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物業(yè)管理調(diào)查報告15篇（熱）
隨著人們自身素質(zhì)提升，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，其在寫作上具有一定的竅門。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編精心整理的物業(yè)管理調(diào)查報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理調(diào)查報告1
為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署，全面樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門加強行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù)，中國物業(yè)管理協(xié)會于20xx年二季度開始，通過網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止20xx年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個城市和地區(qū)。現(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報告如下：
一、物業(yè)管理行業(yè)對社會經(jīng)濟發(fā)展的貢獻
隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進程的加快，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長足發(fā)展，在經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。
（一）服務(wù)水平顯著提高
為適應(yīng)業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長，90％以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運用，從簡單的專項服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽。
（二）社會效益表現(xiàn)突出
一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進社會的和諧與穩(wěn)定。
二是積極參與社會公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災(zāi)68905人次。
三是熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經(jīng)費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經(jīng)費4177.84萬元。
（三）經(jīng)濟效益有待改善
目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)。
（四）環(huán)境效益初步顯現(xiàn)
物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活習(xí)慣日益文明。
二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況
（一）企業(yè)發(fā)展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的
5.82%，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。。
2.以企業(yè)注冊登記類型劃分。
國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責(zé)任公司2976家，占64.70%；私營企業(yè)348家，占7.57%；
港澳臺商獨資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類型企業(yè)101家，占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低。
3.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。
一級資質(zhì)365家，占7.93%；二級資質(zhì)713家，占15.5%；三級資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。 以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差。
4.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。
被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。 開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強。
（二）從業(yè)人員情況
被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人�；痉诸惽闆r如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)15.54%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養(yǎng)護人員，12.99%為其他勤雜工種。
�。ㄒ怨芾砣藛T為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系）
從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進社會就業(yè)的積極作用。
2.以學(xué)歷層次劃分。
被調(diào)查企業(yè)的.全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總?cè)藬?shù)11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。
3.以技術(shù)層次劃分。
被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數(shù)5.56%；中級職稱32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%；初級職稱29461人，占管理人員總數(shù)24.56%；無技術(shù)職稱人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無技術(shù)人員506612人，占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。
物業(yè)管理調(diào)查報告2
近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調(diào)研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
�、逍^(qū)物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
㈡住宅小區(qū)的特點
1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。
2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進行管理，也出臺了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
�。�、費率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區(qū)收費率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費高的與收費低的相比認(rèn)為不值，不愿主動交費。
3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有專門的.物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運作不夠規(guī)范，管理機制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設(shè)。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動收費標(biāo)準(zhǔn)時要征求廣大。
物業(yè)管理調(diào)查報告3
近年來，房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個新的經(jīng)濟增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀
為了維護住宅小區(qū)消費者的合法權(quán)益，必須進一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，根據(jù)計劃，開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查，對某某小區(qū)的住戶進行了調(diào)查。
本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時一個月，對某某區(qū)的500戶人家進行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：
1、在被調(diào)查的500戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶，占24％，由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有380戶，占76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權(quán)，占77%。有220戶，占44％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，隨意讓陌生人進入。
4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時；占58%
5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進行綜合評估，結(jié)果是：有112戶，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有136戶，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。
二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題：
在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：
1治安問題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。
2衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調(diào)查的小區(qū)的`住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺挝�，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴(yán)格加強管理，多聽些業(yè)主的反映的意見，及時向上級匯報，解決問題�？傊�，在整個調(diào)查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，希望我國的物業(yè)能做的最好！
物業(yè)管理調(diào)查報告4
一 社會實踐調(diào)查題目：
蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況
二調(diào)查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系
系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規(guī) 1202 班
姓名： 李西
姓名： 姚小莫
三 社會實踐調(diào)查目的 ：
相對時間較長的寒假對我們大學(xué)生來說是一個了解社會的好機會。實踐調(diào)查作為每個大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。
四 社會實踐調(diào)查的意義 ：
小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境，特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個安靜，舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調(diào)查的目的是通過對蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識，所受制約因素，并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會實踐調(diào)查對象與形式 ：
針對蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件，我們擬對四個不同層次和形式的小區(qū)進行抽樣調(diào)查。
蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標(biāo)本
老新村 大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區(qū) 一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成，以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)
古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū)，管理較嚴(yán)格，房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風(fēng)貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)
園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時間較晚，樓層較多，設(shè)施齊全，位于蘇州經(jīng)濟最為發(fā)達的工業(yè)園區(qū)，小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調(diào)查形式
①與物業(yè)管理人員交談，咨詢，填寫物業(yè)管理調(diào)查表
②采訪小區(qū)居民，填寫物業(yè)調(diào)查表
�、鄄稍L者自己評價小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。
�、茈娫捲L問一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較。
六 社會調(diào)查日程安排 ：
調(diào)查分為四個階段進行（共13天）
第一階段：前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問卷（8。6~8。9）
�。短� 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法。
�。诽� 編輯調(diào)查問卷一 （ 居民 ）部分
�。柑� 編輯調(diào)查問卷二 （物業(yè)管理部門）部分
�。固�
制定下一步的調(diào)查計劃，復(fù)印相關(guān)證件、材料
第二階段：實地調(diào)查（8。10~8。14）
10 號 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問。隨機到蘇州各個小區(qū)參觀，拍照片，收集相關(guān)資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區(qū) 華陽里
14 號 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結(jié)（8。15~8。16）
第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）
七 社會實踐調(diào)查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。
居民調(diào)查報告統(tǒng)計
敬文里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價一般
敬文里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2省級優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎。
3綠化覆蓋面積達到40％。
該小區(qū)的不足
1由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。
2小區(qū)地形比較復(fù)雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。
3晚上路燈比較少
4靠近馬路，噪聲有時比較討厭。
整改建議
1加強保安隊伍的人數(shù)，抬高保安隊伍的素質(zhì)。
2多設(shè)一些指路牌和路燈。
3繼續(xù)進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經(jīng)驗，揚長避短，合理規(guī)劃 。
4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業(yè)管理
背景：
婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀(jì)，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早，基礎(chǔ)設(shè)施較差，當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難，居民對小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。
婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問題，突出的問題是小區(qū)的大門總共達到5個，一般小區(qū)大門才2個。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對此感覺也很無奈。
居民調(diào)查報告統(tǒng)計
婁江居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。
婁江居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峰時間內(nèi)南門出入明顯堵。
婁江居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。
基于上述情況，婁江居民對小區(qū)的整體普遍評價較差
婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在：
1． 小區(qū)的安全存在很大的隱患。
由于小區(qū)大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機進入小區(qū)作案，因為有5個大門，他們的出入難于掌握。
近期小區(qū)已安裝8個攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來了一些改觀。
2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想
小區(qū)現(xiàn)在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響。
3． 小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進來
這個問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進來。第二小區(qū)的大門較多，也難于控制他們的進出。物業(yè)人員告知，當(dāng)初為了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權(quán)，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態(tài)度，無形中助長了他們的氣焰�，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。
4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀
這使得居民沒有公共交流的場所，對社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。
當(dāng)然，問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建造時間較早，當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào)，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的'問題。
我們經(jīng)過調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議
1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。
2． 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O(shè)施，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個。
3． 結(jié)合小區(qū)居委會加強小區(qū)居民的社區(qū)意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設(shè)立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會深入各家，對小區(qū)情況進行調(diào)查，征求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會有社區(qū)意識，以實際行動維護小區(qū)的各個方面。同時，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。
華陽里物業(yè)管理
背景：
該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對面），建于XX年，共11幢，應(yīng)該來講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。
居民調(diào)查報告統(tǒng)計
華陽里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫(yī)療療保健場所。
基于上述情況，華陽里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面臨近動物園。
2這里的綠化很好，居負(fù)責(zé)人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長態(tài)勢。
3每家每戶都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。
該小區(qū)的不足
1地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場所和相關(guān)設(shè)施。
2保安年齡相對大了點
3業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動開展不多。
整改建議
1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強小區(qū)的保安人員的隊伍建設(shè)。若是資金不夠，可以向居民們進行宣傳，相信為了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會配合的，會適當(dāng)多處一點物業(yè)管理費用的。
2適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動，增進各業(yè)主之間的關(guān)系，加強了解。
新城花園物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復(fù)合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體素質(zhì)較高。
居民調(diào)查報告統(tǒng)計
新城花園居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好
新城花園里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價較好
基于上述情況，新城花園居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說，無論什么時候，都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門服務(wù)，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對每一個來訪的車輛都做好相應(yīng)的盤查和發(fā)放通行證的工作。
2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進彼此之間的感情。適合交流的場所很多。
3綠化覆蓋率40％。小區(qū)內(nèi)種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。
4管理有序。各類的收費的標(biāo)準(zhǔn)都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。
5遠離市區(qū)，噪音較少。
6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節(jié)。
7園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進的管理和規(guī)劃模式。在幾個附近的小區(qū)周圍建設(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心，充分實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。
該小區(qū)的不足
1預(yù)留車位不夠，部分自家車沒有地方停靠而占用了有限的人行通道。
整改建議
可以將部分空地劃出露天車位，解決當(dāng)務(wù)之急，但是要合理規(guī)劃場地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本，強力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)測小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。
經(jīng)過對幾個小區(qū)的抽樣調(diào)查，我們得出以下結(jié)論
1． 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響，一般來說，那些老新村由于建造時間比較早，基礎(chǔ)設(shè)施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低，且年紀(jì)較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時間較晚，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，物業(yè)管理相對容易，物業(yè)和居委會也有條件對小區(qū)的不良狀況進行整改。
2． 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事，它需要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個頭，在具體細節(jié)的實施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來說，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪的幾個小區(qū)中，我們發(fā)現(xiàn)，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調(diào)查。他們會在小區(qū)內(nèi)找個陰涼的地方和你慢慢談（當(dāng)然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區(qū)，在采訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進來撿垃圾。有些居民自身素質(zhì)不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。
3． 我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應(yīng)該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事。現(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責(zé)任感，即社區(qū)意識。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來對待，那么那些問題何愁得不到解決呢。
4隨著人們的物質(zhì)生活的豐富，一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關(guān)注。
5發(fā)展物業(yè)要有遠見，要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，人們的需求，如車位問題，現(xiàn)在成為不少上世紀(jì)末發(fā)展起來的小區(qū)的一個破位棘手的問題。配套設(shè)施也應(yīng)該盡量完善，或者留有升級和改造的余地。人性化的管理才會贏得廣大業(yè)主的喜愛
6物業(yè)管理費用上的一些爭議
蘇州物業(yè)費按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調(diào)查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。
小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn) 每戶年物業(yè)費（若按面積則100平方米）
婁江新村 每戶每年36元
胥江華庭 米／平方/月 1.1元 1320元
新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文里 每戶每年72元
華陽里 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每戶每年60元
以上大多不包括車位（若業(yè)主沒有專用停汽車場所）的費用。
城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理條例》施行以來已有半年多時間，采訪中聽得最多、反響最強烈的話題是"物業(yè)費難收"與"管理不到位繳什么費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現(xiàn)象時有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對此也有苦衷，深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會進行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關(guān)人士認(rèn)為，物業(yè)管理正在逐步走向市場化，一方面物業(yè)管理部門的服務(wù)要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒有業(yè)主委員會的要盡快建起業(yè)主委員會，選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村，讓業(yè)主委員會站出來替大家作主。
總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會發(fā)展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。
八 社會實踐調(diào)查心得體會 ：
�。ㄒ唬┯�1212 李燕青
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進一個個小區(qū)的物業(yè)管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當(dāng)?shù)孛罱乖谛^(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒有別的經(jīng)濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個白發(fā)蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復(fù)一日，年復(fù)一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。
我們的調(diào)查過程不是那么容易的 ，找到有關(guān)部門大多要實現(xiàn)預(yù)約打電話才行 ，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴(yán)格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區(qū)的大門都沒能踏進去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調(diào)查小組只有兩個同學(xué)，而且是跨專業(yè)的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會實踐調(diào)查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會努力學(xué)習(xí)，多積累點為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會貢獻自己的一份微薄的力量！
�。ǘ�12城規(guī)（1）班 姚之浩
經(jīng)過這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查，我對小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識從感性上升到了理性。以前總會抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳，并且會把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒做好。其實物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門只是起到一個主導(dǎo)作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項日常事務(wù)。在小區(qū)里，家庭的主人身份責(zé)無旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng)。譬如說，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻止拾荒者進來，小區(qū)居民更應(yīng)該"不去做那些人的生意"。
另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作。對于一些硬件上的問題，只有通過向上級反映才能得到改善。在同級部門中，小區(qū)居委會要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實施正如上面所說的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區(qū)意識，家的責(zé)任感。而那些所謂責(zé)任感，意識的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé)，除了一部分是居民自身的責(zé)任外，還有一部分是應(yīng)該有居委會承擔(dān)起來的現(xiàn)代社會中，居委會應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動，通過活動培養(yǎng)居民的社區(qū)意識。特別是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問題一時很難解決，更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，并以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足。
以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會，可能還有很多問題我們沒發(fā)現(xiàn)，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們認(rèn)識的不斷加深，我們終究會找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的 。
(完)
九 社會實踐調(diào)查相關(guān)材料（詳細內(nèi)容見附頁）
1 照片
2 調(diào)查問卷
物業(yè)管理調(diào)查報告5
一、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
課題組對目前我國一些城市在舊區(qū)實行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進行了調(diào)研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個，1000.3萬建筑平方米，分別占整治項目應(yīng)實施物業(yè)管理個數(shù)和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。目前，3個試點小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對舊小區(qū)實行綜合整治后，按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進行管理。
吉林省白山市強化了住宅小區(qū)綜合整治，實行屬地化組團，區(qū)域化管理，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對市區(qū)的住宅小區(qū)進行綜合整治，實施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計，全市主城區(qū)內(nèi)共有各類住宅區(qū)392個，其中原由房產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
20xx年6月，長春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點工作方案已上報省建設(shè)廳，結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點區(qū)域。
從以上各城市對舊區(qū)的管理來看，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點，但如何徹底有效地對舊區(qū)進行管理還有待研究、實踐。
二、目前各地對舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法
現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進行。同時，各地也根據(jù)自己的實際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司，以市場化運營模式，取得一定成績：共接管小區(qū)36個;二是以街道、居委會模式進行管理為主，紅橋、河?xùn)|、塘沽、漢沽四個區(qū)，共接管小區(qū)42個;三是以單位模式進行管理為主，河北、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū)，共接管33個。
長春市對于老的沒有實施物業(yè)管理的區(qū)域，即“舊區(qū)”，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。
在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，廣州根據(jù)小區(qū)的實際情況分類型、分層次推進，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。
北京提出各區(qū)(縣)政府要加強對老舊居住小區(qū)的綜合整治，動員產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，通過試點，結(jié)合公房出售，摸索經(jīng)驗，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點的物業(yè)管理方式。
三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個典型問題
不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實際工作中都遇到了幾個典型的難題，這些難題直接影響著居民對物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運行，并制約著舊區(qū)物業(yè)長效管理，值得其它未實行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。
(一)舊區(qū)物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
舊區(qū)物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區(qū)多年來形成的收費機制，天津市各區(qū)對舊區(qū)物業(yè)收費大致實行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費價格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費為主，可以看出，舊區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營非常困難。實際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴(yán)重匱乏
舊區(qū)許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實上，不少地方維修資金還得不到完全落實，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時的維修養(yǎng)護，造成房屋完好率低、設(shè)備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過去交易手續(xù)的不完備，維修資金也沒有按時足額繳納。
(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識不高
雖然現(xiàn)在各城市對舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規(guī)的不健全，但要在短時間內(nèi)建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時間的推移，針對舊區(qū)出現(xiàn)的新問題，逐步建立�，F(xiàn)在許多城市已出臺了一些法律法規(guī)，在其中對舊區(qū)管理作了規(guī)定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養(yǎng)護管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護辦法補充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級收費實行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規(guī)，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行，是值得有關(guān)部門考慮的問題。
(四)接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)
在一些已綜合整治過的舊區(qū)，可以看到自行車存放處、對小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設(shè)施，但同時也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內(nèi)沒有門衛(wèi)。另外，小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理辦公用房等，接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過去，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會，同時還有供水、供電、供氣等部門的協(xié)調(diào)配合，而現(xiàn)在實行新的物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系，出現(xiàn)問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理存在責(zé)任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權(quán)現(xiàn)象。
四、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設(shè)計
在對城市舊區(qū)實行物業(yè)管理的時候，必須分階段、分步實施，逐層深入，要治理一個，管理一個，注重效果而不是數(shù)量和過程，要循序漸進，不可操之過急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實施的準(zhǔn)備
深入舊區(qū)進行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對物業(yè)管理的認(rèn)識;對舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等)。
2. 對舊區(qū)進行分類，制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法
在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，要根據(jù)小區(qū)的實際情況分類型、分層次推進，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權(quán)比較分散，住戶有一定經(jīng)濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進行整治，可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶經(jīng)濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū)，以房屋維護為重點進行單項物業(yè)管理，隨著條件改善，逐步增加服務(wù)內(nèi)容，同時應(yīng)注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進行這些管理，逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。
3. 及時總結(jié)經(jīng)驗與教訓(xùn)，妥善解決易出現(xiàn)的各種問題
通過對舊區(qū)實施物業(yè)管理的城市的'調(diào)查研究，目前急需解決的幾個問題如下：
◎ 物業(yè)收費
要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)及收費方式(物業(yè)費可以實行低取費、菜單式，按項定價的方式)實行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定，制定本小區(qū)的業(yè)主公約，同時應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權(quán)，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進行“罰”款的依據(jù)是“公約”，“罰”來的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構(gòu)對物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案�！肮s”不僅約束業(yè)主，同時也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時，業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式以及對違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護的，有關(guān)部門應(yīng)給一定的費用。
(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。
(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專項經(jīng)費。
(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
(7) 控制物業(yè)公司的進駐資格。在實行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會信譽好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意率高、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時交費的就多，收繳率相應(yīng)的就會提高。
(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時應(yīng)注意舉辦一些活動，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動;為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個個不同形式的活動，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進一步的了解，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng)，有益于不少問題的解決。
(9) 可以采取物業(yè)繳費社會化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進行制裁，同時，對物業(yè)公司也應(yīng)實行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé)，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。
(10)政府應(yīng)出臺有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時撥出�？钛a貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式，實現(xiàn)“市場化、社會化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運行，各地應(yīng)采取的措施主要有：
(1) 盡快出臺相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題，但由于實施難度大，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用，各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，以便有法可依。
(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡化手續(xù)，使新老政策盡快并軌。同時還要對公有住房售后維修資金進行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，設(shè)專門的管理機構(gòu)。在物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管方面，廣州市大力推行物業(yè)專項維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶，廣大業(yè)主能隨時了解、監(jiān)督維修資金的使用情況，并由專門的部門監(jiān)督管理專項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。
◎ 理順各部門的職責(zé)
物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進才能實現(xiàn)。
在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下，理順小區(qū)管理體制。
在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關(guān)系上，可按照新小區(qū)的辦法進行管理。同時業(yè)主委員會是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會，組織成立業(yè)主委員會。按照新小區(qū)的管理方式促進業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī)�；l(fā)展。
總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門的關(guān)系上，應(yīng)以物業(yè)管理為主，其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理，改變過去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象，為老百姓創(chuàng)造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
物業(yè)管理調(diào)查報告6
物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來，隨著城市建設(shè)的快速推進，居民對加強小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進物業(yè)進駐小區(qū)管理已一年時間了，針對一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進行了調(diào)查與思考，現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下：
一、一年來物業(yè)管理取得的成效
1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會、居民關(guān)注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。現(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內(nèi)容了，開發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時的一個重要賣點。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項物業(yè)活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個社會對物業(yè)管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。
2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo)，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務(wù)水平。
3、業(yè)主委員會過分強調(diào)維權(quán)，忽視對業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是全體業(yè)主的`“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)男问剑鲆暳朔煞ㄒ?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。
4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務(wù)不滿抵制交費。業(yè)主對服務(wù)的不滿，常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業(yè)費的收取，有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費。
二、對策措施和建議
1、加快物業(yè)管理法制建設(shè)，完善物業(yè)管理政策。同時，根據(jù)我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。
2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此，我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對物業(yè)管理有一個更高的標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)管理的各項要求、有關(guān)法規(guī)政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什
物業(yè)管理調(diào)查報告7
一、公司整體狀況
公司各部門當(dāng)前主要職能，總經(jīng)理負(fù)責(zé)企業(yè)管理及決策；銷售部門負(fù)責(zé)外聯(lián)客戶及登錄客戶往來帳，代理商屬于公司合作單位；倉儲負(fù)責(zé)公司圖書的儲存及發(fā)運；財務(wù)部負(fù)責(zé)資金的收支；編審部主要負(fù)責(zé)聯(lián)系編稿人員，審稿定級，部分稿件打版工作。本公司為圖書出版公司，運作流程為公司向出版社購買版權(quán)號，招聘老師作為編稿人員，由公司內(nèi)部人員審稿，經(jīng)歷打板曬版，發(fā)片環(huán)節(jié)交由印刷公司印刷，印刷紙張由我方提供，圖書印刷完畢后交由我方倉儲保管，業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)銷售，倉庫根據(jù)銷售訂單發(fā)貨。
二、各部門運作狀況
財務(wù)管理狀況，貴公司未設(shè)立專門的財務(wù)部門機構(gòu)和內(nèi)部核算人員，有出納專人負(fù)責(zé)現(xiàn)金及銀行收支，公司財務(wù)沒有成文的管理制度，由于付款多為總經(jīng)理口頭批準(zhǔn)隨時支付，沒有必要的文字批復(fù)單據(jù)，缺乏每月真實的內(nèi)部帳記錄，資金收支缺乏明晰財務(wù)記錄及資金支付憑據(jù)，資金管理方面在收支上缺乏必要的統(tǒng)籌和規(guī)劃，財務(wù)狀況管理混亂。公司主要費用成本項目為紙張成本、印刷費、稿酬、工資、打版曬版發(fā)片費用、場地租賃費、水電費、辦公費和稅費等。
1、倉儲管理上
公司設(shè)有專門的倉庫及倉儲管理人員，倉庫設(shè)有專門的倉儲部門及儲存場所，圖書分類通過逐年在軟件建立倉庫的方式管理，具有簡單的圖書管理軟件，用作銷售批銷單的制單和客戶對賬；倉庫根據(jù)軟件內(nèi)業(yè)務(wù)部制作的批銷單進行打單發(fā)貨，并將發(fā)貨結(jié)果反饋給業(yè)務(wù)部；倉庫部具體負(fù)責(zé)版權(quán)錄入，入庫制單，印刷廠賬務(wù)處理和部分物流費用由倉庫處理處理，圖書更換版權(quán)號，以及客戶退換貨的倉儲系統(tǒng)處理；倉庫每學(xué)期結(jié)賬，倉庫業(yè)務(wù)多為跨月處理，倉庫每學(xué)期進行系統(tǒng)盤點，庫存與實際基本相符。
2、銷售環(huán)節(jié)
公司產(chǎn)品銷售主要通過圖書展銷會簽銷售，確定產(chǎn)品代理商，公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)聯(lián)系客戶，根據(jù)客戶需求在圖書管理軟件錄制批銷單，聯(lián)系貨運公司，督促倉儲發(fā)貨后電話確認(rèn)客戶到貨情況，代理商交付一定代理金，公司給予訂貨，發(fā)貨價格為圖書定價的折扣金額，客戶貨款采用先發(fā)貨后結(jié)算的方式，收款方式為分期間按比例收款，除退換貨以外，貨款基本上一學(xué)期能全部回籠。貨款收取方式為現(xiàn)金交付或托運部代收，銷售圖書一般不開稅票，開稅另加稅點。由于業(yè)務(wù)量逐年增加，自09年開始應(yīng)收賬款出現(xiàn)壞賬呆滯現(xiàn)象。
3、編審環(huán)節(jié)
主要負(fù)責(zé)對外聯(lián)系編稿老師，收集稿件進行校對審核，并確定稿件級別質(zhì)量，負(fù)責(zé)部分稿件的排版工作，聯(lián)系排版，出片，曬版程序。編審部負(fù)責(zé)核定及支付老師稿酬，編輯部職工工資，打版曬版費，發(fā)片費。編審部負(fù)責(zé)發(fā)行印刷環(huán)節(jié)外的主要費用支出。稿酬支付方式為預(yù)先簽訂合同，圖書出版后支付相關(guān)稿酬，編輯部員工工資按照基本工資加計件的方式。編審部基本具有系統(tǒng)成文的文件章程，并且能系統(tǒng)的執(zhí)行。稅務(wù)方面有專門的代理記賬人員給予報稅，稅務(wù)征收方式為核定征收。
三、公司各部門當(dāng)前存在的問題
1、財務(wù)管理方面
公司沒有系統(tǒng)的財務(wù)管理制度，公司財務(wù)收支隨意性較大，公司財務(wù)支付沒有專門和條例的財務(wù)審批單據(jù)，資金支出去向難以追索；公司財務(wù)功能較分散，各部門負(fù)責(zé)自身環(huán)節(jié)財務(wù)收支賬務(wù)，收入部門和支出部門幾乎完全分離，公司沒有系統(tǒng)完整的財務(wù)記錄；由于營收和支出部門缺乏相應(yīng)的有機整合，公司營收、支出和資金收支信息相脫節(jié)，公司經(jīng)營成本利潤情況不明晰；由于賬務(wù)收支信息記錄不及時，資金支付缺乏統(tǒng)籌及計劃性，相關(guān)部門業(yè)務(wù)受到較大影響。
2、倉庫管理環(huán)節(jié)
倉庫實際庫存和當(dāng)前財務(wù)軟件難以完全對應(yīng)，庫存難以持續(xù)，主要的原因在于客商退回圖書難以完全對應(yīng)入庫，除了客戶退回圖書數(shù)量較大，難以短時間內(nèi)詳細清理之外，這與軟件功能不能對圖書進行合理分類有很大關(guān)系；圖書在系統(tǒng)中按照系列進行統(tǒng)計，對庫存圖書未進行系統(tǒng)科學(xué)的分類；當(dāng)前圖書入庫按照圖書定價進行錄入系統(tǒng)，真實的圖書成本難以在賬務(wù)中顯示，圖書銷售的成本利潤也難以準(zhǔn)確核算；另外，由于軟件及技能的原因，圖書制作成本難以準(zhǔn)確分配；不能再更換版權(quán)號的長期積壓圖書進行處理時，沒有完整的審批處理程序，圖書統(tǒng)計與系統(tǒng)操作存在困難。
3、銷售環(huán)節(jié)
自09年開始，公司銷售部門營收賬款出現(xiàn)呆滯現(xiàn)象，存在壞賬的危險，應(yīng)加強對客戶和應(yīng)收賬款的管理；銷售較繁瑣業(yè)務(wù)是客戶的調(diào)換貨，即客戶給公司的.退貨和重新銷售，主要環(huán)節(jié)涉及倉庫物流環(huán)節(jié)的操控環(huán)節(jié)，不能及時得知倉庫部分圖書的精確庫存。
4、編審環(huán)節(jié)
編輯部作為整個公司產(chǎn)品生產(chǎn)的核心環(huán)節(jié)，負(fù)責(zé)稿件的收集和編審，以及出版印刷前的各個環(huán)節(jié)，加之內(nèi)部工資費用的計提，需要大量的資金支付，由于公司資金管理程序和資金周轉(zhuǎn)問題，存在老師稿酬、對外打版曬版費不能按計劃支付，因我方付款違約問題，逐漸開始影響后期業(yè)務(wù)開展；諸多費用直接從編審部支付，徐部長希望建立財務(wù)監(jiān)督環(huán)節(jié)，資金支付審批和支付環(huán)節(jié)透明；另外，徐部長負(fù)責(zé)全部稿件質(zhì)量等級的評定工作，希望有人能對其這方面的工作進行監(jiān)督（財務(wù)管理之外）。
四、財務(wù)管理策劃的重點與難點
公司經(jīng)營者對公司財務(wù)管理非常重視，希望建立一整套系統(tǒng)的財務(wù)管理方案，對公司整體財務(wù)狀況進行規(guī)范記賬核算，核算公司整體成本利潤情況；調(diào)查發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營者期望對供應(yīng)商和客戶往來賬項進行系統(tǒng)把控，明確每家客戶的投入和利收情況，以達到公司往來賬目清晰，盈虧明確的目的；由于公司現(xiàn)在沒有系統(tǒng)的財務(wù)管理制度，財務(wù)管理存在很大的隨意性，沒有系統(tǒng)的財務(wù)管理單據(jù)，資金支付去向難以追索，資金支付計劃難以統(tǒng)籌和執(zhí)行；倉儲管理環(huán)節(jié)如何確認(rèn)入庫成本和保持庫存的持續(xù)性；調(diào)研發(fā)現(xiàn)公司部門負(fù)責(zé)人員期望建立會計監(jiān)督審批機制，做到財務(wù)管理透明，權(quán)限責(zé)任明確。針對該公司財務(wù)管理現(xiàn)狀，應(yīng)從以下幾個方面著手，加強財務(wù)管理工作：
1、建立一套系統(tǒng)的資金管理方案，做好資金管理和資金支付審批制度。
2、建立系統(tǒng)的公司費用報銷制度，合理控制公司費用發(fā)生情況。
3、建立客戶應(yīng)收賬款控制制度，避免壞賬呆滯現(xiàn)象。
4、做好供應(yīng)商賬項管理方案，合理安排資金支付計劃，推動業(yè)務(wù)開展。
5、建立倉庫圖書成本分配方案，制定庫存管理制度，保證庫存數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，做好積壓圖書的處理審批方案，提高運作效率。
6、建立內(nèi)部控制和監(jiān)督機制，部門財務(wù)管理透明化，權(quán)限責(zé)任明確。
物業(yè)管理調(diào)查報告8
一、社會力量辦學(xué)的主要形式和稅收管理現(xiàn)狀
(一)從規(guī)模上看。社會力量辦學(xué)從規(guī)模上看，規(guī)模較大的有民辦學(xué)校，規(guī)模較小的有各種社會力量辦的培訓(xùn)。民辦學(xué)校逐步形成了多層次、多門類、多形式的辦學(xué)體系，既有高等層次學(xué)校，又有中等專業(yè)學(xué)校，也有普通中小學(xué)、幼兒園。既有企事業(yè)單位、民主黨派、社會團體辦的，也有公民個人辦的，還有中外合資辦的。民辦學(xué)校手續(xù)較為齊全，較為穩(wěn)定。
(二)從形式上看。社會力量辦學(xué)從形式上看,可謂靈活多樣、雜亂多變：
1、為解決社會就業(yè)而開辦的各類崗前技能培訓(xùn)班。主要培訓(xùn)對象是下崗職工、待業(yè)青年、農(nóng)村進城的剩余勞動力。這類培訓(xùn)班大部分取得許可證，辦班地點、時間、授課人員較為固定;
2、為職稱評定或職務(wù)晉升開辦的各類考前輔導(dǎo)班。通常由各級別的行政機關(guān)、事業(yè)單位組織創(chuàng)辦，培訓(xùn)對象主要是準(zhǔn)備參加職稱考試、專業(yè)技術(shù)考試的各類社會在職人員。這類辦班多數(shù)是以組織名義聘請幾名社會專家學(xué)者臨時開辦，具有一定的周期性;
3、一人牽頭，幾人搭伙的各種特長培訓(xùn)班和家教大軍。主要培訓(xùn)對象是在校的中小學(xué)生及幼兒園小朋友，培訓(xùn)形式多采取短期培訓(xùn)和臨時輔導(dǎo)相結(jié)合，屬第二職業(yè)勞務(wù)創(chuàng)收，其流動性和隱蔽性較強，不易控管。
(三)從管理上看。從政府對社會力量辦學(xué)的管理上看，有兩種情況：
1、舉辦實施學(xué)歷教育、學(xué)前教育、自學(xué)考試助學(xué)及其他文化教育的民辦學(xué)校，由縣級以上人府教育行政部門按照國家規(guī)定的權(quán)限審批;
2、舉辦實施以職業(yè)技能為主的職業(yè)資格培訓(xùn)、職業(yè)技能培訓(xùn)的民辦學(xué)校，由縣級以上人民政府勞動和社會保障行政部門按照國家規(guī)定的權(quán)限審批，并抄送同級教育行政部門備案。
現(xiàn)在，石家莊市橋西區(qū)在教育和勞動部門登記注冊的社會力量辦學(xué)的有41家(主要是外語、藝術(shù)、電腦、醫(yī)療美容、駕駛、人力資源等培訓(xùn)學(xué)校)，另有還有一些未在主管部門登記注冊的單位、個人和利用假期為學(xué)生補課辦班的教師以及家教人員，但是,辦理稅務(wù)登記的卻只有十多家。在稅收征收方式上，對規(guī)模較大，且有建賬能力的'，采取的是按賬征收;對規(guī)模較小，且沒建賬能力的，實行的是定額征收。有的臨時性辦班者雖然辦理了稅務(wù)登記，但由于辦班時間和場所不固定，稅務(wù)機關(guān)很難進行有效的征管,對不辦理任何手續(xù)的辦班者更是控管乏力。今年上半年，我局僅征收相關(guān)稅收8萬多元。由此可見，對社會力量辦學(xué)的稅收管理亟待加強。
二、社會力量辦學(xué)稅收征管不到位的原因
(一)、辦學(xué)者納稅意識不強。有的對有關(guān)稅收政策不了解，片面地認(rèn)為，只要經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)就是合法了，辦學(xué)不應(yīng)該納稅;有的受利益驅(qū)使，只為賺錢，不但不積極主動地納稅，反而有意逃避納稅。
(二)、辦學(xué)形式五花八門，難以進行有效的稅收控管。目前，社會力量辦學(xué)按功能分，主要分為素質(zhì)型、技能型、提高型、培訓(xùn)型;按時間分，分為長、中、短期和臨時性辦學(xué)。辦學(xué)形式既有合伙辦學(xué)，又有單獨辦學(xué)，授課人員既有專職授課教師，又有大中專學(xué)生。除了規(guī)模較大的民辦學(xué)校外，還有以家庭住宅為固定場所的長期授藝班，也有高考前開設(shè)的臨時補習(xí)班。這些補習(xí)班的特點是可應(yīng)時開辦，也可隨時停辦，具有較強的隨意性，場所也不固定，且收入多以現(xiàn)金形式，稅務(wù)部門很難掌握。有的采取前店后校的形式，如一些音樂學(xué)校，在出售樂器的同時，進行培訓(xùn)和教學(xué)，業(yè)主在申報納稅時只申報繳納商品銷售收入應(yīng)繳納的稅款，對培訓(xùn)教學(xué)收入?yún)s故意隱瞞。
(三)、部門協(xié)作不夠密切。有的主管部門未能對社會力量辦學(xué)者進行有效的管理和監(jiān)督，比如，在資格審查和年檢方面，沒把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項主要內(nèi)容，只是以收(費)代管(理)。還有的主管部門只從部門利益考慮，擔(dān)心社會力量辦學(xué)者因繳稅而不能向其交納管理費。因而，對稅務(wù)機關(guān)的相關(guān)檢查和調(diào)查不能很好地配合和支持，不能及時、準(zhǔn)確、全面地提供相關(guān)資料。
(四)、參加學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的人員配合意識差。由于參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)的人員心態(tài)不一，而不能很好地配合稅務(wù)機關(guān)的稅收征管。學(xué)員的學(xué)費大都是由自己支付，不報銷，加上索要發(fā)票的意識不強，因而，有些學(xué)員不向辦學(xué)者索要合法發(fā)票，給辦學(xué)者造成了偷稅之機，稅務(wù)機關(guān)未能對此實現(xiàn)以票管稅。另一方面，稅務(wù)機關(guān)在向?qū)W員進行調(diào)查時，有的學(xué)員怕給自己帶來麻煩，影響與辦學(xué)者的關(guān)系，故不愿提供真實的有關(guān)情況。
三、加強社會力量辦學(xué)稅收征管的措施
(一)、加大稅收宣傳力度。采取多種形式，有針對性地對辦學(xué)者、學(xué)員，以及有關(guān)部門搞好專項宣傳,提高辦學(xué)者的納稅意識，提高學(xué)員的索票意識，提高有關(guān)部門的協(xié)稅意識。
(二)、摸清底數(shù)，搞好重點人群監(jiān)控。稅務(wù)部門與學(xué)校加強溝通和聯(lián)系，摸清經(jīng)常參與校外辦班、家教的教師和名牌教師、熱門科目教師等相關(guān)情況，并建立檔案，對重點納稅人實行重點追蹤管理，進行有效監(jiān)控。
(三)、加強部門協(xié)作配合。一是建立稅務(wù)反饋制度，各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)定期將有關(guān)情況和信息傳遞給稅務(wù)部門，使地稅機關(guān)能夠及時全面地了解和掌握有關(guān)情況;二是簽訂責(zé)任狀。形成齊抓共管的良好氛圍。可由政府出面與教育、勞動部門簽訂協(xié)稅責(zé)任狀，進一步增強這些部門做好協(xié)稅工作的責(zé)任感和緊迫感;三是強化管理和監(jiān)督，把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項重要內(nèi)容，對不能依法納稅的，不予進行資格認(rèn)定和年檢。通過實行這一機制，促使辦學(xué)者依法納稅。
(四)、推進家教公司化。針對家教隨意性大、收入難以掌握的特點，可實行家教公司化，將家教人員納入統(tǒng)一管理，需要家教的直接與公司聯(lián)系，將聘用費交入公司，相關(guān)稅收由公司統(tǒng)一繳納。這樣，既可減少和杜絕這方面的稅收流失，也可促進家教行業(yè)的健康發(fā)展。
(五)、推行xx，實行以票控稅。在此方面，可借鑒飲食業(yè)有獎發(fā)票的做法，調(diào)動交費者索要發(fā)票的積極性。
(六)、制定和完善行業(yè)稅收征收辦法。可比照對飲食、娛樂、建筑等行業(yè)的稅收征管辦法，制定和完善該行業(yè)的稅收征管辦法，強化征管，加大征收力度。
(七)、加大檢查力度。定期或不定期地對各類非基礎(chǔ)教育學(xué)校和～開展稅收專項檢查。對有涉稅問題的要依法處理，對影響大的可進行公開處理和曝光。
(八)、建立和完善舉報制度。完善舉報設(shè)施，公開舉報電話號碼，認(rèn)真落實舉報獎勵制度，進一步激發(fā)和調(diào)動群眾舉報的積極性。
物業(yè)管理調(diào)查報告9
一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀
我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。
但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，
提供的服務(wù)達不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進行物業(yè)管理時，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六
個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
二、小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況
為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況
我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況
目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)
責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務(wù)情況
目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務(wù)管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收�。ɑ臼詹蝗�，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
全鎮(zhèn)12個小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會，2個高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會。剩下的9個小區(qū)均未成立業(yè)主委員會。主要是因為此類小區(qū)自20xx年建成以后，小區(qū)開始引進物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重，對提供的服務(wù)越來越不滿意，
最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。
12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強， “花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的.小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。
3、集資房小區(qū)成政府包袱。
某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
八、造成問題的主要原因
1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。
業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口�！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區(qū)當(dāng)時開發(fā)商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進行修
物業(yè)管理調(diào)查報告10
為了貫徹落實市委市政府關(guān)于加強對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問題，努力改善城市人居環(huán)境，實現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對全區(qū)56個小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進行了詳細的調(diào)查，調(diào)查情況如下：
一、基本情況
我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級資質(zhì)的3家；三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區(qū)15個；市級示范小區(qū)18個；其它小區(qū)19個。
二、存在的主要問題
�。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業(yè)主管部門的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰，權(quán)利過于集中在上邊，形成了區(qū)級政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業(yè)管理部門有權(quán)管、卻無人管的局面，人為地設(shè)置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點在基層，管理的主體也應(yīng)該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層，事實上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該具有對物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗權(quán)）和對物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問題、服務(wù)問題就無法有效得到解決。同時，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒有相應(yīng)的辦公經(jīng)費、沒有公務(wù)車輛，無法實現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。
�。ǘ┲贫确ㄒ�(guī)不完善，開展工作無依據(jù)。
物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在：一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對物業(yè)企業(yè)進行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的'無約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問題時，才有人去過問；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據(jù)，長此以往，問題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據(jù)，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業(yè)管理實踐中，法規(guī)建設(shè)遠遠落后于住宅建設(shè)速度，制度和法規(guī)不健全，上述問題就會長期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無法實現(xiàn)依法有序開展。
（三）物業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來，服務(wù)就更上不去，長此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進行公開。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費，收費標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了那些項目的服務(wù)，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題，另一個側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調(diào)查得知，我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數(shù)連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產(chǎn)權(quán)的問題至今無法妥善解決。
�。ㄋ模├吓f小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理上不去。
我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū)，根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。
（五）物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的退出機制。在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規(guī)的渠道進入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應(yīng)的退出機制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問題嚴(yán)重，重收費輕管理問題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個樓、一個小區(qū)的現(xiàn)象。
（六）業(yè)委會成立難，群眾參與度低。
由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強成立了業(yè)主委員會，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議:
�。ㄒ唬┻M一步理順體制，增強管理效力。
物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時，必須把辦公經(jīng)費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
�。ǘ┙⒔∪贫�，完善配套法規(guī)。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進一步完善管理機制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會公開收費、服務(wù)、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業(yè)主明明白白交費，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。
�。ㄈ┱鲗�(dǎo)老舊小區(qū)改造，逐步解決問題。政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市和我區(qū)，由于對物業(yè)市場的認(rèn)識、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題，導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展，我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會順利實現(xiàn)。因此，政府在通過房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強對房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時，要加大對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。
�。ㄋ模┮�(guī)范物業(yè)市場，建立競爭機制。
物業(yè)市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此，政府有責(zé)任通過制定政策、完善法規(guī)、加強監(jiān)管、改進服務(wù)等途徑，積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場氛圍和經(jīng)營環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)我市物業(yè)管理實際，嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵和競爭機制，杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個物業(yè)公司和一個小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制，建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。
（五）加大宣傳力度，逐步提高認(rèn)識。
全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業(yè)工作重要性的認(rèn)識，增強關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感�，F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來說，物業(yè)是新時期構(gòu)建和諧社會的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現(xiàn)形式；對市民而言，物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要提高各級領(lǐng)導(dǎo)干部的認(rèn)識，努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。
�。┮婪ǔ闪I(yè)委會，逐步理順供需關(guān)系。
在全區(qū)范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會，逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護者和實踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會的主觀能動作用，增強他們的責(zé)任意識、維權(quán)意識和監(jiān)督作用，另一方面通過政府行業(yè)主管部門，協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動的關(guān)系，從而促進物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進一步規(guī)范化、合理化。
物業(yè)管理調(diào)查報告11
內(nèi)容摘要：
住宅小區(qū)建設(shè)，是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的重要標(biāo)志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續(xù)，是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，豐富課外知識，提升自身能力，本人對附近的兩個物業(yè)管理企業(yè)進行了一個詳細的調(diào)查：
正文：
進入大學(xué)一年，我們不只在課堂上學(xué)習(xí)，也從生活中學(xué)習(xí)。進入大學(xué)以后，我們更直接地面臨就業(yè)這個我們未來要面對的問題。但是面對幾乎所有職位都“有經(jīng)驗者優(yōu)先”的條件，我們大學(xué)生往往無所適從。而如何將我們在學(xué)校學(xué)到的理論知識與實踐結(jié)合起來，便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個人在社會競爭中的機會，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會，我到了廈門住總物業(yè)管理公司進行實習(xí)，開始了這個寒假的調(diào)研。
在這個寒假，我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進行社會實踐活動，對于這個即將陪伴我一個寒假并且知名度這么高的一個公司，我的心情不僅激動，而且還略帶一絲緊張。所以在進入公司調(diào)研之前就仔細的上網(wǎng)了解下這所公司的概況，為我進入這所公司做好充分的準(zhǔn)備。
廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團旗下的國有一級物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊伍，服務(wù)公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米，服務(wù)人群10萬人以上，為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。
公司本著“團結(jié)、謙和、奉獻、高效”的企業(yè)精神，堅持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，不斷地為廈門城市的建設(shè)發(fā)展奉獻自己的一份力量。成立十幾年來，呂嶺、金雞亭、金尚三個小區(qū)均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團結(jié)大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進集體和園林綠化考評先進單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎;公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進單位、軍民共建精神文明先進單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進集體、廈門市先進職工小家、廈門市建設(shè)系統(tǒng)先進黨組織、青年文明號等榮譽稱號，得到了廣大業(yè)主及社會各界的普遍好評。
十多年來，公司堅持實施品牌戰(zhàn)略，不斷改革創(chuàng)新，打造核心競爭力，使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；鸩较�?qū)I(yè)化、差異化、高端化轉(zhuǎn)型，形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè)，以高端物業(yè)為重點業(yè)務(wù)，以項目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品，以商務(wù)會所經(jīng)營、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品，以環(huán)境服務(wù)、修繕服務(wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢的同時，以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對項目定制的個性化服務(wù)實現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢與項目特色差異化優(yōu)勢，得到了廣大業(yè)主與社會各界的廣泛好評，大多數(shù)服務(wù)項目獲評國家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)，公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍，為樹立行業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮，不斷地追求與進取。
剛到公司的時候，我還不能完全放松。但是，面對公司工作人員的熱情，我就輕松下來了，我都對這次的調(diào)研有了更高的期待。
調(diào)研過程中，我體會到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生，我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活，他們卻已經(jīng)在為生活為未來辛苦工作著。我會珍惜現(xiàn)在的一切，為自己的未來努力。再幾年就要回報父母回報社會了，我更需要努力上進。
在調(diào)研期間，我?guī)兔与娫�、整理文件、搬東西、進行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會時曾經(jīng)做過一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過來，并且能夠較好的完成自己的任務(wù)，對公司起到了一定的幫助，最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研，不僅豐富了我的寒假實踐活動，與此同時也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗，讓我更加明白服務(wù)的真諦。
在調(diào)研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評選，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的`動員稿以及宣傳單�？吹綇V大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評選活動中，積極投票，對物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價值體現(xiàn)的感覺，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持著我們樹立典型，彰顯先進的典范，更好的服務(wù)于業(yè)主。
物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時”活動號召大家參與節(jié)能減排大行動，這不僅僅只是一個形式，通過這個活動可以使大家對于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識，有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開展“學(xué)雷鋒 獻愛心”相關(guān)活動，情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時，也促進了小區(qū)間每家每戶的互動，讓每家每戶都感受到這是一個溫暖的集體;同時還開展了社區(qū)植樹認(rèn)養(yǎng)活動，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識的同時，還美化了社區(qū)，做到了一舉兩得;此類的活動不勝枚舉，譬如慶�！拔逡粍趧庸�(jié)”文藝活動，文明社區(qū)、溫馨家園;端午時節(jié)，親手制香粽，心意達四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區(qū)，構(gòu)建和諧社區(qū)的活動讓業(yè)主充分體會到物業(yè)是業(yè)主的“守護神”，讓他們在社區(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開心。
物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活，物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé)，不論是份內(nèi)份外，都盡力做到最好。在實踐調(diào)研的這個寒假中，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團結(jié)。在工作時，他們總是微笑服務(wù)，熱忱待人，盡自己的職責(zé)，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導(dǎo)、幫助我，讓我在公司能真正學(xué)到東西，讓我對物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作，他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子，努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻著。他們永恒的追求是：“五星服務(wù)，臻品未來”。我相信，通過他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活，也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調(diào)。
通過活動，我發(fā)現(xiàn)以前對于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識還不夠清晰，以前的我，認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動服務(wù)，機械的做著一些份內(nèi)的事。但是，經(jīng)過一個寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實踐調(diào)研，我真真正正的了解到，物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民，同時物業(yè)管理的每個成員都會成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務(wù)的同時，真誠相待與每位居民，讓他們時時刻刻感受到只要在這個小區(qū)中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個小區(qū)成為一個溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。
物業(yè)管理調(diào)查報告12
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應(yīng)的對策和建議。
1 物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現(xiàn)階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2 增值服務(wù)
創(chuàng)意”考驗用心程度,創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認(rèn)同感。 3 及時響應(yīng)必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細節(jié)服務(wù)的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護最重要物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的`合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營成果”顧客第一，服務(wù)第一，行動第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務(wù)統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實質(zhì)就是服務(wù)。
專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。
行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內(nèi)外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級干部，實施公司的經(jīng)營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會兒支到東，一會兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉(zhuǎn)，只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調(diào)查報告13
我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實地實踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調(diào)查小區(qū)的基本情況
為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。
該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟適用房，所以建設(shè)密度較高。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。
3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。 4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對外來人員的進出不進行管理，小區(qū)分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統(tǒng)不到位。
5.綠化設(shè)計較為簡單，不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民，小區(qū)存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進行處理和改善，小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全，而且已有的設(shè)施未進行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒有進行更換或者處理。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內(nèi)仍存在空置率
8.小區(qū)管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋，機構(gòu)設(shè)置較為簡單，只有設(shè)有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。
11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。
總的說來，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計均較為不合理，列處于經(jīng)濟適用房當(dāng)中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當(dāng)?shù)摹ｈ魃皆沸^(qū)的物業(yè)管理費相對于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷�，比如說，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎荆绻飿I(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話，居民愿意增加物業(yè)管理費。
由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達到了小區(qū)居民的要求，并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入，車輛慢行”、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。
由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實地調(diào)查，小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個，小區(qū)巡邏人員的`簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進出的人員會進行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報警系統(tǒng)相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設(shè)面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。
二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題
益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。
第二：居民的物業(yè)意識需要進一步提高，物業(yè)企業(yè)運營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不到位，個別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營中的一個難題。幾年來，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運營成本進一步加大，企業(yè)拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。
第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差，嚴(yán)重的話會形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個問題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四：社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會把本身負(fù)擔(dān)的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來代替，物業(yè)公司很有怨言。個別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會，部分業(yè)主委員會不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、針對前面的問題提出的解決方案
�。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對物業(yè)管理的認(rèn)識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè)，建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進地方經(jīng)濟發(fā)展的一個新的亮點。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，進一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
�。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時為切實保障業(yè)委會的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報，聽取意見，切實改進服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。
�。ㄈ┻M一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
（四）努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)活動，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質(zhì)，同時加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入，促進物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
�。ㄎ澹┎粩喔纳菩^(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護費中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。
（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應(yīng)該要堅持正確的輿論導(dǎo)向，重點宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對管理規(guī)章、服務(wù)項目以及收費依據(jù)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會
通過此次實地調(diào)查走訪，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實踐調(diào)查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團結(jié)協(xié)作的精神，社會實踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個人所能承當(dāng)?shù)�，而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理調(diào)查報告14
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。
原來，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。
一、物業(yè)管理的由來
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的`產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機構(gòu)（街道及有關(guān)部門）或準(zhǔn)政府機構(gòu)（居委會）來承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。
而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理條例》)出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺挝�，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業(yè)管理的發(fā)展
隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。
到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競爭的優(yōu)勢，也足以說了國內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！
物業(yè)管理調(diào)查報告15
一、調(diào)查目的
改革開放以來，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業(yè)市場，了解物業(yè)現(xiàn)狀，深入物業(yè)實踐，將理論與實踐相結(jié)合，積累經(jīng)驗，總結(jié)知識，了解問題，提升專業(yè)水平，打好專業(yè)基礎(chǔ)，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻物業(yè)。
二、調(diào)查對象
天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
三、調(diào)查人：常金香
四、調(diào)查時間：20xx年8月21日
五、調(diào)查內(nèi)容
歐思諾物管有限公司，總部設(shè)在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末，孩子們在兒童娛樂設(shè)施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè)，讓我感受真實的物業(yè)服務(wù)。
調(diào)查結(jié)果顯示：人們對于這個新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業(yè)管理自改革開放以來，至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè)，數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現(xiàn)代化城市的.朝陽產(chǎn)生。
物業(yè)管理是一個涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類地上建筑物，及其附屬物的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地，而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)查顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專業(yè)人員實踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下，加強專業(yè)人員的培訓(xùn)，加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設(shè)備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識，同時也需要社會學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等各方面知識，也就是說，應(yīng)具備文、理、工等多個學(xué)科交叉的知識結(jié)構(gòu)。同時，更應(yīng)加強理論與實踐的結(jié)合，深入物業(yè)管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經(jīng)驗，反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié)，才能進一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。
高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以優(yōu)勢互補，給學(xué)生接觸物業(yè)的機會，進行經(jīng)驗交流，提高學(xué)生的專業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個新生的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，要面向問題，解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內(nèi)人士的共識。
通過整個調(diào)查，得出以下結(jié)論：
�。�1）物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。
�。�2）對物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時，也為高校培育學(xué)生提供了方向。
�。�3）物業(yè)管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
總之，在整個調(diào)查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。
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