆和腐蝕性物品帶入電梯;不得將尺寸過大和過重的物品帶入電梯。

　　(3)搬運物品進(jìn)出電梯時,不得用物品擋住電梯門,而應(yīng)按住控制器。

　　(4)不得在上、下班時間和電梯使用高峰時間或管理處認(rèn)為不合適的時間內(nèi)運載貨物及垃圾。

　　(5)貨物出入電梯輕拿輕放,嚴(yán)禁亂拋扔增加電梯的'沖擊負(fù)荷。

　　(6)避免過于尖銳的物品刮傷、擦傷電梯內(nèi)不銹鋼板。

　　(7)搬運完物品應(yīng)將電梯間打掃干凈。

　　4.0裝修驗收

　　(1)裝修工程完畢后,住戶和施工隊負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工驗收,管理處將派人進(jìn)行查驗。

　　(2)竣工驗收合格后,由管理處驗收人在《裝修申請表》上驗收欄內(nèi)簽名,驗收不合格時,限期改正,再行復(fù)驗,直到合格。

　　(3)裝修驗收合格并使用10日后,經(jīng)管理處復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題,扣除有關(guān)費用后,將裝修保證金退回裝修隊和住戶,裝修納稅按市地稅局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。裝修工程完工,在規(guī)定保修期內(nèi),如發(fā)生因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品或公共設(shè)施的,住戶應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償;屬于裝修單位責(zé)任的,住戶可以向裝修單位追償。

　　5.0違章裝修處理

　　5.1住戶若不按第二項中的要求施工的,管理處有權(quán)采取沒收工具、停水停電等措施停止住戶的裝修,并要求進(jìn)行整改,整改完畢驗收后方可繼續(xù)裝修,造成損失的,由住戶負(fù)責(zé)賠償;并可扣除裝修保證金作違約金,情節(jié)嚴(yán)重的管理處將向有關(guān)部門報告,由相關(guān)部門進(jìn)行外罰。

　　5.2正在裝修的住戶應(yīng)確保所有進(jìn)入小區(qū)內(nèi)裝修的裝修施工人員到管理處辦理登記手續(xù)并領(lǐng)取臨時出入證,如管理處在檢查中發(fā)現(xiàn)無證施工人員,除強(qiáng)制其離開小區(qū)外,每人每次扣除裝修保證金50元作為違約金。

　　5.3住戶應(yīng)確保進(jìn)入小區(qū)的裝修隊伍服從管理處管理,遵守小區(qū)內(nèi)一切管理規(guī)定。如裝修施工人員不服從管理或經(jīng)教育仍然不改者,管理處有權(quán)要求正在裝修的住戶更換裝修隊伍,否則管理處將強(qiáng)制住戶停工。

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