物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告
隨著社會(huì)不斷地進(jìn)步，報(bào)告對(duì)我們來(lái)說(shuō)并不陌生，不同種類的報(bào)告具有不同的用途。那么，報(bào)告到底怎么寫(xiě)才合適呢？下面是小編精心整理的物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告1
我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對(duì)益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢問(wèn)該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問(wèn)等方式開(kāi)展。
一、益陽(yáng)市調(diào)查小區(qū)的基本情況
為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān)罚槍?duì)我們此次訪問(wèn)的那些小區(qū)，我將逐一進(jìn)行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國(guó)家安居小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽(yáng)市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國(guó)家安居工程項(xiàng)目，是國(guó)家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。
該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房，所以建設(shè)密度較高。 2.進(jìn)門(mén)口有板報(bào)宣傳：建省級(jí)文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區(qū)創(chuàng)省級(jí)文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。
3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。 4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對(duì)外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區(qū)分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì)下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。
5.綠化設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單，不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問(wèn)該小區(qū)居民，小區(qū)存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進(jìn)行處理和改善，小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全，而且已有的設(shè)施未進(jìn)行修繕和維護(hù)，以至于消防栓起銹都沒(méi)有進(jìn)行更換或者處理。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內(nèi)仍存在空置率
8.小區(qū)管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒(méi)有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒(méi)有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對(duì)簡(jiǎn)陋，機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡(jiǎn)單，只有設(shè)有主任、副主任、財(cái)務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。
11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì)的頭一次業(yè)主大會(huì)在八月份召開(kāi)完畢。
總的說(shuō)來(lái)，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理，列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的'保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對(duì)待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)�。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)于其他小區(qū)來(lái)說(shuō)是相當(dāng)?shù)偷�，比如說(shuō)，龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎�，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話，居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。
由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全，有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì)、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達(dá)到了小區(qū)居民的要求，并得到好評(píng)。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門(mén)和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入，車輛慢行”、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹(shù)，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān)�，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國(guó)際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心，生活配套齊全，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國(guó)美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫(yī)院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)等配套一應(yīng)俱全。
由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報(bào)線和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)查，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個(gè)，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過(guò)問(wèn)小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍?jiān)�，地處益�?yáng)市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對(duì)面，與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊，項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對(duì)于進(jìn)出的人員會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報(bào)警系統(tǒng)相對(duì)處理的不錯(cuò)。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中，對(duì)一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設(shè)面積相對(duì)較少，公共休閑面積、綠地面積也相對(duì)較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。
二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問(wèn)題
益陽(yáng)市小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對(duì)物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對(duì)待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級(jí)市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對(duì)業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請(qǐng)清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。
第二：居民的物業(yè)意識(shí)需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識(shí)，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi)，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費(fèi)帶來(lái)麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請(qǐng)人才，也不能開(kāi)展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。
第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費(fèi)率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來(lái)越差，嚴(yán)重的話會(huì)形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四：社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì)把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會(huì)配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)，部分業(yè)主委員會(huì)不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
三、針對(duì)前面的問(wèn)題提出的解決方案
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè)業(yè)，建設(shè)全國(guó)最好開(kāi)發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強(qiáng)城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
�。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會(huì)能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，保證業(yè)委會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報(bào)，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì)也要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。
（三）進(jìn)一步理順社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會(huì)也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
�。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對(duì)群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
�。ㄎ澹┎粩喔纳菩^(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。
�。┳龊眯麄�，營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭(zhēng)取獲得廣大群眾對(duì)物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權(quán)意識(shí)。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識(shí)，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會(huì)
通過(guò)此次實(shí)地調(diào)查走訪，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對(duì)益陽(yáng)市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì)實(shí)踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，社會(huì)實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù)�，而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠(chéng)的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告2
近年來(lái)，房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng)，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問(wèn)題。
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀
為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門(mén)，為政府有關(guān)部門(mén)制定政策，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，根據(jù)計(jì)劃，開(kāi)展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的入戶問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)某某小區(qū)的住戶進(jìn)行了調(diào)查。
本次調(diào)查以問(wèn)卷和走訪約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)一個(gè)月，對(duì)某某區(qū)的500戶人家進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：
1、在被調(diào)查的500戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶，占24％，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有380戶，占76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會(huì)，并享有選舉權(quán)，占77%。有220戶，占44％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，隨意讓陌生人進(jìn)入。
4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)；占58%
5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評(píng)估，結(jié)果是：有112戶，占22％的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有136戶，占27％的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業(yè)主對(duì)其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。
二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題：
在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：
1治安問(wèn)題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購(gòu)及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒(méi)人過(guò)問(wèn)。
2衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，垃圾沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養(yǎng)護(hù)，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。
三．對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調(diào)查的小區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)公司的'保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。
隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費(fèi)難問(wèn)題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴(yán)格加強(qiáng)管理，多聽(tīng)些業(yè)主的反映的意見(jiàn)，及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，解決問(wèn)題�？傊�，在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，希望我國(guó)的物業(yè)能做的最好！
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告3
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個(gè)，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶供暖的有177棟（86個(gè)小區(qū)），未實(shí)行分戶供暖的有69棟（57個(gè)小區(qū)）。有114個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，51個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個(gè)小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個(gè)小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
（一）、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮(zhèn)住宅樓建設(shè)始于19XX年，方正縣建設(shè)銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設(shè)住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護(hù)居戶的正常生活，住宅樓建設(shè)單位就組織了一個(gè)機(jī)構(gòu)—物業(yè)辦負(fù)責(zé)住宅樓公共設(shè)施的運(yùn)行、費(fèi)用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著居民的入住走入了城市建設(shè)的視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)管理的原則。19XX年，興建房產(chǎn)住宅樓，，對(duì)外公開(kāi)銷售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動(dòng)中。20xx年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設(shè)局，具體職責(zé)是:儀式貫徹落實(shí)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定》，維護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護(hù)航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)所成立的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行注冊(cè)備案存檔；三是審查申報(bào)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書(shū)、是否合法經(jīng)營(yíng)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí)，督促業(yè)主委員會(huì)為他們進(jìn)行調(diào)解；四是督促和收繳專項(xiàng)房屋維修資金，并對(duì)維修資金的收繳和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理；五是對(duì)全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開(kāi)發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。
�。ǘ�、物業(yè)管理服務(wù)的'職責(zé)
經(jīng)過(guò)走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：
1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結(jié)構(gòu)、服務(wù)主體結(jié)構(gòu)、公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻面、屋面、傳達(dá)室等）；
2、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)公共設(shè)施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、公用天線、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、露天停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共設(shè)施設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等）；
3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務(wù)；
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費(fèi)的形式來(lái)維護(hù)日常物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)支出，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同，標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告4
物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，居民對(duì)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理已一年時(shí)間了，針對(duì)一年來(lái)物業(yè)管理情存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查與思考，現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下：
一、一年來(lái)物業(yè)管理取得的成效
1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬(wàn)戶，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會(huì)、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高。所以，居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高�，F(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的.物業(yè)管理企業(yè)來(lái)為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容了，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣點(diǎn)。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開(kāi)始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)活動(dòng)中來(lái)。同時(shí)，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的意識(shí)和觀念相對(duì)前幾年來(lái)說(shuō)有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。
2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo)，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務(wù)水平。
3、業(yè)主委員會(huì)過(guò)分強(qiáng)調(diào)維權(quán)，忽視對(duì)業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)男问�，忽視了法律法�?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會(huì)也忽略了自身對(duì)業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。
4、物業(yè)管理收費(fèi)較難。一是對(duì)服務(wù)不滿抵制交費(fèi)。業(yè)主對(duì)服務(wù)的不滿，常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)。如虹橋一村二村物業(yè)費(fèi)收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限，不愿交費(fèi)。三是老小改造遺留問(wèn)題影響交費(fèi)。業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量缺陷等開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題不能得到及時(shí)解決不滿，直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取，有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒(méi)有停車位等遺留問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)費(fèi)。
二、對(duì)策措施和建議
1、加快物業(yè)管理法制建設(shè)，完善物業(yè)管理政策。同時(shí)，根據(jù)我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。
2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此，我們社區(qū)要從管理的角度來(lái)講必須對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)管理的各項(xiàng)要求、有關(guān)法規(guī)政策，通過(guò)各種宣傳途徑向居民、社會(huì)、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告5
鄧爺爺說(shuō)過(guò);“真理是檢驗(yàn)實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，”這也在一定程度上強(qiáng)調(diào)了實(shí)踐的重要性，今年是我大學(xué)的第二個(gè)暑期生活，也是我第二次進(jìn)綠城物業(yè)實(shí)踐，雖然我學(xué)的是法律專業(yè)看似和物業(yè)沒(méi)有多大關(guān)系�？墒峭ㄟ^(guò)這將進(jìn)4個(gè)月的實(shí)踐生活，讓我明白了法律無(wú)處不在，而學(xué)會(huì)把我學(xué)過(guò)的法律知識(shí)運(yùn)用到生活中對(duì)于我們法律學(xué)習(xí)者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。
首先，我簡(jiǎn)單的介紹一下物業(yè)公司的運(yùn)行，物業(yè)管理是一個(gè)重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在這個(gè)概念中涉及到了合同，這不得不說(shuō)明法律與我們接觸到的生活息息相關(guān)。離開(kāi)了法律。我們的每一項(xiàng)管理工作將很難開(kāi)展。下面我就針對(duì)我在物業(yè)公司的實(shí)踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的東西與大家分享一下。在實(shí)踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個(gè)路人從小區(qū)穿過(guò)，當(dāng)時(shí)風(fēng)比較大，天比較晚。回想起來(lái)還下著蒙蒙細(xì)雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來(lái)的花瓶砸傷了頭，當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進(jìn)醫(yī)院，事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們想的那么簡(jiǎn)單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。
我們?cè)诓樽钒缸拥臅r(shí)候，調(diào)取監(jiān)控錄像的時(shí)候發(fā)現(xiàn)花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認(rèn)是從他們家掉落的，我們當(dāng)時(shí)都想不到解決的.途徑，當(dāng)時(shí)還有同事問(wèn)我是法官該如何判案子，我當(dāng)時(shí)也不知道怎么回答，后來(lái)法院在判案子的時(shí)候下達(dá)的結(jié)果是由每家只要種了花的都得賠，我覺(jué)得這個(gè)案子就處理的很公平。問(wèn)題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會(huì)到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個(gè)月的社會(huì)實(shí)踐實(shí)踐生活中，讓我切切實(shí)實(shí)的感受到了。我們對(duì)待任何工作都要謹(jǐn)慎，認(rèn)真，抱著負(fù)責(zé)人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實(shí)說(shuō)話。沒(méi)有什么是我們做不好做不到的，只要我們?cè)谖覀冏约旱穆殭?quán)范圍內(nèi)做好工作。問(wèn)心無(wú)愧，我們將來(lái)不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實(shí)踐的生活中，也讓我認(rèn)識(shí)到了我平時(shí)學(xué)習(xí)的不足，不能很好的與實(shí)踐想結(jié)合，把所學(xué)的東西運(yùn)用到實(shí)踐中。在以后的學(xué)習(xí)中我會(huì)有針對(duì)性的來(lái)學(xué)習(xí)，我相信我能做的更好。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告6
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無(wú)立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開(kāi)店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級(jí)政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。
3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的`司法程序過(guò)長(zhǎng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告7
一、調(diào)查目的
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善，逐漸自我提升的過(guò)程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，了解物業(yè)現(xiàn)狀，深入物業(yè)實(shí)踐，將理論與實(shí)踐相結(jié)合，積累經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)知識(shí)，了解問(wèn)題，提升專業(yè)水平，打好專業(yè)基礎(chǔ)，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻(xiàn)物業(yè)。
二、調(diào)查對(duì)象
天津市開(kāi)發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
三、調(diào)查人：常金香
四、調(diào)查時(shí)間：20xx年8月21日
五、調(diào)查內(nèi)容
歐思諾物管有限公司，總部設(shè)在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。該單位屬于三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末，孩子們?cè)趦和瘖蕵?lè)設(shè)施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問(wèn)題……融入物業(yè)，讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。
調(diào)查結(jié)果顯示：人們對(duì)于這個(gè)新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂(lè)觀地表示物業(yè)管理在不久的將來(lái)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的，物業(yè)管理自改革開(kāi)放以來(lái)，至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬(wàn)多個(gè)企業(yè)，數(shù)百萬(wàn)從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站、機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)生。
物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對(duì)象是物，即已建成的各類地上建筑物，及其附屬物的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，而物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)查顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生，相對(duì)比較少，而專業(yè)人員實(shí)踐能力相對(duì)低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的'情況下，加強(qiáng)專業(yè)人員的培訓(xùn)，加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識(shí)，這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機(jī)里設(shè)備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識(shí)，同時(shí)也需要社會(huì)學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)等各方面知識(shí)，也就是說(shuō)，應(yīng)具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，更應(yīng)加強(qiáng)理論與實(shí)踐的結(jié)合，深入物業(yè)管理實(shí)踐，將知識(shí)融會(huì)貫通，積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié)，才能進(jìn)一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。
高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，給學(xué)生接觸物業(yè)的機(jī)會(huì)，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，提高學(xué)生的專業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來(lái)一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，也存在這樣那樣的問(wèn)題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，要面向問(wèn)題，解決問(wèn)題。物業(yè)中存在的問(wèn)題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。
通過(guò)整個(gè)調(diào)查，得出以下結(jié)論：
�。�1）物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。
�。�2）對(duì)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時(shí)，也為高校培育學(xué)生提供了方向。
�。�3）物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
總之，在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告8
今年以來(lái)，為了切實(shí)加強(qiáng)漢江水源地保護(hù)，有效改善農(nóng)村人居環(huán)境，縣財(cái)政局經(jīng)過(guò)充分調(diào)研，制定印發(fā)了《關(guān)于運(yùn)用一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)政策支持農(nóng)村人居環(huán)境治理的通知》，為全縣農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生綜合整治提供了保障。但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，縣城常住人口急劇增長(zhǎng)，城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔工作量日益增加。為徹底改善城區(qū)環(huán)境，提升城市品位，推進(jìn)國(guó)家衛(wèi)生縣城和園林城市建設(shè)，據(jù)實(shí)保障縣城環(huán)衛(wèi)投入，我們對(duì)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，通過(guò)核查近年來(lái)財(cái)務(wù)收支，對(duì)照設(shè)施配套和管理需求，了解管理現(xiàn)狀，分析矛盾和問(wèn)題，并提出對(duì)策建議，以供決策參考。
目前，我縣城區(qū)主街道的環(huán)衛(wèi)保潔清運(yùn)及垃圾處理廠的運(yùn)營(yíng)管理主要由縣環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，縣城背街小巷的環(huán)境衛(wèi)生則由池鎮(zhèn)各社區(qū)220名公益崗人員負(fù)責(zé)日常保潔�？h環(huán)衛(wèi)所由池鎮(zhèn)政府實(shí)施日常管理，編制隸屬住建局下屬事業(yè)單位，現(xiàn)有正式職工30人，聘請(qǐng)環(huán)衛(wèi)工人126人(其中：符合享受并統(tǒng)一繳納“四險(xiǎn)”人員90人），現(xiàn)有垃圾清運(yùn)車輛20輛（其中：垃圾運(yùn)輸車9輛，灑水車1輛，小型垃圾收集車9輛，垃圾裝載車1輛），負(fù)責(zé)城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔、所有垃圾清運(yùn)，垃圾處理廠及城區(qū)38所公廁的運(yùn)營(yíng)管理。
近年來(lái)，縣環(huán)衛(wèi)所克服人員少、任務(wù)重、經(jīng)費(fèi)緊、保潔面積不斷擴(kuò)等實(shí)際困難，實(shí)行“劃片包干、責(zé)任到人、跟進(jìn)監(jiān)管、績(jī)效考核”，管理模式逐步趨于規(guī)范。全體管理和保潔人員發(fā)揚(yáng)不怕苦、不怕累、不怕臟的精神，主動(dòng)承擔(dān)縣城“雙創(chuàng)”工作的主力，為城區(qū)居民提供干凈舒適的環(huán)境付出了艱辛工作，為創(chuàng)建衛(wèi)生縣城做出了巨貢獻(xiàn)。
�。ㄒ唬┦杖肭闆r。
城區(qū)環(huán)衛(wèi)投入分為三部分：即縣財(cái)政預(yù)算、每年收取垃圾費(fèi)收入和人社部門(mén)撥付的再就業(yè)及公益崗位補(bǔ)助，從近幾年實(shí)際收入看呈逐年遞增趨勢(shì)。 20xx年城區(qū)環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)收入535萬(wàn)元，其中：縣財(cái)政預(yù)算175萬(wàn)元，當(dāng)年收取垃圾費(fèi)收入255萬(wàn)元，人社部門(mén)撥付再就業(yè)及公益崗位補(bǔ)助105萬(wàn)元。
�。ǘ┲С銮闆r。
1、20xx年環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)當(dāng)年實(shí)際支出528.65萬(wàn)元，主要分為三部分：
�。�1）城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔正常支出480.65萬(wàn)元。其中：126名環(huán)衛(wèi)工人工資184.44萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)工人降溫、加班及法定節(jié)假日加班費(fèi)24.88萬(wàn)元，90名環(huán)衛(wèi)工人“四險(xiǎn)”支出107.33萬(wàn)元(含個(gè)人應(yīng)繳部分,全部由單位負(fù)擔(dān))，環(huán)衛(wèi)工人勞保支出7萬(wàn)元，年終慰問(wèn)支出5萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)車輛燃油費(fèi)75萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)車輛維修費(fèi)41萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)車輛保險(xiǎn)費(fèi)6萬(wàn)元，果皮箱購(gòu)置費(fèi)15萬(wàn)元，收費(fèi)人員工資及手續(xù)費(fèi)15萬(wàn)元。
�。�2）公廁管護(hù)及水電費(fèi)30萬(wàn)元。
�。�3）環(huán)衛(wèi)所日常公用及房租費(fèi)18萬(wàn)元。
從其目前收支情況看，現(xiàn)有的收入能夠滿足除垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)外的支出需要，包括環(huán)衛(wèi)所單位的日常運(yùn)轉(zhuǎn)和房租支出。
2、垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)每年的支出需求約99萬(wàn)元。按20xx年10月2日以來(lái)試運(yùn)行情況進(jìn)行測(cè)算，每年垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)需經(jīng)費(fèi)99萬(wàn)元（20xx年只需79萬(wàn)元，滲瀝液處理站試運(yùn)行一年費(fèi)用由承建廠方承擔(dān)），其中：垃圾處理廠推土機(jī)填埋工時(shí)費(fèi)24萬(wàn)元，垃圾填埋取運(yùn)覆土45萬(wàn)元，消殺藥品費(fèi)用5萬(wàn)元，電費(fèi)5萬(wàn)元，滲瀝液處理站年運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)20萬(wàn)元。
3、按政府會(huì)議要求再增加20名環(huán)衛(wèi)工人年需工資27萬(wàn)元。
�。ㄒ唬┏鞘惺腥莪h(huán)境統(tǒng)一管理的機(jī)制尚未形成。目前，我縣市容市貌日常執(zhí)法監(jiān)管由規(guī)劃局下屬的城市綜合執(zhí)法隊(duì)負(fù)責(zé)，城市綠化、創(chuàng)建園林城市由住建局負(fù)責(zé)，城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔及垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)由環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，背街小巷環(huán)衛(wèi)保潔由池鎮(zhèn)負(fù)責(zé)，創(chuàng)建衛(wèi)生和園林縣城由雙創(chuàng)辦總牽頭。城市市容環(huán)境管理由多個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)，隨著“三鎮(zhèn)一體化”縣城建設(shè)的不斷推進(jìn)，加強(qiáng)縣城市容環(huán)境的統(tǒng)一管理勢(shì)在必行。
�。ǘ┛h環(huán)衛(wèi)所的管理體制亟待理順。按縣編辦文件通知，縣環(huán)衛(wèi)所編制在住建局，年度考核也在住建局，而人員和經(jīng)費(fèi)由池鎮(zhèn)實(shí)施管理，目前環(huán)衛(wèi)所的管理體制不利工作有效開(kāi)展。
�。ㄈ┏菂^(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面需要擴(kuò)。隨著我縣城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，縣城常住人口劇增，城區(qū)街道骨架逐漸拉，目前保潔范圍已不能滿足城市發(fā)展需求，逐步擴(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面已勢(shì)在必行，保潔力量還需加強(qiáng)。
�。ㄋ模┉h(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)收支管理仍有待加強(qiáng)。一是政策性規(guī)費(fèi)還沒(méi)有按完全收繳到位。仍有部分居民、商戶、企業(yè)的生活垃圾費(fèi)未按政策征收到位，而城市建設(shè)駱保潔費(fèi)至今仍沒(méi)有啟動(dòng)征收。二是環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)支出雖然池鎮(zhèn)也實(shí)行了“三審一簽”報(bào)賬管理，但車輛維修、保險(xiǎn)等未按規(guī)定實(shí)行政府集中采購(gòu)，環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)帳務(wù)核算不太規(guī)范。池鎮(zhèn)只撥付環(huán)衛(wèi)所正常的人員經(jīng)費(fèi)，應(yīng)由池鎮(zhèn)保障的環(huán)衛(wèi)所機(jī)關(guān)公用經(jīng)費(fèi)擠占正常的'環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)。
�。ㄎ澹┉h(huán)衛(wèi)工作的科學(xué)化、精細(xì)化管理水平還需提高。近幾年環(huán)衛(wèi)工人工資雖有所調(diào)增，但仍顯偏低。環(huán)衛(wèi)所雖然制定了崗位職責(zé)及績(jī)效考核管理辦法，按有限資金投入是否發(fā)揮對(duì)等效益來(lái)看，每天支付的環(huán)衛(wèi)工資報(bào)酬應(yīng)達(dá)到的環(huán)衛(wèi)
標(biāo)準(zhǔn)，缺乏科學(xué)、規(guī)范、精細(xì)的考核衡量標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄒ唬┙⑾到y(tǒng)性的城市管理機(jī)制。在機(jī)構(gòu)過(guò)程中，整合分散在各部門(mén)的職責(zé)，成立統(tǒng)一的市容環(huán)境管理工作機(jī)構(gòu)，借鑒外地城市管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市理念，共同管理好我們的家園。
�。ǘ├眄槶h(huán)衛(wèi)所的管理體制。建議將縣環(huán)衛(wèi)所的人員、經(jīng)費(fèi)隨編制劃歸一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一管理，環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)和機(jī)關(guān)運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)分別納入國(guó)庫(kù)集中支付管理。
�。ㄈ﹪�(yán)格收費(fèi)管理。一是建議政府按照相關(guān)規(guī)定盡快研究啟動(dòng)駱保潔費(fèi)征收，每年所征收資金全部用于垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)。二是要嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)征收居民、商戶和企業(yè)的垃圾處理費(fèi)。嚴(yán)禁隨意減免，做到公平征收，確保應(yīng)收盡收，所收資金全部用于保障城市環(huán)衛(wèi)工作。
�。ㄋ模┲鸩綌U(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面。順應(yīng)城市發(fā)展需求，逐步擴(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面，根據(jù)需要增加保潔人員。
�。ㄎ澹┍Ｕ侠幚韽S運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)。建議將每年收取的駱保潔費(fèi)約100萬(wàn)元左右，全額用于垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)，不足部分納入縣財(cái)政預(yù)算，垃圾處理廠工作人員，若再增加聘任20名環(huán)衛(wèi)工人，建議從146名環(huán)衛(wèi)工人中調(diào)劑使用。
�。┮�(guī)范環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)核算。將環(huán)衛(wèi)所機(jī)關(guān)經(jīng)費(fèi)和城市環(huán)衛(wèi)保潔工作經(jīng)費(fèi)分開(kāi)，專帳進(jìn)行核算，嚴(yán)禁出現(xiàn)擠占，環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)要優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)工人工資、環(huán)衛(wèi)車輛費(fèi)用和垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)開(kāi)支，對(duì)環(huán)衛(wèi)車輛維修、保險(xiǎn)和環(huán)衛(wèi)設(shè)施購(gòu)置要嚴(yán)格實(shí)行政府采購(gòu)管理，對(duì)車輛維修、加油要制定嚴(yán)格詳細(xì)的管理制度。
�。ㄆ撸⿲�(shí)行精細(xì)化管理。環(huán)衛(wèi)所要對(duì)駱清掃、保潔，公廁保潔，垃圾填埋等工作制定科學(xué)的管理機(jī)制和具體的日�？己藰�(biāo)準(zhǔn)，定崗定責(zé)績(jī)效考核，安排專人加強(qiáng)巡查監(jiān)督，定期通報(bào)，與工資報(bào)酬掛鉤，確保每花一分錢(qián)都發(fā)揮應(yīng)有效益。（作者雷啟平系20xx縣財(cái)政局局長(zhǎng)；劉勇系公產(chǎn)局副局長(zhǎng)；王修盛系農(nóng)村公益項(xiàng)目管理股股長(zhǎng)）
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告9
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候了。但一年的管理費(fèi)卻要1000多，我實(shí)在不理解，為什么物業(yè)并沒(méi)有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢(qián)。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。
原來(lái)，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對(duì)象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。迄今為止，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了二十幾年的時(shí)間，也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。
一、物業(yè)管理的由來(lái)
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來(lái)，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價(jià)值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個(gè)小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來(lái)逐步研究。
傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國(guó)家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費(fèi)用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本，這些費(fèi)用要么由政府貼補(bǔ)，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機(jī)構(gòu)（街道及有關(guān)部門(mén)）或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)（居委會(huì)）來(lái)承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。
而新式社區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理?xiàng)l例》)出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的'物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業(yè)管理的發(fā)展
隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。幾年來(lái)公司不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會(huì)；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木；第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開(kāi)物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。
到20xx年我國(guó)先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬(wàn)平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬(wàn)平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說(shuō)明名牌競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，也足以說(shuō)了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門(mén)口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺(tái)監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來(lái)保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來(lái)維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護(hù)管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺(jué)得每平方米5角的物業(yè)管理費(fèi)是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報(bào)告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會(huì)”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國(guó)際一流社區(qū)發(fā)展！
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告10
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書(shū)。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門(mén)備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專線電話，專職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi)，并由物價(jià)部門(mén)統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。（3）對(duì)二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合，做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置。
補(bǔ)充：
物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關(guān)，小區(qū)居民都希望有一個(gè)好的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但是，總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意，也不能去怪物業(yè)管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”，以致缺少小區(qū)民主管理的“實(shí)施人”，各方面的.工作缺少監(jiān)督，也就缺少規(guī)范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個(gè)問(wèn)題:
一，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):由小區(qū)居民中挑選作風(fēng)正派，肯為大家工作，責(zé)任性強(qiáng)的居民代表，經(jīng)過(guò)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表所有的業(yè)主，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)成員一定要在業(yè)主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數(shù)。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生以后，要樹(shù)立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的機(jī)構(gòu)，由于它和居民的生活關(guān)系密切，必須對(duì)它給予充分的重視。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，就談不上如何加強(qiáng)物業(yè)管理工作。
二，小區(qū)內(nèi)的車輛停放工作要充分聽(tīng)取業(yè)委會(huì)和居民群眾的意見(jiàn):小區(qū)內(nèi)的車輛停放問(wèn)題常常成為居民之間糾紛的來(lái)源，有的物業(yè)干部也覺(jué)得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會(huì)這個(gè)問(wèn)題就比較容易辦。如一個(gè)居民小區(qū)停有幾輛大型貨運(yùn)汽車和大巴士，這些車輛由于車況較差，啟動(dòng)時(shí)噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見(jiàn)反映給業(yè)主委員會(huì)，要求禁止大型車輛停入小區(qū)。在業(yè)主委員會(huì)和大型車駕駛員溝通的時(shí)候，他們表示很難接受，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的反復(fù)做工作，并為他們落實(shí)了停車地點(diǎn)，終于實(shí)現(xiàn)了大型車不再進(jìn)小區(qū)。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車位，業(yè)主委員會(huì)就把這個(gè)建議交全體居民討論投票。結(jié)果大多數(shù)居民不同意減少綠地，增加停車位的建議。從而把這個(gè)建議否決了，確保了大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)就是這樣一個(gè)小區(qū)里的當(dāng)家人。關(guān)系到居民們生活的大事，都要經(jīng)過(guò)他們?nèi)プ�，去落�?shí)。有了業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)的管理工作順暢多了。
三，小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告11
一、我國(guó)城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
課題組對(duì)目前我國(guó)一些城市在舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項(xiàng)目166個(gè)，1000.3萬(wàn)建筑平方米，分別占整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數(shù)和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個(gè)舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對(duì)舊小區(qū)實(shí)行綜合整治后，按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。
吉林省白山市強(qiáng)化了住宅小區(qū)綜合整治，實(shí)行屬地化組團(tuán)，區(qū)域化管理，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來(lái)市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對(duì)市區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉(cāng)房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市主城區(qū)內(nèi)共有各類住宅區(qū)392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門(mén)統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級(jí)升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
20xx年6月，長(zhǎng)春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點(diǎn)工作方案已上報(bào)省建設(shè)廳，結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，朝陽(yáng)區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬(wàn)平方米和3萬(wàn)平方米)被確定為舊區(qū)整治試點(diǎn)區(qū)域。
從以上各城市對(duì)舊區(qū)的管理來(lái)看，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對(duì)舊區(qū)進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。
二、目前各地對(duì)舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法
現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據(jù)自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門(mén)成立專業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開(kāi)三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司，以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式，取得一定成績(jī)：共接管小區(qū)36個(gè);二是以街道、居委會(huì)模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河?xùn)|、塘沽、漢沽四個(gè)區(qū)，共接管小區(qū)42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū)，共接管33個(gè)。
長(zhǎng)春市對(duì)于老的沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，即“舊區(qū)”，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。
在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中，廣州根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn)，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。
北京提出各區(qū)(縣)政府要加強(qiáng)對(duì)老舊居住小區(qū)的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)試點(diǎn)，結(jié)合公房出售，摸索經(jīng)驗(yàn)，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。
三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問(wèn)題
不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著居民對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運(yùn)行，并制約著舊區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理，值得其它未實(shí)行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。
(一)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對(duì)舊區(qū)多年來(lái)形成的收費(fèi)機(jī)制，天津市各區(qū)對(duì)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費(fèi)，一般不超過(guò)0.3元/平方米;另一種是以房型收費(fèi)，大致分獨(dú)單、偏單、三室，并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費(fèi)價(jià)格，一般獨(dú)單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費(fèi)為主，可以看出，舊區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時(shí)舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，不愿交費(fèi)或少交費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護(hù)與維修，物業(yè)管理費(fèi)更需提高。而與此同時(shí)許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴(yán)重匱乏
舊區(qū)許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(zhǎng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率低、設(shè)備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過(guò)去交易手續(xù)的不完備，維修資金也沒(méi)有按時(shí)足額繳納。
(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識(shí)不高
雖然現(xiàn)在各城市對(duì)舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識(shí)到了法律法規(guī)的不健全，但要在短時(shí)間內(nèi)建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時(shí)間的推移，針對(duì)舊區(qū)出現(xiàn)的新問(wèn)題，逐步建立�，F(xiàn)在許多城市已出臺(tái)了一些法律法規(guī)，在其中對(duì)舊區(qū)管理作了規(guī)定，如北京，相繼出臺(tái)了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺(tái)的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺(tái)了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購(gòu)置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定問(wèn)題的通知》等;邯鄲市出臺(tái)了《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)辦法補(bǔ)充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級(jí)收費(fèi)實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識(shí)不高，許多居民不遵守這些法律法規(guī)，物業(yè)對(duì)這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行，是值得有關(guān)部門(mén)考慮的問(wèn)題。
(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)
在一些已綜合整治過(guò)的舊區(qū)，可以看到自行車存放處、對(duì)小區(qū)的封閉、門(mén)衛(wèi)的值班室等設(shè)施，但同時(shí)也注意到自行車存放處沒(méi)有幾輛自行車，人們還是按原來(lái)的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門(mén)衛(wèi)值班室內(nèi)沒(méi)有門(mén)衛(wèi)。另外，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過(guò)去，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會(huì)，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，而現(xiàn)在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門(mén)之間還沒(méi)有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系，出現(xiàn)問(wèn)題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責(zé)任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭(zhēng)權(quán)現(xiàn)象。
四、我國(guó)城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設(shè)計(jì)
在對(duì)城市舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數(shù)量和過(guò)程，要循序漸進(jìn)，不可操之過(guò)急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實(shí)施的準(zhǔn)備
深入舊區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對(duì)舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);對(duì)舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的需求(如居民對(duì)原有物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、居民的收入水平、居民對(duì)新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等)。
2. 對(duì)舊區(qū)進(jìn)行分類，制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法
在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中，要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn)，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對(duì)環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權(quán)比較分散，住戶有一定經(jīng)濟(jì)承受能力，對(duì)物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區(qū)開(kāi)展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對(duì)配套比較差，房子比較舊，住戶經(jīng)濟(jì)承受能力有限，對(duì)物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū)，以房屋維護(hù)為重點(diǎn)進(jìn)行單項(xiàng)物業(yè)管理，隨著條件改善，逐步增加服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。
3. 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，妥善解決易出現(xiàn)的各種問(wèn)題
通過(guò)對(duì)舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的城市的'調(diào)查研究，目前急需解決的幾個(gè)問(wèn)題如下：
◎ 物業(yè)收費(fèi)
要解決物業(yè)收費(fèi)低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
(1) 明確業(yè)主公約。事先對(duì)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式(物業(yè)費(fèi)可以實(shí)行低取費(fèi)、菜單式，按項(xiàng)定價(jià)的方式)實(shí)行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定，制定本小區(qū)的業(yè)主公約，同時(shí)應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反“公約”的人有“罰”款權(quán)，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對(duì)遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據(jù)是“公約”，“罰”來(lái)的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費(fèi)用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤(rùn)”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案�！肮s”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及對(duì)違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專業(yè)部門(mén)委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護(hù)的，有關(guān)部門(mén)應(yīng)給一定的費(fèi)用。
(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運(yùn)行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費(fèi)的難題。
(5) 以政府補(bǔ)貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費(fèi)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。
(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會(huì)信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意率高、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強(qiáng)，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費(fèi)用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費(fèi)的就多，收繳率相應(yīng)的就會(huì)提高。
(8) 加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應(yīng)注意舉辦一些活動(dòng)，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請(qǐng)社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書(shū)法繪畫(huà)比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過(guò)一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng)，有益于不少問(wèn)題的解決。
(9) 可以采取物業(yè)繳費(fèi)社會(huì)化的形式，讓居民把物業(yè)費(fèi)直接交到銀行，為居民建立信用體系，對(duì)那些有能力支付物業(yè)費(fèi)卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對(duì)物業(yè)公司也應(yīng)實(shí)行信用機(jī)制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé)，將拿不到管理費(fèi)或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的顧慮。
(10)政府應(yīng)出臺(tái)有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對(duì)積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出�？钛a(bǔ)貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機(jī)制，待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運(yùn)作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式，實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運(yùn)行，各地應(yīng)采取的措施主要有：
(1) 盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國(guó)土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問(wèn)題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用，各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，以便有法可依。
(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國(guó)家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時(shí)，購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對(duì)舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對(duì)于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機(jī)制，不斷完善資金繳存程序，簡(jiǎn)化手續(xù)，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對(duì)公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，設(shè)專門(mén)的管理機(jī)構(gòu)。在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管方面，廣州市大力推行物業(yè)專項(xiàng)維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監(jiān)督維修資金的使用情況，并由專門(mén)的部門(mén)監(jiān)督管理專項(xiàng)維修資金，以維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。
◎ 理順各部門(mén)的職責(zé)
物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水、供電等到部門(mén)的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門(mén)的核心作用，各部門(mén)密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)。
在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會(huì)的配合支持下，理順小區(qū)管理體制。
在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門(mén)的關(guān)系上，可按照新小區(qū)的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機(jī)制的組織。政府主管部門(mén)應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組織成立業(yè)主委員會(huì)。按照新小區(qū)的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機(jī)制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī)�；l(fā)展。
總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門(mén)的關(guān)系上，應(yīng)以物業(yè)管理為主，其他各部門(mén)為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理，改變過(guò)去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象，為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告12
為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對(duì)全區(qū)56個(gè)小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，調(diào)查情況如下：
一、基本情況
我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級(jí)資質(zhì)的3家；三級(jí)以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到90%的1家；達(dá)到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達(dá)到20%。
我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個(gè)，樓房937棟樓，住戶70479戶。無(wú)物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級(jí)示范小區(qū)15個(gè)；市級(jí)示范小區(qū)18個(gè)；其它小區(qū)19個(gè)。
二、存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業(yè)主管部門(mén)的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰，權(quán)利過(guò)于集中在上邊，形成了區(qū)級(jí)政府物業(yè)管理部門(mén)有人力開(kāi)展管理工作、事實(shí)上卻無(wú)力去管，而市物業(yè)管理部門(mén)有權(quán)管、卻無(wú)人管的局面，人為地設(shè)置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層，管理的主體也應(yīng)該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層，事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)該具有對(duì)物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門(mén)最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗(yàn)權(quán)）和對(duì)物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無(wú)法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問(wèn)題、服務(wù)問(wèn)題就無(wú)法有效得到解決。同時(shí)，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒(méi)有相應(yīng)的辦公經(jīng)費(fèi)、沒(méi)有公務(wù)車輛，無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。
�。ǘ┲贫确ㄒ�(guī)不完善，開(kāi)展工作無(wú)依據(jù)。
物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在：一是政府物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有健全的對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無(wú)約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，才有人去過(guò)問(wèn)；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒(méi)有對(duì)其實(shí)施處罰的有效手段和依據(jù)，長(zhǎng)此以往，問(wèn)題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問(wèn)題沒(méi)有有約束力的監(jiān)督手段和解決問(wèn)題的法律依據(jù)，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問(wèn)題說(shuō)明，在物業(yè)管理實(shí)踐中，法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)速度，制度和法規(guī)不健全，上述問(wèn)題就會(huì)長(zhǎng)期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無(wú)法實(shí)現(xiàn)依法有序開(kāi)展。
（三）物業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)成了難題，而物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，服務(wù)就更上不去，長(zhǎng)此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過(guò)的物業(yè)公司沒(méi)有一家能將收費(fèi)情況、費(fèi)用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進(jìn)行公開(kāi)。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對(duì)物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少，開(kāi)展了那些項(xiàng)目的服務(wù)，收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚。這些信息不公開(kāi)，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問(wèn)題，另一個(gè)側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒(méi)有很好的樹(shù)立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)的問(wèn)題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問(wèn)題。通過(guò)調(diào)查得知，我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費(fèi)率達(dá)到90%以上外，其他公司多數(shù)連70%都難以達(dá)到，長(zhǎng)此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費(fèi)、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問(wèn)題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門(mén)走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的景南小區(qū)開(kāi)發(fā)商卷走房屋維修基金的問(wèn)題；景南4號(hào)樓房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題至今無(wú)法妥善解決。
�。ㄋ模├吓f小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理上不去。
我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無(wú)物業(yè)管理。在我區(qū)，根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費(fèi)收取比率低、房屋維修基金缺失、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多等問(wèn)題十分突出，這些問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無(wú)法正常開(kāi)展。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制。在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過(guò)去開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的子公司，大多沒(méi)有通過(guò)正規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問(wèn)題成了普遍性的問(wèn)題。加之政府在行業(yè)管理的過(guò)程中，沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，沒(méi)有建立相應(yīng)的退出機(jī)制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問(wèn)題嚴(yán)重，重收費(fèi)輕管理問(wèn)題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區(qū)的現(xiàn)象。
（六）業(yè)委會(huì)成立難，群眾參與度低。
由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時(shí)期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì)更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織普遍不了解，缺乏主人翁意識(shí)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來(lái)自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對(duì)此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無(wú)所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了業(yè)主委員會(huì)，但由于缺少敬業(yè)、富有號(hào)召力的業(yè)主委員會(huì)組成人員，平時(shí)疏于活動(dòng)，形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位并不十分清晰，許多棘手問(wèn)題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會(huì)難有大的作為。
三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:
（一）進(jìn)一步理順體制，增強(qiáng)管理效力。
物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機(jī)制入手解決問(wèn)題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門(mén)；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過(guò)程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí)，市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時(shí)，必須把辦公經(jīng)費(fèi)和交通工具列入財(cái)政運(yùn)算，確保工作能正常運(yùn)行。
（二）建立健全制度，完善配套法規(guī)。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門(mén)建立健全對(duì)物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎(jiǎng)懲等必要的工作制度，通過(guò)健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)、服務(wù)、收費(fèi)支出等重要信息，通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)這些信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的`平等關(guān)系。
（三）政府要主導(dǎo)老舊小區(qū)改造，逐步解決問(wèn)題。政府作為物業(yè)市場(chǎng)的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對(duì)確保物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市和我區(qū)，由于對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、管理、以及在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的各種問(wèn)題，導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問(wèn)題就會(huì)長(zhǎng)期困擾我市物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會(huì)順利實(shí)現(xiàn)。因此，政府在通過(guò)房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的約束的同時(shí)，要加大對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問(wèn)題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路。
�。ㄋ模┮�(guī)范物業(yè)市場(chǎng)，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
物業(yè)市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門(mén)。因此，政府有責(zé)任通過(guò)制定政策、完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、改進(jìn)服務(wù)等途徑，積極營(yíng)造規(guī)范的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵(lì)和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，杜絕開(kāi)發(fā)商建一處樓、誕生一個(gè)物業(yè)公司和一個(gè)小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機(jī)制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競(jìng)爭(zhēng)的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。
�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ龋鸩教岣哒J(rèn)識(shí)。
全社會(huì)（包括政府各部門(mén)）必須進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)工作重要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感。現(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個(gè)性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)是新時(shí)期構(gòu)建和諧社會(huì)的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場(chǎng)化的表現(xiàn)形式；對(duì)市民而言，物業(yè)維護(hù)了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長(zhǎng)期保值增值的重要原因。因此要在全社會(huì)中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要提高各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部的認(rèn)識(shí)，努力營(yíng)造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。
�。┮婪ǔ闪I(yè)委會(huì)，逐步理順供需關(guān)系。
在全區(qū)范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會(huì)，逐步理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動(dòng)。社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個(gè)組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護(hù)者和實(shí)踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主觀能動(dòng)作用，增強(qiáng)他們的責(zé)任意識(shí)、維權(quán)意識(shí)和監(jiān)督作用，另一方面通過(guò)政府行業(yè)主管部門(mén)，協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系，從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告13
管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了小小的矛盾和問(wèn)題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對(duì)策來(lái)加以改進(jìn)和解決。
一、基本現(xiàn)狀
截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。
二、小區(qū)管理存在的問(wèn)題
通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區(qū)處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩(wěn)定局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：
（一）準(zhǔn)入門(mén)檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬(wàn)100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門(mén)、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門(mén)衛(wèi)基本上就是開(kāi)鎖門(mén)、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
�。ǘ┦召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽(yáng)市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；除此以外，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費(fèi)難度很。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購(gòu)買(mǎi)，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺(jué)，收費(fèi)難度很，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度，業(yè)主不滿意。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無(wú)人理睬，這類事件往往釀成上案件。如鴻運(yùn)廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問(wèn)題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群。
�。ㄋ模I(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加，而且規(guī)模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動(dòng)車主要建車棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭(zhēng)執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位，“主”為“客”。多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開(kāi)業(yè)主會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
（五）宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居會(huì)為主的“部門(mén)（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。
三、對(duì)策和建議
農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的'必然要求。基層管理應(yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。
（一）積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居會(huì)為主的“部門(mén)（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居會(huì)，由各居會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。
（二）嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展工作。對(duì)于新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭(zhēng)在23年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
�。ㄋ模⿵�(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門(mén)應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難。可以對(duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的12項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
（五）強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主會(huì)成立、業(yè)主員會(huì)的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主會(huì)、業(yè)主員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。
�。┘油七M(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理；對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉⻊?wù)，由業(yè)主員會(huì)自治管理；對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告14
物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開(kāi)電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668。69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
�。ㄒ唬I(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為：
一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；
二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；
三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。
不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū)，50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
�。ǘ┢髽I(yè)對(duì)管理服務(wù)的'定位不準(zhǔn)確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現(xiàn)在：
一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
�。ㄈ├吓f小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：
一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40；
二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21；
三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：
一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。
二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。
四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。
五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。
六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
（四）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。
二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫(kù)、地下室、架空。
物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告15
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個(gè)專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門(mén)有技術(shù)部 操作部 行政部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來(lái)辦，政府部門(mén)有“群眾無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。
1 物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現(xiàn)階段，企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2 增值服務(wù)
創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度,創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天，購(gòu)房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節(jié)氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。 3 及時(shí)響應(yīng)必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽(tīng)、詢問(wèn)。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。
4 物管技能
員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等，這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報(bào)道等方式來(lái)提高小區(qū)居民愛(ài)護(hù)綠地、愛(ài)護(hù)家園的意識(shí)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護(hù)最重要物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的`有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問(wèn)題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營(yíng)成果”顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說(shuō)是千頭萬(wàn)緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過(guò)是行政管理這棵大樹(shù)上的枝枝葉葉而已。概括起來(lái)說(shuō)，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
專門(mén)的行政管理部門(mén)（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié)，是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。
行政部門(mén)應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來(lái)，可以集中精力、輕裝上陣，研究國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級(jí)干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問(wèn)題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無(wú)頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東，一會(huì)兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見(jiàn)，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門(mén)的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門(mén)的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來(lái)，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，只在較少的場(chǎng)合才需要部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門(mén)的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門(mén)如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門(mén)還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
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