房地產市場調查報告模板
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房地產市場調查報告模板1
第一部分：投資環(huán)境分析
1、濟南自然環(huán)境及人口概況
濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟南是中國東部沿海經濟大省——山東省的省會，全省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。
濟南歷史悠久，是國務院公布的歷史文化名城。濟南風景秀麗，泉水眾多，被譽為“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。
2、濟南經濟狀況分析
(1)宏觀經濟概況
2004年，濟南市實現(xiàn)地區(qū)生產總值1618。9億元，增長15。6%，綜合經濟實力持續(xù)在全省前列，是全省重要的綜合性產業(yè)城市。第一產業(yè)實現(xiàn)增加值118。7億元，增長7。8%;第二產業(yè)實現(xiàn)增加值742。4億元，增長19。8%;第三產業(yè)實現(xiàn)增加值757。8億元，增長13。0%。。
(2)銀行存款余額概況
濟南市是中國九大金融區(qū)之一，金融機構門類齊全，運營良好。到2004年底，全市各類銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長22。1%，全市貸款余額2830億元，增長10。8%。
(3)濟南市民收入及消費概況
2004年，城市市區(qū)居民(非農業(yè))人均可支配收入為12005元，增長9。0%;人均消費性支出8581元，增長2。2%。農民人均純收入4116元，增長13。7%;人均生活費支出2543元，增長9。8%。城鄉(xiāng)居民的消費結構發(fā)生較大變化，生活質量提高。城市居民消費更注重消費質量，休閑娛樂享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂等服務支出800元，增長19。7%，占消費性支出的比重9。3%，提高1。3個百分點。城市人均住宅使用面積到達了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。
(4)固定資產投資概況
2005年濟南全年全社會固定資產投資856。9億元，增長31。6%。在全社會固定資產投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資724。4億元，增長32。3%;農村投資132。6億元，增長44。0%。房地產開發(fā)投資121。1億元，增長9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長10。1%，占房地產開發(fā)投資的79。4%。
(5)建筑業(yè)
2005年全市具有新資質等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93。3億元，增長10。4%;實現(xiàn)利稅22億元，增長8。6%;全員勞動生產率(按當年價全社會增加值計算)為13。03萬元/人，房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。
2006年一季度，全市建筑業(yè)開局平穩(wěn)，全市資質建筑業(yè)企業(yè)共完成總產值48。2億元，同比增長7。8%。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產值31。5億元，同比增長1。1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16。7億元，增長19。3%。
一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬平方米，比去年同期增長13。2%。其中，新開工面積376。2萬平方米，同比增長34。7%。
一季度，完成竣工產值14。6億元，比去年同期增長33。9%，房屋建筑竣工面積39。4萬平方米，與去年持平。
綜合以上五方面，濟南經濟狀況，作以下幾點分析：
(1)2005年濟南市的國內生產總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產業(yè)增幅明顯。據《濟南市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產業(yè)的結構比例調整為5:45:50，這無疑會對第三產業(yè)的房地產起到良好的促進作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據證明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買力水平中高。2005年，家庭年收入區(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預示著未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現(xiàn)象嚴重。
(4)房地產投資繼04年快速增長、05年低幅調整后，正成為熱點。
(5)在與當?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。
3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃
(1)中心城區(qū)總體布局。
中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。
A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。
●核心區(qū)為歷山路、經十路、鐵路圍合的地區(qū)。
●白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。
●無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。
●文東為科研文教片區(qū)。
●千佛山為風景旅游片區(qū)。
B、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū)。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。
C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間，以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構成。重點發(fā)展電子信息、生物技術、光機電一體化等產業(yè)。
D、大金組團位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產業(yè)園區(qū)。重點發(fā)展電子信息、材料科學等新興產業(yè)和倉儲業(yè)。
E、黨家組團位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展汽車制造工業(yè)。
(2)公共設施布局
A、中心商務區(qū)。
在順河街、經一路、緯六路、經七路圍合地區(qū)內。
B、市級商業(yè)中心。
在泉城路、經四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。
C、省級行政辦公用地。
集中在經八緯一地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側的省級行政辦公設施。
D、金融設施。
在中心商務區(qū)內。
E、文化娛樂設施。
在南門、經三緯三、普利門、經八緯一等地區(qū)。
F、體育設施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
G、調整完善醫(yī)療衛(wèi)生設施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫(yī)療衛(wèi)生院所。
H、文科設施。
完善文東科研文教區(qū)建設，在南部十六里河地區(qū)建設濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區(qū)預留高教科研用地。
(3)濟南旅游資源開發(fā)。構成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴展的格局。
A、古城旅游區(qū)。
主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。
B、向北擴展建成黃河旅游區(qū)。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。
C、向東擴展建成龍山文化旅游區(qū)。
主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴展建成山川古跡旅游區(qū)。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區(qū)。
E、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區(qū)。
主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區(qū)。
(4)外聯(lián)交通
A、鐵路。
2010年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。
B、公路。
近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線。
C、機場。
濟南(遙墻)機場擴建為國內口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區(qū)內保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)
“三環(huán)”指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。
“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環(huán)西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環(huán)南路、劉長山路、經十路(快速)、經七路、經四路、經一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場建成使用。
D、濟南機場主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“藍天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經濟適用房建設。
(3)規(guī)劃：詳見“濟南市城市發(fā)展規(guī)劃”。
分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點：
A、對中心城區(qū)，采取強化、改造手段，進一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的構成確立其每個片區(qū)的核心任務。
C、南部大力開發(fā)旅游資源，構成濟南的生態(tài)區(qū)。
D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：
●北向擴建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。
●京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。
●順河高架路北延工程。
●歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產市場分析
一、房地產市場的總體運行狀況
由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設的拉動作用，濟南市房地產市場正在逐步升溫。據有關部門透露，5年之內濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。
在一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質的變化，一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。
1、土地市場分析
2006年土地供應狀況
根據濟南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計，濟南市市區(qū)目前能夠進入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在必須時光內造成明顯的供求矛盾。
2、房地產投資狀況分析
2006年投資預期
有關部門的信息顯示，濟南市確定用心推進房地產業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開發(fā)投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實現(xiàn)銷售面積300萬平方米。
3、商品房銷售狀況分析
截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為20。8萬平方米，同比增長33。3%。其中，住宅銷售建筑面積為18。4萬平方米，同比增長18。7%，占全部銷售面積的88。5%，下降10。9個百分點。2月末，我市商品房屋空置面積為38。5萬平方米，其中空置住宅34。6萬平方米，分別比去年同期增長42。6%和31。1%。買方市場有需求釋放的跡象，但超多新開樓盤的出現(xiàn)，購房人選取余地較大，配置一般、同質化較強的樓盤將面臨市場的考驗。
4、商品房價格走勢
2006年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長18。3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價到達3500-4500元。市場出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產品。
5、經濟適用房市場分析
據悉，濟南市總共規(guī)劃了5個片區(qū)來建設經濟適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經濟適用房項目建設面積15萬平方米，槐蔭區(qū)世紀中華城項目7萬平方米，北全福經濟適用房居住組團7。7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也帶給良好的居住環(huán)境。
二、房地產熱點區(qū)域板塊分析
濟南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經十路、經一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側帶狀發(fā)展的特點。
這種城市結構特點造成了濟南的商業(yè)地產投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點。反映到濟南的房地產市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。
針對濟南市的特點，政府在制定城市規(guī)劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。
成功拓寬改造后經十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價值。目前位于經十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現(xiàn)，越來越得到市場認可。
大改造后的經一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位于經一路延長線和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤前景看好。大明湖附近離經一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開發(fā)的明珠國際商務港，投資前景看好。
濟南市的歷史文化風貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值得關注的板塊。
歷史及規(guī)劃因素構成的特色產業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂產業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關注的投資熱點。
屬“南控”的濟南南部地區(qū)，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部，南部獲批準開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開發(fā)的陽光舜城、偉東新都、國際風情街等民用和商用房產的熱銷也說明這一點。
東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區(qū)域房地產開發(fā)的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區(qū)域。
第三部分2006年濟南住宅市場分析預測
2006年住宅市場預測
1、行業(yè)發(fā)展方面
計劃經濟——改革開放——加入世貿組織，中國的經濟是不斷走向市場化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業(yè)、各領域的市場化程度也在不斷提高。房地產相關領域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場參與者的話語權在不斷加大，央行雖在總體監(jiān)控，但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產相關領域市場化程度的加深都會對房地產行業(yè)產生促進作用，推動市場不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展。
2、新增供應量方面
05年由于受中央和地方各種房地產政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠來看，宏觀經濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產行業(yè)作為國家支柱產業(yè)之一必然是重點調控對象，但房地產業(yè)不僅僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一向以來有效需求不足的問題。進入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤項目在啟動，在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場、繡水如意國際商都等項目啟動發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)
3、產品種類方面
2006年房地產上市品種多樣成為市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場、嘉匯·環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當前市場需求的多樣化。而10多個舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進的態(tài)勢。06年開發(fā)商應注意市場細分，找準客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。
4、居住品質提高方面
在2006年新開工的項目中，技術含量、戶型設計、施工質量、形象包裝、品牌營造等方面均有進步，這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)保”大背景下濟南房地產市場的進步。天泰太陽樹項目推出“不要空調暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設計等方面申請5項專利。
5、戶型及面積方面
市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易于理解。南部城區(qū)的狀況略有不一樣。詳見客戶群分析。
6、價格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質提升帶來的成本也在增加，所以預計未來一段時光價格不會下降，但今年政策中關注的經濟適用房、舊村改造轉軌等關鍵詞，預示必須規(guī)模的中低價房的開發(fā)，同時未來一段時光新增供應量的增加，將會對濟南樓市產生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。2006年前四個月，在售樓盤均價到達3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領秀城均價4200元/平米，位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。
7、供應分布方面
未來一段時光，南部將是06年住宅市場的焦點，隨著國家對房地產政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會我們能夠看出，南部新樓盤驟增，并且開發(fā)規(guī)模、和品質都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區(qū)域房地產開發(fā)的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區(qū)域。
8、客戶群方面
(1)潛在購房者基本特征
�、贊撛谫彿空叩哪挲g結構趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選取、建筑風格、社區(qū)配套等的需求狀況。
②購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。另外，老年人消費市場正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。
�、蹪撛谫彿空咧芯哂写髮：捅究茖W歷的人群已經成長為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學歷的人群僅占4%。
�、軡撛谫彿空叩�.工作單位多為私營企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。
�、轁撛谫彿空叩闹饕鲂泄ぞ弑憩F(xiàn)為公交車，所占比例為44%，相應的，購房者對于公交汽車站的關注程度也較強。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特征
�、�79%的受訪者選取1～2年內購房，打算一年內購房的比例為38%，2年內購房者比例為41%，選取2~3年內購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由于拆遷的區(qū)域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現(xiàn)出相對集中的特征。
②潛在購房者的置業(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質分析，商品房的擁有比例僅為16。2%，自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%，拆遷房所占的比例為9。3%。
�、蹪撛谫彿空咧杏�40%選取在東部購房，選取南部區(qū)域的比例為22%，選取西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價格和工作方便。
�、軡撛谫彿空邔ㄖ螒B(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據主導地位，但是小高層已經逐漸為購房者理解，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實現(xiàn)，而對多層的需求則會由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。
�、轁撛谫彿空呤走x的戶型結構是平層，所占比例為50%，選取復式結構的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結構為8%。
�、逎鲜袘粜托枨缶C合分析狀況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結構密切相關，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關分析證明，濟南市不一樣區(qū)域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選取市中區(qū)的購房者對三室的需求量較其他區(qū)域強勁，南部區(qū)域內對四室的需求較顯著，證明這兩個區(qū)域大戶型住宅較有市場。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
�、�80~100平方米之間的戶型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買潛力分析
�、偌彝ツ晔杖雲^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受潛力就應在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受潛力就應在40~90萬之間。
�、趯r格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
�、蹖ψ≌們r的承受力，以40萬元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約占到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價格，細分不一樣購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛(wèi)。
(4)配套需求分析
�、倬G化、超級市場、幼兒園/學校是最重要的三項配套。潛在購房者關注的社區(qū)配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場、學校/幼兒園和運動場所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關注程度較強。
�、跐撛谫彿空邔τ谟熊囄恍枨笈c無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價格主要集中于7萬元以下，比例為50%，其次為8萬元，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強，愿意支付的價格普遍較低，車位配比應將當前需求與未來城市發(fā)展相結合思考。
房地產市場調查報告模板2
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1—6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米；預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的.有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產發(fā)展目標調整。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產市場調查報告模板3
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策推薦，對持續(xù)我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要好處。
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資持續(xù)較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42。2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開發(fā)投資也持續(xù)了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售狀況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要透過以下幾方面來調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化狀況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時光;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產發(fā)展目標調整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)必須程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，到達抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發(fā)量。透過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，透過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的狀況發(fā)生。
——緩解房地產業(yè)供求矛盾。透過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產價格。思考到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、用心應對，持續(xù)我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的`歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為持續(xù)我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產價格動態(tài)和走勢，建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前個性要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警推薦。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目的進展狀況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以到達透過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，透過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，用心引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產市場調查報告模板4
一、我縣房地產市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低于XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經歷了XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。
XX年全縣房地產開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發(fā)投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。同時房地產業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
(二)房地產市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的`普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據，有利于調控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產市場監(jiān)督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關，并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制�？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【XX】37號文件已經要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買�！濒斦l(fā)[XX]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件�！弊罱ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現(xiàn)代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業(yè)的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業(yè)要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現(xiàn)房地產開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經濟倫理。倡導房地產開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產品。
6、各部門加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù)，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利于房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
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